在調(diào)控政策影響下，二手房市場(chǎng)舉步維艱，滬上幾家知名二手房中介率先“轉(zhuǎn)向”，將目光轉(zhuǎn)向了一手代理。在價(jià)格縮水顯著的豪宅市場(chǎng)，往往是數(shù)家中介爭(zhēng)奪一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，拼力廝殺，奇招迭出。據(jù)記者了解，在二手業(yè)務(wù)萎縮、一手業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，滬上中介今年大多幾無(wú)盈利，有的甚至已經(jīng)發(fā)出預(yù)虧信號(hào)。在樓市調(diào)整帶動(dòng)下的行業(yè)大洗牌中，“活下去”是這些中介公司今年的首要目標(biāo)。

　　中介公司“圍剿”新房市場(chǎng)

　　如果你在國(guó)慶長(zhǎng)假期間去過(guò)上海佘山，就會(huì)遇到這樣一幕：沿路十幾公里都會(huì)有不同的中介公司業(yè)務(wù)員手舉樓盤(pán)廣告標(biāo)語(yǔ)促銷(xiāo)，或上前敲開(kāi)車(chē)窗派發(fā)傳單。如果你走向某個(gè)售樓處，車(chē)子還沒(méi)停穩(wěn)，就會(huì)被一群中介業(yè)務(wù)員緊緊包圍，竟有“餓狼撲食”之勢(shì)。在滬上其他高端別墅聚集區(qū)也有類(lèi)似情景上演。其中，降價(jià)最干脆的別墅項(xiàng)目“長(zhǎng)泰西郊花園”和“長(zhǎng)泰東郊花園”由于價(jià)格直降30%而贏得了眾多知名中介公司的一致青睞，各大中介均派出大量人員駐場(chǎng)，七天“貼身肉搏”。

　　不僅是豪宅市場(chǎng)，普通住宅市場(chǎng)也有類(lèi)似情況出現(xiàn)。近期，記者前往滬上幾家知名中介門(mén)店調(diào)查時(shí)均發(fā)現(xiàn)，中介業(yè)務(wù)員只要發(fā)現(xiàn)有客戶(hù)上門(mén)，幾乎都會(huì)首先力推其公司代理的新盤(pán)項(xiàng)目。“既然作為投資，不如買(mǎi)我們公司代理的南匯新盤(pán)吧，單價(jià)2萬(wàn)多，跟三林的二手房?jī)r(jià)格差不多，還是新房。”當(dāng)記者走進(jìn)位于浦東三林的一家中介門(mén)店時(shí)，業(yè)務(wù)員立刻向記者推薦。而在浦東塘橋的一家中介門(mén)店里，記者同樣遇到這樣的情景，即便記者表達(dá)出明確的二手房購(gòu)買(mǎi)意向，業(yè)務(wù)員仍然不厭其煩地推銷(xiāo)他們的新盤(pán)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，以往幾次樓市低谷時(shí)期，中介對(duì)有購(gòu)房意向的二手房客戶(hù)盯得很緊，不時(shí)電話(huà)聯(lián)絡(luò)、推銷(xiāo)房源，而在今年的樓市低谷期，中介往往先大力推銷(xiāo)新房，對(duì)二手房客戶(hù)常常是帶看幾次后就放棄了，重視程度大不如前。

　　“公司要生存下去，只能靠新房支撐，業(yè)務(wù)員要業(yè)績(jī)，也必須把精力都放在新房銷(xiāo)售上。”漢宇地產(chǎn)一位分行經(jīng)理向記者透露，成交一套新房分銷(xiāo)代理所花費(fèi)的精力只有二手房的四成左右，傭金還更多，所以業(yè)務(wù)員都愿意引導(dǎo)客戶(hù)買(mǎi)新房項(xiàng)目。二手房要成交，業(yè)務(wù)員必須“搞定”買(mǎi)賣(mài)雙方，還得跟蹤交易過(guò)戶(hù)、貸款辦理等整個(gè)流程，耗時(shí)長(zhǎng)、費(fèi)力大；而新房只要單方面說(shuō)服客戶(hù)就可以，簽訂了預(yù)售合同后，下面的事都由開(kāi)發(fā)商操心，省力多了。從傭金收入來(lái)看，雖然二手房買(mǎi)賣(mài)雙方須各交房款總價(jià)的1%，但市場(chǎng)不好的情況下傭金往往會(huì)打折；而新房分銷(xiāo)傭金在1.5%左右，這樣一比真是付出少，回報(bào)多。

