5月歷來是房地產(chǎn)業(yè)一年中的銷售旺季，業(yè)內(nèi)習慣性地稱它為“紅五月”。不過在經(jīng)歷了組合拳式的調(diào)控后，各地樓市還能否“紅”得起來？據(jù)本報調(diào)查，在上海，房地產(chǎn)風向標之一中介業(yè)已經(jīng)處在微利經(jīng)營狀態(tài)，以至于出現(xiàn)了3年來最大宗中介關店事件；在廣州，樓市均價則逼近了“萬元大關”；只有處在政策打擊范圍之外的商業(yè)地產(chǎn)尚存熱度——北京一二手商住項目相比春節(jié)期間均出現(xiàn)了量價齊升。

“我們可能會（把）二手房（業(yè)務）停止不經(jīng)營。”美聯(lián)物業(yè)（上海）公司副總經(jīng)理丁偉昨日（5月4日）向《每日經(jīng)濟新聞》記者確認，公司將退出上海二手房中介業(yè)務。此前，上�！禝T時代》報道，美聯(lián)物業(yè)在本月月底前或將暫時關閉在上海的所有門店。而上述消息的確認，也意味著上海房產(chǎn)中介業(yè)發(fā)生了自2008年以來最大規(guī)模關店。

具有戲劇性意味的是，上海4月份二手房市場已經(jīng)擺脫了調(diào)控后的蕭條。信義房產(chǎn)分析師朱平平說，上海4月份的二手房成交套數(shù)很有可能達到15000套，絕大多數(shù)房地產(chǎn)中介公司都有可能盈利。對此，丁偉表示，退出二手房中介業(yè)務，是美聯(lián)總部的戰(zhàn)略決策，和目前的經(jīng)營業(yè)績并無關系。

3年來最大宗中介關店

在美聯(lián)物業(yè)退出上海二手房市場前，上海最大宗的中介關店發(fā)生在2008年1月，當時號稱全國最大，僅在上海一地就擁有200多家中介門店的創(chuàng)輝租售在一夜間全部關閉。但和美聯(lián)物業(yè)不同，創(chuàng)輝租售并不是上市公司。

朱平平說，美聯(lián)物業(yè)成交金額一度曾排名上海第18名，擁有50多家門店。即使在去年業(yè)績有所下滑的情況下，市場份額也占到了上海的第31名，取得了6.3億元的二手房成交業(yè)績。

但從今年初開始，美聯(lián)物業(yè)在上海的業(yè)績一再下滑，1~3月成交的二手房總金額僅為3184萬元，總套數(shù)僅15套，所占市場份額在上海排在第184名。

按照目前行業(yè)成交金額1.5%的傭金提成水平，美聯(lián)物業(yè)通過上述成交所獲得的傭金額不足50萬元。目前上海維持一家店的平均花費不低于8萬元。上述業(yè)績收入顯然不足以維持二手店的經(jīng)營。

據(jù)透露，2009年上海美聯(lián)物業(yè)所擁有的門店數(shù),曾一度達到58家，但到現(xiàn)在，門店數(shù)只有8家。

《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日曾根據(jù)美聯(lián)物業(yè)網(wǎng)站提供的電話，致電美聯(lián)物業(yè)上海公司的8家門店，只有虹梅路門店有人接聽。其他門店的電話或已被停機，或是無人接聽。

微利經(jīng)營或逼其轉型

就在美聯(lián)物業(yè)門店大量關閉時，上海二手房市場卻傳來好消息。朱平平說，從她了解到的情況，各家中介門店4月份的成交情況非常不錯。上海3月份的二手房成交就已經(jīng)超過了12000套，12000套正是上海二手房中介業(yè)務盈利分界線。德佑房地產(chǎn)的研究主任陸騎麟則說，他們公司在這個月已經(jīng)把門店總數(shù)增加到了80家以上。

21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計則顯示，在美聯(lián)物業(yè)重點布局的楊浦、普陀、閘北等區(qū)域，一季度二手房業(yè)績不錯，總成交金額較2010年同期有所增長。

在二手房成交業(yè)績回升的大背景下，為何美聯(lián)物業(yè)仍然要退出上海二手房業(yè)務？朱平平認為，主要是目前的門店數(shù)已經(jīng)無法保證公司盈利，退出二手房業(yè)務已成為必然。自去年開始，美聯(lián)物業(yè)就一直在上海關店，僅靠目前保留的8家店無論如何也盤不活美聯(lián)物業(yè)的二手房業(yè)務。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在房地產(chǎn)中介密集的上海中心城區(qū)，如果要贏過其他同行，就必須要配備兩組乃至更多的經(jīng)紀人。

而美聯(lián)為了獲得更多優(yōu)秀的經(jīng)紀人還提高了經(jīng)紀人的傭金。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)去年的年報，員工成本占總經(jīng)營收入的比例已由前一年的51.88%上升至56.78%，在增加的員工成本中有七成是傭金。宋會雍說，相比大公司，類似美聯(lián)物業(yè)這樣的小型中介可能需要給出更高的傭金才能留住經(jīng)紀人。

但上述做法顯然壓縮了美聯(lián)物業(yè)的盈利空間。根據(jù)年報，美聯(lián)物業(yè)在2010年經(jīng)營收入增加10%的大背景下，盈利卻下滑了20%。宋會雍介紹說，即使是在樓市成交量大幅回升的現(xiàn)在，大部分中介公司也都只是在微利經(jīng)營。對美聯(lián)物業(yè)來說，退出二手房經(jīng)營或許是個不錯的策略。

來源：每日經(jīng)濟新聞