“十二五”期間，上海市擬計劃新建住宅1.3億平方米，其中，保障性住房約占新建住宅總面積的50%，保障性住房套數(shù)約占新建住宅總套數(shù)的60%。

這是昨天下午，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在上海市政協(xié)委員年末視察活動中透露的。

劉海生表示，目前，上海市住房發(fā)展“十二五”專項規(guī)劃的修改稿已經(jīng)編制完成，并已報給上海市“十二五”規(guī)劃辦。

但他也承認(rèn)，在公共租賃房建設(shè)上遇到了資金瓶頸——民間資本不愿投資，仍然需要政府兜底。

社會資本興趣不足

今年以來，公共租賃房作為一種新的保障房類型一下子占據(jù)了各地保障房建設(shè)的重要地位。北京市的《“十二五”住房保障事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》明確未來五年將重點建設(shè)公租房。重慶、上海等地此前曾先后出臺地方公租房建設(shè)意見。

中央層面也對公租房青眼有加。

今年6月，住建部等七部門聯(lián)合制定并發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（下稱《指導(dǎo)意見》），對公租房建設(shè)和運營進行了規(guī)范。

“十一”前夕，財政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（下稱《通知》），對公租房建設(shè)和運營中涉及到的土地使用稅等多項稅收給予了政策上的優(yōu)惠。這項措施主要是為了吸引社會資金投資公租房建設(shè)。

11月16日，財政部、國家發(fā)改委、住建部等3部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》，允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房。

顯然，建設(shè)資金來源能否得到保障是公租房政策成敗與否的關(guān)鍵所在。事實上，各地之所以熱衷公租房建設(shè)，很大程度上是由于認(rèn)為相對于經(jīng)適房、廉租房，可能更吸引社會資金投入�！吨笇�(dǎo)意見》便明確表示：“公共租賃住房建設(shè)實行‘誰投資、誰所有’，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。”

事實上，的確有社會資本對公租房感興趣。在《通知》下發(fā)之后，路勁、北京城建等房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)PE公司以及金融企業(yè)便聯(lián)合設(shè)立了國內(nèi)首個公租房建設(shè)投資產(chǎn)業(yè)基金。

但來自民資的熱情并沒有當(dāng)初想象的那么高。

“現(xiàn)在最難的問題是房價過高，租售比失衡，民間資本不愿意投資。民間資本看重的是房價升值而不是租金回報，現(xiàn)在公共租賃房租金回報率只有3%不到，沒有人愿意做，只有政府來促進這件事情。”劉海生表示。

尋找穩(wěn)定資金來源

各地的公租房建設(shè)實際上仍是以政府投資為主。重慶的做法是政府投資，國企承建。今年第一批公租房建設(shè)即由重慶市國資委管轄下的重慶地產(chǎn)集團、建工集團、城投集團和一家國有大型建筑企業(yè)負(fù)責(zé)實施。上述企業(yè)分別完成土地準(zhǔn)備、資金籌措、施工建設(shè)等任務(wù)。公租房建成后，其收取的房租和物管費僅夠支付建設(shè)資金貸款的利息，而參與建設(shè)的國企投入的建設(shè)本金，將由這幾家企業(yè)用10年左右時間“內(nèi)部消化”，即用企業(yè)利潤沖抵建設(shè)資金投入的欠賬。

而上海在公租房房源的籌措上更加多元化。

“‘十二五’期間，我們將根據(jù)投融資渠道、房源的籌措方式，組建一批公共租賃住房專業(yè)運營機構(gòu)，組織公共租賃住房的投資、經(jīng)營和管理，積極采取新建、配建、改建、收購和轉(zhuǎn)化等方式建設(shè)和籌集房源。”劉海生表示。

劉海生還透露，上海的廉租房和公租房房源可以共享，“你是公租房的對象，你就按照低于市場租金，你是廉租房對象，就按照你的收入，政府給你補貼。”

據(jù)透露，根據(jù)上述專項規(guī)劃，“十二五”期間，上海還將積極引導(dǎo)社會機構(gòu)經(jīng)營管理公共租賃住房，爭取公共租賃住房投資經(jīng)營管理主體的多元化。積極鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等單位，發(fā)展單位租賃住房和市場化租賃住房。

盡管11月16日3部委的新規(guī)定在一定程度上給公租房建設(shè)提供了一個穩(wěn)定資金來源，但11月17日，審計署發(fā)布的19個省(直轄市)2007年至2009年政府投資保障性住房審計調(diào)查結(jié)果顯示，包括北京、上海、成都在內(nèi)，共有22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租房保障資金的比例未達到10%的最低要求，這些城市共計少提取146.23億元。因此即便有了上述規(guī)定，公租房資金能否足額提取，仍是值得懷疑的事情。