據(jù)《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》報(bào)道，10月30日，深圳市政府一位知情人士透露，深圳市委市政府會(huì)同各部門召開緊急會(huì)議，討論房產(chǎn)稅在深圳試點(diǎn)的落實(shí)工作，并就深圳房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施方案的相關(guān)修訂稿提出了修改意見。

消息稱上述知情人士還透露，此次房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)“2個(gè)月內(nèi)將在深圳落實(shí)實(shí)施”，并可能早于上海、重慶成為“國內(nèi)第一個(gè)房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市”。

此前亦有媒體報(bào)道稱，“上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)已獲批。”據(jù)了解，重慶將以面積和套數(shù)為基準(zhǔn)確定稅率，采用分段累進(jìn)稅率，年稅率為1.5%-20%。

對(duì)此，全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生的觀點(diǎn)是，在房地產(chǎn)調(diào)控逐步走向銀根地根的改革中，房產(chǎn)稅首當(dāng)其沖。“應(yīng)加快房產(chǎn)稅改革，先通過地方試點(diǎn)，逐步擴(kuò)大到全國。”聶梅生表示。

知情人士還表示，深圳市房產(chǎn)稅初步擬定分類累進(jìn)征收模式，即根據(jù)家庭擁有房屋套數(shù)或面積的不同，制定并征收不同稅率房地產(chǎn)稅的累進(jìn)征稅方式。至于開征稅率，要高于此前專家預(yù)測的0.3%-0.4%，將在0.5%-0.6%。

激辯：房產(chǎn)稅來了，房價(jià)怎么辦？

■房產(chǎn)稅已成明確預(yù)期房價(jià)會(huì)否下跌存分歧

面對(duì)近期主要城市樓市價(jià)漲量增、土地?zé)豳u的局面，市場一直擔(dān)憂的一個(gè)個(gè)傳聞靴子落地，政府將會(huì)再次重拳出擊不合理住房需求，增加供給，已經(jīng)成為券商一致觀點(diǎn)，但關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢，券商之間存在分歧。

房產(chǎn)稅成為預(yù)期

“盡管本次不少政策在市場預(yù)期之中，但仍有不少政策超出預(yù)期。”中投證券認(rèn)為，和上次調(diào)控政策不同的是，本次調(diào)控政策更嚴(yán)厲、更有針對(duì)性、更具威懾力。比如，房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要限定家庭購房套數(shù)；對(duì)政府實(shí)行問責(zé)制；全國全面暫停三套及以上房貸、異地房貸；落實(shí)不嚴(yán)的銀行將嚴(yán)肅處理；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國；對(duì)開發(fā)商土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等行為加大曝光處罰力度，并暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，停發(fā)新開發(fā)貸和循環(huán)貸。

德邦證券研究報(bào)告認(rèn)為，調(diào)控政策逐漸走向明朗，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)依舊從緊，但是可以看出，中央的調(diào)控目標(biāo)、方針以及手段正逐步清晰。在本輪調(diào)控政策中，甚至連房產(chǎn)稅的試點(diǎn)開征都給了市場較為確定的預(yù)期，后續(xù)的政策可能更多的在于細(xì)化和落實(shí)，超出市場預(yù)期的調(diào)控政策可能性不大。

“房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)將在2011年試點(diǎn)。”第一創(chuàng)業(yè)研究報(bào)告也認(rèn)為，目前從各方反饋的情況來看，上海、重慶或者深圳2011年初試點(diǎn)的概率很大。他認(rèn)為，從已經(jīng)開征物業(yè)稅的香港、美國的經(jīng)驗(yàn)來看，持有成本的增加雖然能在一定程度上遏制投資、投機(jī)需求，但并不改變整個(gè)行業(yè)趨勢。

房價(jià)會(huì)否下跌存分歧

中投證券研究員李少明認(rèn)為，在問責(zé)地方政府，信貸全面收緊，開發(fā)商銷售壓力倍增，滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)在即的背景下，接下來的10月份房價(jià)出現(xiàn)明顯的下跌是大概率事件。一線二線城市仍有10％－20%左右的下跌。

德邦證券研究報(bào)告認(rèn)為，在未來6個(gè)月中，市場供應(yīng)將有較大幅度的增長，屆時(shí)房價(jià)下跌的可能性較大。他認(rèn)為政府對(duì)房價(jià)的預(yù)期降價(jià)幅度大約是20％-30%。

