樓市反彈正呈現(xiàn)強弩之末的態(tài)勢。

多家房企和機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，雖然3、4月份大型房企多數(shù)推出促銷措施，但4月銷售增長環(huán)比3月仍然下滑，五一期間各地的房交會冷清，絕大多數(shù)房企的負債率、存貨仍然高企，重點城市庫存壓力并未減小，樓市面臨進一步的降價壓力。

市場反應表明，價格仍然是目前樓市主力購房者最為關注的因素。

剛需入市消化將盡

大型房企的銷售數(shù)據(jù)暗藏玄機。

數(shù)據(jù)顯示，4月萬科銷售金額為74.4億元，同比下滑5.8%，環(huán)比則下滑35.4%。保利地產(chǎn)4月實現(xiàn)銷售金額91.48億元，環(huán)比下跌6%；富力4月實現(xiàn)銷售額28.95億元，環(huán)比微跌4%；首創(chuàng)置業(yè)、禹洲地產(chǎn)等房企4月業(yè)績也出現(xiàn)下滑。

這與易居監(jiān)控的20多個城市的樓市表現(xiàn)一致。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，3月份樓市反彈力度過大，主要是首次置業(yè)剛需入市所致，但首次置業(yè)剛需的數(shù)量有限，在限購的大背景下，4月樓市后勁不足。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)市場研究部統(tǒng)計，4月份包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、武漢、成都、重慶全國十大重點城市新房成交量(包含保障房)為76643套，環(huán)比下降14.5%，同比上漲20.9%。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認為，同比上漲的原因在于，嚴厲調(diào)控從去年2月中下旬開始執(zhí)行，對房企影響明顯，因此去年4月份成交量基數(shù)較低。

鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認為，4月新房成交量環(huán)比回落，主要是由于積壓的剛需在3月集中釋放后，后市增長乏力。對成交最為關鍵的價格并未出現(xiàn)明顯回落，回暖動力不足。

被寄予厚望的五一期間各地房展會，也未帶來明顯的利好。據(jù)深圳中原市場研究部的觀點，上周正值深圳春交會期間，多數(shù)開發(fā)商加大促銷力度，但市場反應平淡。大多數(shù)人認為價格還未降到底部，繼續(xù)選擇觀望。

逆市漲價的窘境

3、4月市場明顯回暖之時，部分項目出現(xiàn)漲價。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月份，北京銷售量超過30套的項目合計有50個，其中均價環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)的項目達25個，成交均價上漲超過5%的有9個項目。

漲價在二手房市場更為明顯。本報記者長期跟蹤監(jiān)測的北京通州區(qū)域新華聯(lián)家園、靚景明居、朝陽遠洋一方、沿海賽洛城等二手房價格發(fā)現(xiàn)，底部出現(xiàn)在去年底今年初，4月份開始提價，不少房源總價漲了十萬元左右。在深圳，標桿二手樓盤如萬科四季花城、佳兆業(yè)可園，近期的掛牌價提升了10%左右。

但北京、深圳的中介機構(gòu)人士對記者表示，二手房業(yè)主提價往往有價無市。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，降價項目已經(jīng)換來成交量，再降價的可能性不大，但3-4月，北京的昌平、大興、房山都出現(xiàn)了跟進降價的項目。市場均價存在繼續(xù)降價的空間，之前未降價項目可能會迎來一次補跌過程。如果大幅提價，必然帶來銷售的困難。

21世紀不動產(chǎn)分析師蔡利麗認為，3月份二手房合適的剛需房源消化迅速，部分業(yè)主趁機提價，致使4月北京二手房成交均價環(huán)比上漲1.5%，直接的結(jié)果就是成交環(huán)比回落。4月北京新房和二手房成交未能保持環(huán)比增長的結(jié)果說明，逆市漲價是阻礙成交的直接和主要原因。5月的成交情況也將由價格主導。

庫存壓力下再降價

深圳中原有關人士認為，未來隨著市場供應的增加，成交將會隨之有所增加，價格將繼續(xù)緩和下調(diào)。

首要原因是市場庫存量積壓嚴重。截至2012年3月底，中原地產(chǎn)監(jiān)測到的標桿房企在47個城市的在售項目的庫存量約為2462萬平方米，與上月基本持平。而大部分城市在建的住宅面積均創(chuàng)新高，比如北京、上海都超過6000萬平方米以上。

大多數(shù)標桿房企的庫存量與上月變化不大。相對于2011年6月底，標桿房企的庫存量增加55%，庫存壓力仍較大。廣州、沈陽、杭州、武漢、上海、佛山等地的庫存量較為集中。

另一方面，房企的資金鏈仍然緊繃。東方證券分析師楊國華的測算顯示，非龍頭企業(yè)長期償債能力惡化，資產(chǎn)流動性為歷史最差水平�？鄢�招保萬金后的非龍頭房企2011年及2012年一季報凈負債率分別為74.2%和79.9%，均創(chuàng)歷史新高。

而即使是財務策略謹慎的龍頭房企，凈負債率也有所上升，招保萬金的2011年凈負債率為52.6%，2012年一季報則上升至55.2%。

此外，反映短期償債能力的現(xiàn)金覆蓋率指標在2012年一季度出現(xiàn)分化，龍頭企業(yè)回升，但扣除招保萬金后的2012年一季報覆蓋率為72%，較2011年報下降了5個百分點，和2008年最差水平持平。

上述機構(gòu)和人士均認為，在當前限購未實質(zhì)性放松的市場條件下，投資投機需求仍被擠壓，房企仍然面臨進一步的降價壓力，以吸引剛需繼續(xù)入市。