8月7日，是上海（樓盤）最高總價(jià)地王、起始價(jià)高達(dá)175.26億元的“徐家匯(002561,股吧)中心項(xiàng)目”地塊預(yù)申請(qǐng)的截止日期，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，上海市規(guī)劃與國(guó)土資源局將在今日公布預(yù)申請(qǐng)結(jié)果。

業(yè)內(nèi)人士表示，這幅地塊屬于徐家匯商業(yè)區(qū)核心位置，資源稀缺，已有多家港資地產(chǎn)商和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭進(jìn)行深入研究，表現(xiàn)出極大興趣，預(yù)計(jì)港資地產(chǎn)商抱團(tuán)取得的可能性最大，并有可能成為今年的全國(guó)總價(jià)地王。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，因該地塊總價(jià)太高，開發(fā)難度較大，不排除出現(xiàn)無人申請(qǐng)的情況。

港資地產(chǎn)商躍躍欲試

7月19日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局公告稱，徐匯區(qū)“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊開始接受預(yù)申請(qǐng)，起始總價(jià)高達(dá)175.26億元，該地塊包括57、150、151三個(gè)街坊，位于徐家匯城市副中心核心，總出讓面積99188.8平方米，規(guī)劃建筑面積58.42萬平方米，相當(dāng)于起始樓面價(jià)3萬元/平方米。這個(gè)項(xiàng)目的體量已經(jīng)相當(dāng)于目前徐家匯商圈的商業(yè)辦公總面積。

中原地產(chǎn)上海公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍指出，該幅地塊3萬元/平方米的起始單價(jià)是比較合理的。但由于總價(jià)很高，對(duì)開發(fā)企業(yè)門檻要求會(huì)很高。在預(yù)申請(qǐng)公告中還提及，地塊地處徐家匯城市副中心，開發(fā)建設(shè)須符合徐家匯城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的功能定位。宋會(huì)雍預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)千億級(jí)的龍頭房企或許會(huì)以聯(lián)合體的形式來拿這幅地塊。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄表示，175.26億元只是起拍價(jià)，沒有算進(jìn)可能出現(xiàn)的拍賣溢價(jià)。即使是以起拍價(jià)拿下，按照正常估算，開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的總投資成本也將高達(dá)250億元左右，對(duì)拿地企業(yè)的資金提出了極高要求。同時(shí)由于體量較大，且是商業(yè)地產(chǎn)，所以開發(fā)年限在5年以上，使得開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本有可能超過300億元。他認(rèn)為，新鴻基地產(chǎn)和凱德置地有可能去角逐該幅地塊，因?yàn)檫@兩家企業(yè)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和資金去開發(fā)這類巨無霸項(xiàng)目。

一位知情人士透露，來自香港的新鴻基地產(chǎn)以及香港置地都有意參與該地塊的爭(zhēng)奪。還有地產(chǎn)界人士表示，九龍倉(cāng)為了競(jìng)得徐家匯地王已經(jīng)積極籌備了數(shù)百億元資金，恒基兆業(yè)、香港怡和等幾家老牌港資房企龍頭，也在積極為拿地做準(zhǔn)備。另一位開發(fā)商代表則認(rèn)為，徐家匯中心項(xiàng)目總價(jià)偏高，估計(jì)一家企業(yè)"吃"不下來，幾家港資公司聯(lián)合拿下的可能性很高。

“從資金實(shí)力對(duì)比來看，大陸的房企并不比港資差。但是對(duì)于帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的市中心優(yōu)質(zhì)地塊的敏感度，國(guó)內(nèi)龍頭房企似乎落后一步，不及新鴻基地產(chǎn)、香港怡和、恒基兆業(yè)、香港置業(yè)等這些港資企業(yè)�！蓖�策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“對(duì)于這些港資企業(yè)來講，其拿地選擇目標(biāo)就局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長(zhǎng)高端物業(yè)的開發(fā)，也擅長(zhǎng)利用資本市場(chǎng)力量開發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開發(fā)。毫無疑問，這些優(yōu)勢(shì)成為他們首先向"徐家匯中心項(xiàng)目"拋繡球的重要原因。”除此外，港資房企還可以通過地產(chǎn)基金等方式競(jìng)拍和運(yùn)營(yíng)“徐家匯中心項(xiàng)目”，這也是其巨大的資金優(yōu)勢(shì)。

張宏偉格外指出，這塊地塊要求開工時(shí)間為“交地后12個(gè)月內(nèi)”，竣工時(shí)間為“動(dòng)工后60個(gè)月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動(dòng)工后84個(gè)月內(nèi)全部竣工”，這就使得房企不得拖延，杜絕囤地現(xiàn)象。

