7月的上海樓市疲態(tài)漸顯。

綜合媒體報(bào)道，8月1日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心提供的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年7月，上海市商品住宅成交面積為85.89萬(wàn)平方米，較上月(環(huán)比)下跌15.85%，較去年同期(同比)則上漲11.58%；成交均價(jià)為24607元/平方米，環(huán)比上漲2.22%，同比上漲11.56%。

某上市房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人分析，7月上海房?jī)r(jià)環(huán)比小幅上揚(yáng)，主要是中高端樓盤(pán)的成交占比仍然較大。

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)認(rèn)為，7月上海樓市成交量下滑，預(yù)示著“利多”已基本消化，“多方”已開(kāi)始力疲。8月成交量繼續(xù)下滑的概率相對(duì)比較大。

“樓盤(pán)總體銷(xiāo)售率不低”

7月上海樓市成交量環(huán)比下滑，在不少受訪開(kāi)發(fā)商的意料之中。

某上市房企副總裁稱(chēng)，7月樓市成交量應(yīng)該說(shuō)還算不錯(cuò)，比3月、5月都要好，低于6月是預(yù)料之中的。

“7月樓市的新增供應(yīng)沒(méi)有6月大，這是造成成交量下降的主要原因，各個(gè)樓盤(pán)的總體銷(xiāo)售率不低。”該副總裁說(shuō)。

某上市房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也說(shuō)，從各樓盤(pán)反饋的情況看，成交量并沒(méi)有明顯變差，樓市并沒(méi)有出現(xiàn)明顯惡化跡象。預(yù)計(jì)8月樓市成交量、價(jià)仍會(huì)保持平穩(wěn)。

該營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說(shuō)，7月下半月中高端樓盤(pán)成交量較6月高峰時(shí)期確實(shí)出現(xiàn)下滑，但總體推盤(pán)熱情仍然較高，且都帶有促銷(xiāo)，對(duì)成交量應(yīng)該會(huì)有帶動(dòng)作用。

上述上市房企副總裁也判斷，8月上海樓市的成交量?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)住，“因?yàn)槭袌?chǎng)的熱度還在延續(xù)，只要有供應(yīng)，成交量不會(huì)低，8月的供應(yīng)量預(yù)計(jì)會(huì)較7月持平或略大。”

“8月房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)回落”

結(jié)構(gòu)性因素對(duì)7月上海房?jī)r(jià)影響明顯。

佑威數(shù)據(jù)顯示，7月上海市商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中，單價(jià)4萬(wàn)元以上房源的成交量環(huán)比下跌12.29%，小于單價(jià)4萬(wàn)元以下房源的成交量跌幅(16.23%)。

黃志堅(jiān)認(rèn)為，成交權(quán)重的差異，使得7月房?jī)r(jià)有所上漲，但從最近兩周商品住宅量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)上看，8月的成交均價(jià)應(yīng)該會(huì)回落。

上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海分析，7月剛需樓盤(pán)有效供應(yīng)相對(duì)較少，而中高端樓盤(pán)在7月前兩周的成交量也很不錯(cuò)，這使得7月房?jī)r(jià)有所上漲。

佑威數(shù)據(jù)顯示，今年7月，上海面積在100平方米以下的商品公寓的去化周期為7.2個(gè)月，總體表現(xiàn)為供應(yīng)偏緊，這類(lèi)房源價(jià)格上有上漲的壓力。

不過(guò)，宋海判斷，進(jìn)入8月，滬上剛需樓盤(pán)或?qū)⒓�中放量供�?yīng)。

據(jù)宋海稱(chēng)，目前不少剛需樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都在加快施工、申請(qǐng)預(yù)售證的進(jìn)度，“剛需樓盤(pán)多為毛坯房，達(dá)到預(yù)售條件更快更容易些。”

而且，在宋海看來(lái)，中高端樓盤(pán)經(jīng)過(guò)一波成交放量后，供需雙方都需一定時(shí)間盤(pán)整積累。

他預(yù)計(jì)，8月上海樓市成交量不會(huì)比7月低，但成交均價(jià)會(huì)出現(xiàn)回落。

中高端房源庫(kù)存高企

某上市房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，近期監(jiān)管層數(shù)次喊話，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

不過(guò)，該營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“目前并沒(méi)有跡象表明，中高端樓盤(pán)推盤(pán)、成交出現(xiàn)減少。”

上述上市房企副總裁認(rèn)為，隨著市場(chǎng)的明朗，改善型成交仍會(huì)提高整體市場(chǎng)的價(jià)格水平。接下來(lái)改善型客戶(hù)會(huì)持續(xù)入場(chǎng)，以前單純依賴(lài)剛需拉動(dòng)成交的情況會(huì)有所改變，這可能導(dǎo)致成交均價(jià)不會(huì)大幅回落，“接下來(lái)不排除還會(huì)降息、降存準(zhǔn)率。”

不過(guò)，中高端房源的庫(kù)存量仍然高企。

佑威昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，150平方米以上的商品公寓7月的去化周期為15.3個(gè)月，較6月大幅延長(zhǎng)近4個(gè)月，總體表現(xiàn)為供過(guò)于求。別墅類(lèi)產(chǎn)品表現(xiàn)得更為嚴(yán)重，7月的去化周期為34.3個(gè)月，較6月延長(zhǎng)了近5個(gè)月。

黃志堅(jiān)判斷，在現(xiàn)行政策環(huán)境下，樓市存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，供求關(guān)系表現(xiàn)不一，分化在所難免，后市或?qū)⒊尸F(xiàn)“幾家歡喜幾家愁”的局面。