上海顯赫一時(shí)的靜安區(qū)“東八塊”之一的石門二路街道60號(hào)街坊地塊(下稱“60號(hào)街坊地塊”)已經(jīng)完成拆遷工作，并正式掛牌出讓。這是“東八塊”之中首個(gè)商業(yè)化的地塊。

近日，上海規(guī)土局發(fā)布2013年第93號(hào)土地出讓公告，其中包括了靜安區(qū)60號(hào)街坊1幅商辦地塊。出讓面積17937.7平方米，容積率7.58，起始總價(jià)34億元，起始樓板價(jià)25006元/平方米，采用招標(biāo)方式出讓，定于6月28日開標(biāo)。

這幅地塊幾乎是巨頭必爭(zhēng)之地�！皷|八塊”曾被譽(yù)為“上海最后一塊黃金地”，因?yàn)榕c落馬的原上海首富周正毅的關(guān)聯(lián)，使得“東八塊”神秘色彩十足，在土地市場(chǎng)也格外受到關(guān)注。

“東八塊”位于上海市靜安區(qū)東北部，由八個(gè)連綿的舊街坊組成，東至成都北路(南北高架)、南至北京西路、西至石門二路、北至新閘路，總面積17.64萬平方米。此次出讓的石門二路街道60號(hào)街坊只是其中一部分地塊。

“東八塊”之一的出讓，并不僅是一次黃金商業(yè)地塊的交易，還被視為上海地產(chǎn)梟雄盛行、灰色土地出讓游戲時(shí)代終結(jié)的一個(gè)符號(hào)。

2002年5月，上海市政府將位于靜安東部北京路石門路附近的一大片“舊區(qū)”的土地分割為八塊，以“免土地出讓金的舊區(qū)改造模式”，與當(dāng)時(shí)的周正毅簽訂了八塊國有土地的八個(gè)出讓合同。

歷經(jīng)波折后，原“東八塊”區(qū)域內(nèi)靠南部的三個(gè)街坊被規(guī)劃為公共綠地，而其余五個(gè)街坊則被納入新規(guī)劃的蘇州河濱現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。由此，原飽受爭(zhēng)議的“東八塊”不再作為一個(gè)整體出現(xiàn)。

資料顯示，60號(hào)街坊地塊坐落于靜安區(qū)東北部，北面臨近新閘路，南面緊臨山海關(guān)路，東側(cè)靠近大田路，西側(cè)直至慈溪路，屬于“石門二路區(qū)域一期開發(fā)用地”。

一份《靜安區(qū)60號(hào)街坊地塊建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示》顯示，該地塊擬由“靜安土地管理中心與上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合投資建設(shè)一棟大型現(xiàn)代化辦公商務(wù)綜合樓”。

根據(jù)設(shè)計(jì)方案，這一區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)一幢250米高的建筑，集辦公及商業(yè)配套、休閑娛樂、餐飲酒店等功能為一體。建成后，將成為上海市中心城區(qū)的又一標(biāo)志性建筑。

按照規(guī)劃，60號(hào)街坊地塊項(xiàng)目的主樓部分將由地下4層和地上57層建筑組成。其中，地下1~2層是商業(yè)及設(shè)備用房，地下3~4層則是停車庫，地下部分的建筑面積約為4.39萬平方米。

此外，60號(hào)街坊地塊建設(shè)項(xiàng)目的功能多元，其主樓的低區(qū)部分將成為辦公樓區(qū)域，中區(qū)部分是酒店式公寓區(qū)域，而高區(qū)部分則規(guī)劃為酒店區(qū)域；另有3層裙房(建筑高度16.5米)，規(guī)劃布置成商業(yè)及餐飲區(qū)域。60號(hào)街坊地塊地下空間與地鐵13號(hào)線上海自然博物館站連通，預(yù)計(jì)將于2014年結(jié)構(gòu)封頂。

這一地塊寸土寸金。從該地塊步行至南京西路只需不到10分鐘，其對(duì)面是長實(shí)和黃系在上海開發(fā)的新閘路項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，李嘉誠拿下新閘路項(xiàng)目，一度被稱為“逼近東八塊”。

有消息稱，之前和黃也覬覦60號(hào)街坊地塊，但在規(guī)劃上和政府有所出入，所以最終才入主了新閘路項(xiàng)目，此次會(huì)不會(huì)再次加入搶奪行列，還不得而知。2009年時(shí)還一度盛傳上海地產(chǎn)集團(tuán)將接手投資興建這一地塊。最近業(yè)界傳出消息，已經(jīng)有幾家地產(chǎn)巨頭前赴現(xiàn)場(chǎng)探訪。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，該地塊采取了招標(biāo)方式，與掛牌方式不同，一是不公布底價(jià)，二是只有一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)，三是競(jìng)買人數(shù)必須大于或等于2人。招標(biāo)與掛牌方式相比最大的不同點(diǎn)在于需要評(píng)標(biāo)，包含技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)兩部分，評(píng)標(biāo)按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)候選人，體現(xiàn)了對(duì)競(jìng)拍企業(yè)綜合實(shí)力的要求，而非價(jià)高者得，同時(shí)對(duì)于地塊開發(fā)質(zhì)量亦是一種保證。地塊之所以采取招標(biāo)的方式主要也是出于對(duì)價(jià)格控制和建設(shè)品質(zhì)兩方面綜合考慮。

目前上海靜安區(qū)南京西路板塊的在售辦公項(xiàng)目主要是“中華企業(yè)大廈”和“海銀國際大廈”。位于成都北路的“海銀國際大廈”目前售價(jià)為6.49萬/平方米左右。該地塊周邊的甲級(jí)寫字樓幾乎沒有。根據(jù)周邊可比個(gè)案和以當(dāng)前5%~6%的主流投資回報(bào)率推算，地塊樓板價(jià)應(yīng)在3萬/平方米左右比較合適。