　　而一些擁有海外資源背景的中介公司則獨(dú)辟蹊徑，開(kāi)始代理國(guó)外及香港地區(qū)一手項(xiàng)目在滬銷(xiāo)售。例如近期臺(tái)資房產(chǎn)中介信義房屋就帶著日本東京多個(gè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)滬，并組織其門(mén)店積累的大量?jī)?yōu)質(zhì)二手房客戶(hù)進(jìn)行投資說(shuō)明會(huì)，取得很好的推介效果。而中原地產(chǎn)等擁有港資背景的中介公司，今年以來(lái)也頻頻進(jìn)行滬港兩地的不動(dòng)產(chǎn)投資推介，以此開(kāi)拓業(yè)務(wù)線(xiàn)，彌補(bǔ)二手房滯銷(xiāo)造成的業(yè)績(jī)損失。

　　今年中介代理恐難盈利

　　“令人擔(dān)心的是，二手房業(yè)務(wù)是房產(chǎn)中介的根本，如果沒(méi)有門(mén)店客戶(hù)資源，跟專(zhuān)業(yè)的一手營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)相比，二手中介根本沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。如果二手房這塊業(yè)務(wù)越來(lái)越萎縮，恐怕會(huì)令中介公司失了根本。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)部分析師黃河滔不無(wú)擔(dān)憂(yōu)地向記者表示。

　　然而，即便是擔(dān)憂(yōu)，在目前的市場(chǎng)情況下，“活下去”仍然是所有中介公司首先要考慮的問(wèn)題。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東向記者透露，今年年初，中原地產(chǎn)二手房業(yè)務(wù)部已有三成業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)成了一手樓盤(pán)代理，如今，這個(gè)比例已經(jīng)達(dá)到五成，業(yè)務(wù)方向已從傳統(tǒng)的二手房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向“剛需”類(lèi)住宅樓盤(pán)、酒店式公寓以及商鋪的代理業(yè)務(wù)。黃河滔也透露，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域的一手樓盤(pán)代理業(yè)績(jī)占比由之前的約25%提高至8月份的約45%，而在一手樓盤(pán)的業(yè)績(jī)中，商業(yè)物業(yè)的比例約為三成。以往專(zhuān)注于高端住宅二手房銷(xiāo)售的德佑地產(chǎn)今年也開(kāi)始進(jìn)軍一手代理業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)占比從以往的1—2成上升到了目前的3—4成左右。漢宇地產(chǎn)更是“轉(zhuǎn)型”的激進(jìn)派，其業(yè)績(jī)的60%—80%都來(lái)自于一手代理，而其中又有近一半來(lái)自于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　世聯(lián)地產(chǎn)、易居中國(guó)等一手營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)份額被中介公司蠶食嚴(yán)重，今年業(yè)績(jī)普遍不佳。為了搶占市場(chǎng)份額，易居不惜降低傭金沖擊市場(chǎng)，上海一手營(yíng)銷(xiāo)代理的傭金點(diǎn)數(shù)普遍在1.2%—1.5%，而易居僅以0.6%—0.8%的傭金接項(xiàng)目，使得行業(yè)普遍傭金點(diǎn)數(shù)被壓低，生存狀況更加惡劣。

　　中介行業(yè)生存的日益艱難和競(jìng)爭(zhēng)慘烈是樓市持續(xù)低迷的一個(gè)反映。今年樓市成交量總體萎縮，根據(jù)銷(xiāo)售金額提成的代理行業(yè)傭金收入本就縮水，再加上“眾人分羹”，惡性競(jìng)爭(zhēng)激烈，今年行業(yè)利潤(rùn)將被大大攤薄。據(jù)記者了解，今年前三季度中原地產(chǎn)傭金收入約在4億元左右，漢宇地產(chǎn)約為2億元左右。而刨去中介公司龐大的門(mén)店租金、人員工資等成本，今年滬上大型中介機(jī)構(gòu)可能沒(méi)盈利，有一家知名中介甚至還傳出已虧損1.5億元的消息。

　　目前的市場(chǎng)環(huán)境下，一二手房的聯(lián)動(dòng)無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商與地產(chǎn)中介公司雙贏的生存之路。德佑地產(chǎn)分析師認(rèn)為，對(duì)于房產(chǎn)中介而言，政策調(diào)控?cái)D壓了二手房市場(chǎng)的生存空間，今后將越來(lái)越多地切入一手業(yè)務(wù)。一二手并重，將是滬上房產(chǎn)中介行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，更多的企業(yè)將面臨轉(zhuǎn)型。

來(lái)源：上海證券報(bào)