以“限價(jià)”為主要手段的土地調(diào)控，正在逐漸失去效果。昨日，備受關(guān)注的“北京農(nóng)展館北路8號(hào)地”以21億元配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積的代價(jià)競(jìng)出，樓面單價(jià)達(dá)到7.3萬(wàn)元/平方米，成為北京乃至全國(guó)的新樓面價(jià)“地王”�！跋薜貎r(jià)、競(jìng)配建”的制度設(shè)計(jì)被認(rèn)為是催生“地王”的重要原因。

與此同時(shí)，北京首宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊也在昨日成交，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓面價(jià)達(dá)到1.62萬(wàn)元/平方米，房企的利潤(rùn)空間極其有限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此種方式雖可有效控制商品房?jī)r(jià)格，但會(huì)影響到房企拿地的積極性，易于留下質(zhì)量隱患。

限地價(jià)競(jìng)配建催生地王

4日下午，重新入市的“北京農(nóng)展館北路8號(hào)地”進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)程序。據(jù)了解，現(xiàn)場(chǎng)共有8家企業(yè)參與競(jìng)拍，其中不乏住總、合景泰富、融創(chuàng)、中海等知名房企。雖然競(jìng)拍企業(yè)數(shù)量不及此前的孫河地塊，但由于土地位置極佳，仍然吸引了不少房企前來(lái)觀(guān)摩。

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息，該地塊位于北京東三環(huán)東側(cè)，毗鄰農(nóng)展館，土地的規(guī)劃建筑面積僅為5.9萬(wàn)平方米。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍之前，該地塊已經(jīng)收到8次報(bào)價(jià)，將土地價(jià)格從底價(jià)18億元抬升至18.7億元。

值得一提的是，該地塊曾在去年11月27日掛牌入市，成為“準(zhǔn)地王”的候選，但同年12月19日因故暫停。直到今年的8月2日才重新入市，土地底價(jià)則從此前的20億降到18億元。

現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)拍頗為激烈，不到10分鐘，各方的報(bào)價(jià)就已達(dá)到21億元的價(jià)格上限，轉(zhuǎn)而進(jìn)入（異地）配建醫(yī)院的競(jìng)拍階段。經(jīng)過(guò)60輪的競(jìng)拍，融創(chuàng)以總價(jià)21億元，配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院的代價(jià)，成為農(nóng)展館地塊新主人。

由于設(shè)置了最高限價(jià)，該地塊的溢價(jià)率被控制在16.7%的水平。但因?yàn)榕浣ㄒ?guī)模過(guò)大，商品房用地部分的成本達(dá)到7.3萬(wàn)元/平方米，成為全國(guó)最新的單價(jià)“地王”。這一價(jià)格比此前的孫河“地王”高出2萬(wàn)元/平方米。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，如果按照7.3萬(wàn)元的樓面價(jià)計(jì)算，疊加建安、管理、稅費(fèi)、資金等成本，再剔除其中不可銷(xiāo)售部分，該項(xiàng)目的入市成本價(jià)將達(dá)到12萬(wàn)以上，將全面超過(guò)北京所有的在售物業(yè)。

“地王”的誕生再次引發(fā)外界對(duì)北京土地出讓“限地價(jià)、競(jìng)配建面積”制度的質(zhì)疑。據(jù)悉，與此前的夏家胡同“地王”類(lèi)似，由于土地的最高總價(jià)設(shè)定過(guò)低，使得地塊的單價(jià)高企。與此同時(shí)，大量的配建任務(wù)也將土地成本擠壓到商品房地塊上，進(jìn)一步催生了“地王”。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)（微博）就曾對(duì)配建制度提出過(guò)批評(píng)，按照他的觀(guān)點(diǎn)，配建制度已經(jīng)成為高價(jià)地的推手。梳理今年以來(lái)北京的幾宗“地王”，無(wú)一不承擔(dān)了大量的配建任務(wù)，這同時(shí)也擠壓了商品房用地的實(shí)際供應(yīng)規(guī)模。

限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)暗存隱憂(yōu)

除新晉“地王”之外，當(dāng)日北京另一宗土地的交易也頗為令人關(guān)注。作為今年首宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地，“朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)B地塊”也以“高價(jià)”競(jìng)出。

據(jù)悉，該地塊的性質(zhì)是以居住用途為主的綜合地塊，建筑控制規(guī)模達(dá)到294605平方米，為近期少有的大體量地塊。按照“限房?jī)r(jià)”的有關(guān)規(guī)定，該地塊在配建51500平方米的公租房之外，剩余居住用途的商品住房銷(xiāo)售限價(jià)為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以?xún)?nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以?xún)?nèi)。

經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)拍，恒大最終以40.4億元的價(jià)格斬獲該幅土地，溢價(jià)率達(dá)到64.9%，樓面價(jià)達(dá)到1.62萬(wàn)元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士指出，與2.2萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售限價(jià)相比，該項(xiàng)目的利潤(rùn)空間極其有限。

按照北京市國(guó)土局的說(shuō)法，未來(lái)北京將加大普通商品住宅用地供應(yīng)，特別是“自住型、改善型普通商品住房”用地供應(yīng)。其中，類(lèi)似上述“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊所占的比例將逐漸提升。

但有業(yè)內(nèi)人士表示：“從某種意義上說(shuō)，限價(jià)就相當(dāng)于限制房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，當(dāng)土地競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為保證項(xiàng)目利潤(rùn)率，開(kāi)發(fā)商便容易犧牲房屋質(zhì)量。”該人士指出，此前各地的保障房項(xiàng)目不斷爆出質(zhì)量問(wèn)題，已經(jīng)體現(xiàn)出上述邏輯。

值得注意的是，由于項(xiàng)目利潤(rùn)受到限制，房企拿地的積極性也受到影響�，F(xiàn)場(chǎng)的一位房企代表向中國(guó)證券報(bào)記者表示，如果持續(xù)推出類(lèi)似的地塊，其受關(guān)注程度很容易下降。他表示，該企業(yè)有一個(gè)項(xiàng)目毗鄰該地塊，可以分?jǐn)傂马?xiàng)目的成本，所以才來(lái)參與。

多數(shù)機(jī)構(gòu)的研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前北京土地市場(chǎng)供需失衡態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，使土地容易在各方爭(zhēng)搶下競(jìng)出高價(jià)。但以“限”為主的出讓方式并不能真正控制土地成本，只有增加供應(yīng)才能逐漸平抑地價(jià)，并進(jìn)而起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。