旨在抑制房價過快上漲的“國五條”細則如期出臺，引來市場強烈反響，“萬保招金”等49只地產(chǎn)股昨日應聲跌停。不過，因為本輪調(diào)控把更多的操作空間下放給地方政府，各地陸續(xù)出臺的執(zhí)行細則，將成為房地產(chǎn)企業(yè)、市場交易者和資本市場緊密關注的對象。

“成交量怎么走，房價怎么走，這一切目前都不好說，完全依賴各個地方政府如何落實政策，出臺怎樣的操作細則。”易居中國董事長周忻表示。而這一表態(tài)，成為昨天多數(shù)受訪企業(yè)的共識。

廣州或成下個房產(chǎn)稅試點城市

據(jù)記者了解，北京、南京、廣州、武漢等城市已有初步的地方調(diào)控思路出臺，其中北京調(diào)控細則已經(jīng)成文，且隨時待發(fā)。北京某權威樓市專家告訴記者，“北京細則出臺時間可能就在近日。因為‘國五條’細則提出了二手房交易稅費增加，致使各地出現(xiàn)二手房恐慌性過戶。這將倒逼地方細則盡快出臺，明確新的操作口徑的時間表，縮短市場恐慌期。”據(jù)透露，因為北京是此輪房價上漲最為明顯的一線城市，因此執(zhí)行“國五條”細則，可能較其他城市更為嚴厲，比如二套房信貸門檻提高，以及二手房個人所得稅征收等。除北京外，部分地方細則可能在兩會后至3月底前后出臺。

同時，記者還從南京有關渠道獲悉，作為此前樓市回暖速度較快的二線城市，南京調(diào)控細則目前已經(jīng)基本成文，只待江蘇省住建廳先行發(fā)文后，再立刻跟進落地。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的今年1月70個大中城市房價指數(shù)，南京是二線城市中房價漲幅較快的代表城市。其1月新建商品住宅同比漲幅3%，僅次于北京、廣州、深圳等一線城市。據(jù)南京業(yè)內(nèi)人士透露，南京調(diào)控細則目前較為明確的方向是對限購范圍進一步擴大升級。

除南京外，房價上漲比較明顯的二線城市是武漢。當?shù)貥I(yè)界人士介紹，武漢或?qū)�把調(diào)控升級的方向放在嚴格征收個稅上。記者從武漢當?shù)胤抗懿块T獲悉，目前在武漢5年內(nèi)購買的房產(chǎn)在交易中心均有備案登記，因此原值核定不成問題。而5年前、也就是2008年之前買賣的房產(chǎn)原值核定目前尚有技術瓶頸。上述武漢人士告訴記者，武漢房屋交易備案系統(tǒng)就是在2007年至2008年前后上線的，在此之后進行過交易的房屋今后再被買賣，很有可能被要求核定原值，嚴格按照差價的20%征收個稅。而按照武漢地稅局的說法，5年前買賣的房屋恐怕只能按照核定征收，也就是仍維持目前的核定方法，即“按總價的1%或2%核定征收個人所得稅”。

此外，記者獲悉，廣州可能成為下一個房產(chǎn)稅試點城市。從房價走勢上看，1月份廣州商品住宅同比漲4.7%，領漲全國。

房價控制目標剔除保障房因素

對于地方細則可能給市場帶來怎樣的影響，周忻等業(yè)內(nèi)專家表示，這還需要看各個地方政府在細則的三大方面如何制定：一是，房價控制目標如何制定，是以GDP增幅為參照，還是以CPI增幅為參照；二是，二套房信貸成本增加到什么程度，如果是首付7成，利率上浮30%，那將對一手房成交帶來不小影響；三是，二手房按交易差額的20%征收個稅能否嚴格執(zhí)行，且是否波及此前被免征的首套改善型賣房行為。

據(jù)了解，目前很多地方在二手房征收個稅方面有一個所謂“免稅出口”，即“出售滿5年且是家庭唯一住房的免征個稅。”這種所謂的首套改善型賣房行為，是否會繼續(xù)享有政策優(yōu)惠，被業(yè)內(nèi)高度關注。“如果這個‘口子’被封死，今天的股市悲觀情緒可以理解。如果這個‘口子’還在，今天的股市表現(xiàn)就有點過度悲觀。”一位房地產(chǎn)專家表示。而根據(jù)記者了解，一些一線城市或許仍保留這一優(yōu)惠口徑，以支持改善型購房行為。

對于房價控制目標，武漢業(yè)內(nèi)人士透露，武漢可能仍將與當年GDP和人均收入漲幅掛鉤。

另外一個與房價控制目標有關的政策創(chuàng)新是剔除了保障房因素。“國五條”細則明確要求，各地房價控制目標需要剔除保障房內(nèi)容，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。