新“國(guó)五條”細(xì)則落地天津已經(jīng)近一個(gè)月的時(shí)間，在經(jīng)歷了3月份2萬(wàn)多套成交量和局部房?jī)r(jià)小幅上漲后，4月份津城二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)無(wú)論從成交量還是價(jià)格，均呈現(xiàn)穩(wěn)步放緩回歸理性的趨勢(shì)。二手房租賃市場(chǎng)則維持較為穩(wěn)定的走勢(shì)，與歷史同期相比未出現(xiàn)大幅變化。業(yè)內(nèi)專家表示，伴隨六七月份入學(xué)、高校畢業(yè)季的到來(lái)，租賃高峰期也將逐漸顯現(xiàn)，局部熱點(diǎn)片區(qū)租金將會(huì)出現(xiàn)小幅上升。

成交量連續(xù)三周下降二手房市場(chǎng)回歸理性

記者從中原地產(chǎn)南開(kāi)門(mén)店了解到，相較于3月份門(mén)店晚上九點(diǎn)依然火爆的場(chǎng)面，4月份日均進(jìn)店客戶量明顯減少，成交意愿也明顯減弱，且多以咨詢?yōu)橹�。中原地產(chǎn)南開(kāi)中心城區(qū)區(qū)域經(jīng)理?xiàng)钇G麗告訴記者，從3月31日天津調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，門(mén)店客戶量減少將近2成左右，成交量有2-3成的下降。我愛(ài)我家和平區(qū)岳陽(yáng)道店經(jīng)理劉大川也向記者反映，受政策影響，4月份不少賣(mài)家開(kāi)始“轉(zhuǎn)售為租”，店里成交量明顯下降，且成交房源多以兩居剛需戶型為主。

根據(jù)天津市國(guó)土資源和房屋管理局每日房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月15—21日，天津市二手私產(chǎn)住宅共成交1577套，環(huán)比下降11.2%，這是本月以來(lái)連續(xù)第三周全市二手私產(chǎn)住宅成交量呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)。截止目前，4月天津市二手私產(chǎn)住宅共成交5437套，與上月同期相比下降64.7%。價(jià)格方面，市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)的成交均價(jià)8850元/㎡，同比上漲3.2%。其中南開(kāi)、河西等區(qū)域優(yōu)質(zhì)二手房?jī)r(jià)格漲幅較為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月份全市二手房成交21817套，相當(dāng)于2011年半年的成交量，是2012年月平均成交量的四倍。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)高級(jí)區(qū)域總監(jiān)朱慶江分析，3月份短暫且瘋狂成交顯然是受20%個(gè)稅政策的影響，屬于“不正�！爆F(xiàn)象。為避稅一些賣(mài)主(特別是房屋居住未滿5年的賣(mài)家)著急售房，也有不少為避免增加購(gòu)房成本的剛需緊急出手，導(dǎo)致成交量的大幅增加，部分房源和部分區(qū)域房源出現(xiàn)小幅上漲。而經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的政策消化期后，4月份買(mǎi)賣(mài)雙方均回歸理性，成交也隨之下滑。目前，市場(chǎng)上賣(mài)家也不再一味加價(jià)，而主要關(guān)心的是房子能否盡快賣(mài)出去。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部李娜認(rèn)為，二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入新一輪的觀望，部分購(gòu)房者暫時(shí)擱置購(gòu)房計(jì)劃持幣觀望。除少數(shù)交易未過(guò)五年或有二套房的業(yè)主依然急售外，大部分業(yè)主依舊維持原有掛牌價(jià)，從而令市場(chǎng)整體均價(jià)未見(jiàn)明顯下降。

20%的個(gè)稅執(zhí)行仍不明確買(mǎi)賣(mài)雙方觀望更濃厚

細(xì)則“落地”，但20%個(gè)稅的征收日期以及房屋原值的核定征收標(biāo)準(zhǔn)等并沒(méi)有明確。4月20日，北京出現(xiàn)二手房交易繳納20%個(gè)稅的案例，但28萬(wàn)元個(gè)稅由買(mǎi)房者承擔(dān)，這無(wú)形中增加了買(mǎi)方成本，加重了買(mǎi)主的觀望情緒。在中原二手房南開(kāi)店，記者隨機(jī)采訪了幾位客戶，他們均表示擔(dān)憂20%的個(gè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上，因此一直不敢下手�！�20%的個(gè)稅，少說(shuō)也有十幾萬(wàn)，賣(mài)家若讓我分擔(dān)這筆費(fèi)用，購(gòu)房壓力就太大了�！笨蛻糁煜壬�如是告訴記者。

據(jù)了解，到目前為止，天津市只有所售房屋購(gòu)買(mǎi)已滿5年且為家庭唯一住房，才可免征個(gè)稅。劉大川經(jīng)理介紹，因政策限制，不少賣(mài)家“轉(zhuǎn)售為租”，等待更佳的出售時(shí)機(jī)。房源的減少直接導(dǎo)致成交量下降，政策執(zhí)行的不確定性也使買(mǎi)賣(mài)雙方陷入新一輪的觀望。

新調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)，使得一部分買(mǎi)主將目光轉(zhuǎn)移到“居住5年且為家庭唯一住房的”房源和公產(chǎn)房上，特別是公產(chǎn)房由于具備“不涉及20%個(gè)人所得稅”、“不納入家庭住房套數(shù)”等優(yōu)勢(shì)，成為一部分購(gòu)房者的首選，但因多數(shù)公產(chǎn)房“需一次性付款”、“外地人不能購(gòu)買(mǎi)”等條件限制，公產(chǎn)房在成交量上沒(méi)有出現(xiàn)太大變化。劉大川介紹，我愛(ài)我家南開(kāi)區(qū)店4月公產(chǎn)房成交2套，但咨詢公產(chǎn)房的買(mǎi)主有所增加。

租金略有上漲租賃市場(chǎng)即將迎來(lái)旺季

4月份，津城二手房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。據(jù)中原二手房租賃業(yè)務(wù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3、4月份租賃需求平穩(wěn)釋放，租賃新增房源量與新增客源量與歷史同期水平幾乎持平，交易與往年相比沒(méi)有太大變化。

從區(qū)域來(lái)看，市內(nèi)六區(qū)租賃市場(chǎng)交易最火爆，地段好，交通便利的優(yōu)質(zhì)房源租金相對(duì)略高，特別是居住氣氛較為濃厚的學(xué)片區(qū)最為火爆，租金小幅上漲；郊縣由于地段等因素制約，租金相對(duì)便宜。對(duì)于未來(lái)3個(gè)月租賃市場(chǎng)的走勢(shì)，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)高級(jí)區(qū)域總監(jiān)朱慶江認(rèn)為，伴隨入學(xué)、高校畢業(yè)季的到來(lái)，六七月份，租賃高峰期也將逐漸顯現(xiàn)，加之買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)在政策影響下再度陷入觀望，屆時(shí)租賃市場(chǎng)的成交活躍度將增強(qiáng)。