上市房企存貨壓力露出冰山一角。5月3日，萬科公布了前4月銷售數(shù)據(jù)，其中4月銷售環(huán)比3月出現(xiàn)下滑，萬科稱，3月以來樓市成交顯著放緩，房企存貨壓力上升，此為調(diào)控顯效所致。而與萬科類似，絕大部分上市房企4月銷售均環(huán)比下跌。從北京、上海等上市房企布局的熱點(diǎn)城市來看，可售房源也出現(xiàn)持續(xù)攀升狀況。

在樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊政策下，開發(fā)商迫于存貨、市場和資金壓力而降價促銷，目前看來成為順理成章的選擇。

前4月存貨近萬億

從2月到4月，上市房企的銷售和去化狀況漸趨惡化，成交逐月下滑，存貨不斷攀升。

根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，截至2011年一季度，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長幅度超過了40%；環(huán)比2010年報顯示的合計數(shù)據(jù)，也增長了9.07%。

其中，招商、金地、萬科、保利2011年一季度的存貨數(shù)據(jù)分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比均大幅增長，四家公司合計金額占136家房地產(chǎn)上市公司總存貨的37.6%。

與存貨上升相對應(yīng)的是，上市房企銷售顯著放緩。Wind數(shù)據(jù)顯示，剔除ST公司后，2011年一季度113家房企共實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入546.46億元，較去年同期的574.39億元下滑4.86%。

4月的去化情況也不容樂觀。5月3日，萬科公告顯示，4月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積67.8萬平方米，銷售金額79億元。與前3個月相比，4月份萬科銷售增幅有所收窄。對此，萬科董秘譚華杰表示，調(diào)控對于市場的影響十分明顯。“成交速度普遍放緩，隨著新增供應(yīng)的不斷上市，行業(yè)的存貨壓力將進(jìn)一步上升，萬科會繼續(xù)堅(jiān)持快速銷售的策略。”譚華杰說。

業(yè)內(nèi)人士表示，4月銷售進(jìn)一步放緩加上新增供應(yīng)，預(yù)計上述136家房企的存貨繼續(xù)攀升在萬億左右。

據(jù)譚華杰介紹，雖然萬科前4月存貨約達(dá)到1500億，但截至1季度末，萬科各類存貨中，現(xiàn)房占比僅3.10%，環(huán)比2010年底的4%又有下降，顯示萬科去化率跑贏大市。

供給壓力成共識

房企存貨大增之下，樓市供應(yīng)繼續(xù)增加，而需求不斷萎縮。

“相比之前兩輪調(diào)控，第三輪調(diào)控直接抑制了過半需求。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉說。

在4月28日安信證券內(nèi)部由安信證券分析師徐勝利、萬科證券事務(wù)代表梁潔以及其他中介機(jī)構(gòu)人士參與的討論會上，供給壓力成為共識。

安信證券調(diào)查80余家樣本公司顯示，2011年一季度，樣本公司銷售回籠資金同比增速明顯低于2010年同期，15家大公司今年一季度同比增速為38.8，而去年一季度同比增速為83.1；50家小公司一季度同比增速僅8.3，而去年一季度同比增速達(dá)86.2。

德邦證券分析師黃玉梅表示，從4月下旬開始，樓市供應(yīng)量已經(jīng)開始明顯回升，去化率下降，價格整體水平保持穩(wěn)定。目前政策的效力還在觀察中。

進(jìn)入2011年第18周，德邦證券調(diào)查的樣本城市整體成交同比下降19.68%，與第17周相比，樣本城市整體可售量環(huán)比增加2.98%，可售面積已經(jīng)達(dá)到2010年四季度以來的最大量。其中深圳、上海、南京的可售量增加幅度最大。黃玉梅認(rèn)為，市場供應(yīng)將在2季度末和3季度達(dá)到高峰。隨著供應(yīng)逐漸增大，價格將面臨小幅調(diào)整。

萬億存貨壓頂上市房企降價動力大增

另一方面，樓市需求進(jìn)一步受到抑制。張大偉對記者表示，疊加的加息、取消貸款利率優(yōu)惠政策等，使得炒房者利用資金壓力大漲，投機(jī)投資需求已被逐出市場。在持續(xù)的限購、限貸政策下，一季度，個人按揭貸款出現(xiàn)明顯的下降。

降價成必然選擇？

東方證券分析師楊國華微觀調(diào)研顯示，5-6月開發(fā)商推盤將增多，而初次推盤大多會采取“低價開盤，以價換量”的策略。楊國華認(rèn)為，未來市場將呈現(xiàn)“量升價跌”的局面。

這幾乎是近期分析師們的共識。申銀萬國報告顯示，目前地產(chǎn)股的估值仍然處于較低，一線公司動態(tài)PB為2倍，處于2008年歷史最低水平，市場整體RNAV折價幅度為15%，隱含房價下跌10%-15%的負(fù)面預(yù)期。

10%-15%，跌幅是否到此為止？申銀萬國分析師殷資認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)2011-2012年業(yè)績增長幅度預(yù)計在25%-30%左右，不存在房價大幅度下跌的壓力。

市場方面，五一期間深圳中海推出千套房源促銷，雖然最終價格僅比市價低10%左右，但仍然受到市場熱捧；在廣州，5月1日開盤的碧桂園清泉城也降價10%以上。

上述兩個項(xiàng)目均位于廣深遠(yuǎn)郊區(qū)，尚未帶動主城區(qū)和核心區(qū)域房價下調(diào)。不過，有深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后期將有開發(fā)商繼續(xù)跟風(fēng)中海降價。

張大偉認(rèn)為，從2010年已經(jīng)出現(xiàn)部分企業(yè)的虧損現(xiàn)象，而房價最先降價很可能出現(xiàn)在這部分樓盤中。市場的均價往往由中小公司的行動來決定。他預(yù)計二季度將開始區(qū)域性的價格下調(diào)。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道