第一創(chuàng)業(yè)研究員陳曉波認(rèn)為，預(yù)計(jì)全國有30%左右的購房者推遲購房，但房價(jià)難見全面回落；開發(fā)商將會(huì)謹(jǐn)慎經(jīng)營過冬。

第一創(chuàng)業(yè)研究報(bào)告顯示，8-9月份的熱銷使得開發(fā)商短期償債能力較上半年進(jìn)一步改善，大部分開發(fā)商短期償債壓力均在可控之內(nèi)；同時(shí)考慮到有限降價(jià)的效果可能并不如人意，在四季度大部分開發(fā)商可能會(huì)采取更大的降價(jià)促銷措施，如增加折扣等，但全面、明顯下調(diào)價(jià)格的可能性不大。

■房產(chǎn)稅開征將引發(fā)拋售潮？

據(jù)本報(bào)了解，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的備選城市上海和重慶，已在逐步開展該稅種開征的前期準(zhǔn)備工作甚至演練。

“這些準(zhǔn)備和演練是非常必要的，房產(chǎn)稅這一稅種的影響不同于以往任何一個(gè)房地產(chǎn)的稅費(fèi)品種，潛在影響非常巨大，必須要做好充分準(zhǔn)備。”據(jù)一位接近上海財(cái)稅系統(tǒng)的知情人士表示。

有知名券商測算得出，一旦對(duì)住宅開征房產(chǎn)稅，將會(huì)出現(xiàn)一波巨大的房屋拋售潮，若投資(機(jī))需求占比達(dá)到30%，理論上將催生16.5億平方米的新增供應(yīng)量，為過去5年中全國年度平均銷售面積的2.35倍。

此說若成真，市場供求將瞬間逆轉(zhuǎn)。

巨量拋售壓境？

對(duì)住宅開征房產(chǎn)稅，主流觀點(diǎn)是通過增加投資(機(jī))成本，控制新增需求中投資(機(jī))比例，同時(shí)刺激投資(機(jī))目前手中的房源流向市場。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾說，10月以來，二手房市場的掛牌量一周比一周增加，且有加量加速的趨勢，這與多項(xiàng)調(diào)控政策加碼尤其是開征房產(chǎn)稅的消息密切相關(guān)。房產(chǎn)稅將引發(fā)投資客的二手房拋售潮，并影響整個(gè)市場的供求關(guān)系。但具體影響多大，是個(gè)謎。

德邦證券最近的一項(xiàng)測算結(jié)果，讓人瞠目結(jié)舌。

據(jù)了解，國外房產(chǎn)稅占財(cái)政收入的比重約25%-30%，而我國房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收(房產(chǎn)稅和土地使用稅)占財(cái)政總收入(5.95萬億)的比重為2.9%(2009年財(cái)政部數(shù)據(jù))。

公開資料顯示，從1998年房產(chǎn)商品化改革以來，我國共出售商品房面積約55億平方米，如果按現(xiàn)價(jià)重估約值28萬億元，若按1%稅率征收房產(chǎn)稅，將年增2800億稅收，保有稅占比升至4.7%。

德邦報(bào)告認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅未必會(huì)降低房價(jià)，關(guān)鍵是要看市場對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期，如果購買者預(yù)期未來房價(jià)上漲的幅度快于每年的持有成本，那么征收房產(chǎn)稅也不會(huì)減少投資和投機(jī)的需求。房產(chǎn)稅的稅率，也會(huì)直接影響市場的供應(yīng)量。

進(jìn)一步的測算則顯示，投資(機(jī))購房比例的多少，將很大程度決定房產(chǎn)稅對(duì)供求關(guān)系的影響大小。

以已售出的55億平方米商品房為存量房，分別假設(shè)1%、5%、10%、30%為投資(機(jī))性房產(chǎn)比例。

測算發(fā)現(xiàn)，假設(shè)投資(機(jī))性比例為1%，拋售所增加的市場供應(yīng)上限為0.55億平方米房源，僅占過去5年全國平均銷售面積的7.8%�？紤]到這些新增供應(yīng)還將在較長時(shí)期內(nèi)逐步釋放，影響則有限。

