連續(xù)兩日最高溢價率突破100%，上海土地市場的高燒不退已讓不少業(yè)內(nèi)人士感慨“土地市場非理性傾向已經(jīng)抬頭”。

昨日上午，在經(jīng)過250多輪競價后，上海三盛房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司和三花控股集團(tuán)有限公司組成的聯(lián)合體（下稱“三盛三花聯(lián)合體”）以15.2億元的價格拿下浦東新區(qū)惠南民樂基地M03-01、M04-01、M05-01商住地塊（下稱“惠南民樂基地地塊”），成交樓板價9431元/平方米，溢價率106.5%。而在8月14日，三湘股份（000863.SZ）剛剛以102%的超高溢價率拿下崇明島的一幅土地。

至此，今年以來，上海溢價率超過80%的經(jīng)營性地塊已經(jīng)達(dá)到19幅，而去年全年僅有4幅。截至8月15日，上海本月已經(jīng)成功出讓10幅經(jīng)營性用地，出讓總金額達(dá)到101.53億元，再度輕松突破百億大關(guān)。

一位長期觀察上海土地市場的業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，今年以來，三盛三花聯(lián)合體以及三湘股份已經(jīng)參加了很多次上海的土地拍賣，但一直未能有土地入賬，可見長期“挨餓”的結(jié)果就是只好孤注一擲高價拿地。

中小房企力壓綠地拿地

公開資料顯示，惠南民樂基地地塊出讓面積為6.45萬平方米，容積率為2.5，性質(zhì)為商住用地，起價為7.36億元，折合樓板價4567元/平方米。

上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示，該地塊吸引了多達(dá)60家開發(fā)商領(lǐng)取競買申請書，并有14家開發(fā)商參與現(xiàn)場競買。記者在現(xiàn)場看到，14家房企的代表將土拍大廳擠得水泄不通，僅開拍前核驗14家開發(fā)商的競買資格就耗費了1個多小時的時間。

據(jù)悉，參與現(xiàn)場競買的14家開發(fā)商分別為保利地產(chǎn)（600048.SH）、旭輝控股（00884.HK）、正榮集團(tuán)、金城光明地產(chǎn)、陽光城（000671.SZ）、綠地集團(tuán)、萬科A(000002.SZ)、中建地產(chǎn)、康橋?qū)崢I(yè)、三盛三花聯(lián)合體、寶龍地產(chǎn)(01238.HK)、東方園林、農(nóng)工商房產(chǎn)和愛家集團(tuán)。

知情人士告訴本報記者，與三盛三花聯(lián)合體爭奪到最后的為綠地集團(tuán)，福建正榮集團(tuán)為出價第三高的企業(yè)。

值得一提的是，惠南民樂基地地塊的成交總價及成交樓板價都創(chuàng)造了惠南地區(qū)的歷史新高，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開過往成交的地塊，如2009年土地市場火爆時成交的惠南鎮(zhèn)東城區(qū)C6-1儲備地塊，成交樓板價也僅為4102元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于昨天成交的地塊。

德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，惠南板塊公寓成交均價為1.32萬元/平方米，成交量最大的鵬潤嘉苑正是在2009年成交的惠南鎮(zhèn)東城區(qū)C6-1儲備地塊上建造的，今年均價為1.34萬元/平方米。這意味著，今日成交地塊的樓板價已經(jīng)達(dá)到周邊新房價格的七成以上，未來的盈利空間堪憂。

漢宇地產(chǎn)一位分析師表示，房企高價拿地，再加上軌道交通16號線即將開通等利好條件，將成為惠南民樂基地地塊周邊房價上漲的一大推動力。

非理性傾向抬頭

德佑地產(chǎn)分析師趙葆根表示，2009、2010年土地市場火爆時，開發(fā)商盲目拿地情況頗多，導(dǎo)致2011年調(diào)控政策出臺后，許多當(dāng)年的地王項目面臨著利潤微薄的窘境。鑒于這些前車之鑒，2011年以來，開發(fā)商拿地相對理性了很多，不過隨著樓市的回暖，開發(fā)商資金逐漸充裕，今年許多開發(fā)商為彌補(bǔ)前兩年土地儲備的不足而不惜一擲千金，土地市場中不理性的因素又逐漸開始抬頭。

漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎指出，越來越多的房企紛紛從三、四線城市收縮至一、二線城市。目前房企對于住宅地塊關(guān)注熱情居高不下，激烈的競爭導(dǎo)致此類地塊多以高溢價狀態(tài)成交。高價拿地的背后，充分說明房企對于后市持樂觀態(tài)度，同時也將連帶引發(fā)周邊乃至全市房價進(jìn)一步快速上漲。

值得一提的是，克而瑞研究中心最新發(fā)布的報告認(rèn)為，今年1~7月一線城市的高價地塊多被中小房企獲取，而總價較高的地塊則幾乎被龍頭房企所壟斷，這兩日上海土地市場的情況再一次證明了這一論斷。

一家中型房企副總經(jīng)理對記者表示：“很多房企原來去二三線城市做開發(fā)，但不少被套住了，最終他們還是認(rèn)定在一線城市開發(fā)是相對安全的，所以都回來了。包括一些以前沒有在一線城市開發(fā)、在二三線開發(fā)賺了錢的房企，也看到再在二三線開發(fā)空間不大，也往一線城市擠，導(dǎo)致一線城市現(xiàn)在土地市場非常熱�！