房產(chǎn)稅政策遲遲未見動靜，針對交易環(huán)節(jié)的稅收征管卻步步緊逼，并逐漸從住宅類向非住宅房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)推進(jìn)。

昨日(8月29日)，財政部長謝旭人表示，將嚴(yán)格實施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購房需求。

話音未落，深圳市地稅局、規(guī)劃和國土資源委員會便發(fā)布通告稱，10月1日起，對深圳范圍內(nèi)的存量非住宅類房產(chǎn)交易成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實行按計稅參考價格規(guī)定計征各項稅款。該政策有效期為5年。

接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的深圳業(yè)界人士表示，與去年二手住宅過戶征稅政策出臺不同的是，這次政策的出臺沒有任何征兆，讓人有點意外，這或許意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策將延伸至非住宅領(lǐng)域。

將影響商業(yè)房地產(chǎn)成交量

非住宅類房產(chǎn)包括商業(yè)、寫字樓、廠房等經(jīng)營性物業(yè)。

昨日深圳市發(fā)出的通知規(guī)定，深圳存量非住宅類房產(chǎn)交易的計稅價格，以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據(jù)。但申報的成交價格低于制定的計稅參考價格且無正當(dāng)理由的，按計稅參考價格核定計征交易環(huán)節(jié)各項稅款。

存量非住宅類房產(chǎn)交易計稅參考價格，由市地稅局和市規(guī)劃國土委委托市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心根據(jù)房屋的坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素制定，依照房地產(chǎn)估價相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)評估得出。該價格作為稅務(wù)機(jī)關(guān)判斷納稅人申報的合同成交價格是否偏低以及核定計稅價格的主要依據(jù)。

有市場人士估算，新政執(zhí)行后，深圳非住宅房產(chǎn)交易成本將增加2~4倍。以一套200平方米的寫字樓計算，假如以2007年初始登記價格400萬元為計價標(biāo)準(zhǔn)，稅費合計為12.5萬元，而在新政執(zhí)行后，若稅率不變，市場評估價為800萬元，那么稅費合計將高達(dá)49.7萬元。

中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，新政將加大交易成本，對商業(yè)房地產(chǎn)成交量會造成一定影響，影響有多大取決于政府評估系統(tǒng)計價政策。

去年7月，深圳開始推行二手住宅交易按評估價征稅過戶政策，造成二手房市場成交量冰火兩重天。在政策出臺之前，二手房成交量暴增，政策施行后則一路下滑，一度跌入歷史低谷。

調(diào)控政策壓向商業(yè)地產(chǎn)

去年以來，由于住宅領(lǐng)域受限，許多投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一度造成北上廣深等城市商業(yè)、寫字樓市場價格上漲，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫被認(rèn)為越來越多。

即便如此，深圳此次針對存量非住宅房產(chǎn)按評估價征稅政策事先毫無征兆，超出不少業(yè)界人士預(yù)期。

對于政策推出的目的，世聯(lián)地產(chǎn)(微博)(10.74,0.02,0.19%)市場研究部分析師曹取分析認(rèn)為，之前樓市調(diào)控政策只針對住宅領(lǐng)域，并未涉及商業(yè)地產(chǎn)，這次出臺的新政很有可能是對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)控和規(guī)范。

深圳業(yè)界人士王海斌也認(rèn)為，新的稅收政策增加了交易稅費，讓投資者無利可圖，將使商業(yè)地產(chǎn)投資受到一定限制，這是政府進(jìn)一步調(diào)控收緊、維持調(diào)控成果的信號。

實際上，受歐債危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，今年上半年深圳商業(yè)地產(chǎn)市場需求量下降。據(jù)仲量聯(lián)行報告顯示，由于整體需求放緩加上空置壓力增加，二季度甲級寫字樓平均租金環(huán)比輕微下降1.8%，一手寫字樓的售價也較一季度有所下調(diào)，二季度甲級寫字樓平均資本值環(huán)比下降1.4%，達(dá)到44600元/平方米左右。

今年下半年，深圳市場寫字樓新增供應(yīng)將超過63萬平方米，需求疲軟將進(jìn)一步削弱寫字樓租金上漲的動力。李耀智也表示，上半年深圳商鋪和寫字樓市場大部分業(yè)主處于觀望惜售，成交量也出現(xiàn)下降。

“十一”之后，非住宅房產(chǎn)交易按評估價征稅政策或?qū)⑦M(jìn)一步加劇商鋪和寫字樓的成交疲弱的態(tài)勢。