當(dāng)該比例為5%時(shí)，增加量則高達(dá)2.55億平方米，占比達(dá)到36.4%；10%時(shí)，新增5.5億平方米，占比躍升為78%；當(dāng)30%時(shí)，新增拋售量的上線將達(dá)到16.5億平方米，占比為235%之高。

不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場，投資(機(jī))性購房比例不同，房產(chǎn)稅開征的效果截然迥異。投資比例較高的城市，供求關(guān)系將面臨極大考驗(yàn)。

“上海、杭州等領(lǐng)漲的區(qū)域市場，投資(機(jī))的比例是非常高的，雖然沒有權(quán)威的官方統(tǒng)計(jì)，相信30%并不是一個(gè)過于夸張的估計(jì)。”多位開發(fā)商營銷領(lǐng)域的資深人士向本報(bào)坦言。

這或許是決策層對(duì)使用房產(chǎn)稅作為調(diào)控工具極為謹(jǐn)慎的原因。

眾多難點(diǎn)待解

開征房產(chǎn)稅的真正出發(fā)點(diǎn)，是否就是調(diào)控供求關(guān)系、平抑房價(jià)？市場存在不同的理解。

在中國指數(shù)研究院副院長陳晟等另一些人士看來，“政府高層對(duì)房產(chǎn)稅這一工具的使用，也并非如普通市場人士所關(guān)注的房價(jià)焦點(diǎn)。房產(chǎn)稅其實(shí)已被高層上升為地方土地財(cái)政收入的平衡器，進(jìn)而推動(dòng)其成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)器。”

德邦證券的上述報(bào)告也指出，房產(chǎn)稅的開征已是必然，是改變我國財(cái)政過度依賴土地、增加財(cái)政收入的重要途徑。

不同的目的產(chǎn)生不同的行為。這是政府部門和市場層面需要取得一致認(rèn)識(shí)的第一個(gè)難點(diǎn)。但難點(diǎn)顯然不止這一個(gè)。

細(xì)節(jié)上，首先就是稅率的確定。

“相關(guān)的消息披露，從上海模式普遍認(rèn)為房產(chǎn)稅稅率8‰，到重慶模式最重的20﹪，傳說中的房產(chǎn)稅稅率跨度之大，令人咂舌。”漢宇地產(chǎn)的研究人士指出，按照房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，是扣減原價(jià)值的10%-30%后的1.2%計(jì)算，或按租賃月租金的12%計(jì)算，前者的實(shí)際稅率是8.4‰。“若按8‰計(jì)算稅率，比較貼合條例規(guī)定。而從國際上流行的物業(yè)稅稅率比例來看，8‰基本屬于下限。”

其次，漢宇地產(chǎn)報(bào)告指出，房產(chǎn)稅征收時(shí)間也是一個(gè)需要明確的細(xì)節(jié)，是年征還是交易征？

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅是按年征收，但目前國內(nèi)住宅權(quán)屬復(fù)雜、形式多樣，即使在上海一個(gè)城市就有拆遷房、房改房(標(biāo)準(zhǔn)價(jià))、房改房(成本價(jià))、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等等多種形式。如何保證公平、合理地按年征收，對(duì)于不按時(shí)繳納的如何規(guī)范和處理，也是房產(chǎn)稅征收的一大難點(diǎn)。

對(duì)于這個(gè)難點(diǎn)，部分專家認(rèn)為無法逾越，甚至建議在交易時(shí)一次性征收。漢宇地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，將房產(chǎn)稅累積到交易時(shí)一次性征收是不妥當(dāng)?shù)模�失去了房產(chǎn)稅作為物業(yè)持有稅的根本意義，也會(huì)鼓勵(lì)更多的物業(yè)沉積在投資者手中，達(dá)不到調(diào)節(jié)市場有效供應(yīng)的目的。

房產(chǎn)稅開征后，會(huì)不會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到下家？

“在中低端租賃市場，房東方的強(qiáng)勢地位足以讓所有的附加稅都轉(zhuǎn)嫁到租客頭上，這也是政策制定者不愿意看到的現(xiàn)象。”上述研究人士表示，在加快推進(jìn)征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，加快推進(jìn)廉租房、公共租房建設(shè)，消除房產(chǎn)稅帶來的負(fù)面不良效應(yīng)，非常必要。