18年空置誰來扭乾坤

對(duì)于該地塊的最終成交總價(jià)，有上海本地開發(fā)商認(rèn)為，雖然對(duì)這塊地感興趣的港資背景企業(yè)有多家，但該地塊的最終成交價(jià)超過200億元的可能性很小，預(yù)計(jì)會(huì)在200億元以內(nèi)。因?yàn)樵摰貕K本身的總價(jià)夠高，地價(jià)款對(duì)房企而言壓力很大，而且歷來高總價(jià)的地塊溢價(jià)率都不太高。此外，現(xiàn)在徐家匯商圈的商業(yè)辦公空置率較高，所以成交溢價(jià)不會(huì)太高。

不過也有分析人士認(rèn)為，最終成交價(jià)很可能超過200億元，作為徐家匯最核心地段的地塊，徐家匯中心項(xiàng)目的起拍樓板價(jià)偏低，合理價(jià)格區(qū)間應(yīng)為3.5萬至3.6萬元/平方米，還存在一定的溢價(jià)空間，成交總價(jià)可能會(huì)超過200億元，但不會(huì)超出太多。

“徐家匯中心項(xiàng)目的建設(shè)不僅將樹立浦西地區(qū)城市空間新地標(biāo)，更將為徐家匯城市副中心綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升添加重要的砝碼，必須把它建設(shè)成精品、經(jīng)典�！毙靺R區(qū)規(guī)劃和土地管理局相關(guān)人士表示，自1995年以來“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊接連換了三家開發(fā)商，都無法走出失敗的泥潭，至今仍是空地一片。

徐家匯中心項(xiàng)目地塊自1995年進(jìn)入市場(chǎng)后遲遲未能得到開發(fā)。該地塊在1995年由韓國(guó)大宇公司獲得，并與徐匯商城共同出資1億美元成立上海大宇公司，計(jì)劃打造浦西最高樓。但隨后，1998年席卷而來的金融危機(jī)令大宇公司陷入資金困境，開始尋求出讓地塊股權(quán)。2004年2月20日，頂新國(guó)際與上海大宇簽署了90%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓韓國(guó)大宇持有的上海大宇90%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為9000萬美元，并承擔(dān)上海大宇約3000萬美元的債務(wù)。

2005年，該地塊被徐匯區(qū)政府收回，并以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式將部分開發(fā)權(quán)交給當(dāng)時(shí)還是徐匯區(qū)國(guó)資旗下的上實(shí)城開。上實(shí)城開方面原計(jì)劃投資250億元至300億元，打造浦西第一高樓，但此后項(xiàng)目并未正式啟動(dòng)。今年5月19日，徐匯區(qū)規(guī)土局通過土地置換的方式，從上實(shí)城開手中收回了該幅地塊，雙方達(dá)成土地調(diào)整協(xié)議，將上實(shí)城開持有的徐家匯中心項(xiàng)目地塊調(diào)整為位于徐匯區(qū)濱江的4塊土地，上實(shí)城開正式放棄“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊。

地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)或助漲房?jī)r(jià)

尚未競(jìng)拍，“徐家匯中心項(xiàng)目”已然成為上海史上總價(jià)地王，或許還將成為今年全國(guó)總價(jià)地王。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，近十年來全國(guó)土地市場(chǎng)出讓的所有地塊中，交易額超過200億元的僅有兩宗，即廣州（樓盤）的亞運(yùn)城（樓盤）地塊和南京（樓盤）下關(guān)1號(hào)、3號(hào)地塊，成交總價(jià)分別255億和200.34億。到目前為止，沒有任何一幅地塊能超過這兩個(gè)總價(jià)地王。

在此之前，上海的總價(jià)地王是外灘國(guó)際金融服務(wù)中心地塊，2010年由上海證大置業(yè)有限公司以92.2億成交競(jìng)得，目前在全國(guó)地王排行榜位居第三。

今年以來，一線城市土地市場(chǎng)火爆，上海已誕生多塊高總價(jià)、高單價(jià)的區(qū)域地王，北京（樓盤）、廣州、深圳（樓盤）等城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)等現(xiàn)象，萬科、保利、中海、綠地等大型房企紛紛加入，主演了一場(chǎng)場(chǎng)激烈的“地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，客觀上助推一線城市房?jī)r(jià)上漲。

“一二線城市樓市供不應(yīng)求、需求旺盛，開發(fā)商建起來的房子能夠銷售出去，風(fēng)險(xiǎn)較小，而三四線城市供應(yīng)量大，開發(fā)商面臨著銷售風(fēng)險(xiǎn)。”有分析人士指出，縱觀近期大型土地交易，主要發(fā)生在一線城市，從北京的夏家胡同到深圳的前海等土地拍賣案例都表明房企正在回歸一線城市。不斷涌現(xiàn)的地王，助推了房?jī)r(jià)的上漲，無益于房地產(chǎn)去泡沫化。不過今年下半年，銀根收緊的信號(hào)或?qū)⒆岄_發(fā)商改變預(yù)期，開發(fā)商拿地策略將會(huì)有所轉(zhuǎn)向，從“拼地王”轉(zhuǎn)向策略性拿地。