從不輕易降價(jià)的豪宅市場(chǎng)開始啟動(dòng)降價(jià)。本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，一直以頂級(jí)公寓豪宅著稱的星河灣正低調(diào)促銷其在上海的閔行星河灣項(xiàng)目，降價(jià)幅度超過20%。

　　星河灣此次促銷可謂費(fèi)盡心思。從售樓處銷售人員處得知的價(jià)格仍是4.5萬(wàn)元/平方米左右，優(yōu)惠政策為全額付款9.7折，按揭貸款9.8折。以此計(jì)算，一套250平方米左右的小戶型房源，價(jià)格仍在1100萬(wàn)元以上。而實(shí)際上，多個(gè)閔行星河灣低價(jià)促銷的帖子已經(jīng)在二手房網(wǎng)站傳出。

　　據(jù)二手房中介陽(yáng)樓地產(chǎn)的工作人員介紹，雖然分銷單位為二手中介商，但房源全部是一手房源，購(gòu)房者可直接與開發(fā)商簽訂一手房銷售合同，而這些一手房源又并非直接出自開發(fā)商手中。據(jù)他們的說法，一個(gè)上海的投資公司在去年星河灣開盤時(shí)整購(gòu)了1號(hào)樓房源。近日由于資金緊張，以當(dāng)時(shí)的收購(gòu)價(jià)格轉(zhuǎn)讓這批房源。房源全部為288平方米的四房戶型，單價(jià)在3.5萬(wàn)至3.6萬(wàn)元/平方米。此價(jià)格較開發(fā)商其他一手房源價(jià)格下降20%以上。

　　另一家分銷中介為帛樂房產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)人對(duì)這批房源的解釋與陽(yáng)樓地產(chǎn)工作人員一致，并進(jìn)一步介紹稱投資公司當(dāng)時(shí)只是支付了部分定金，并沒有簽訂正式的合同。因此現(xiàn)在購(gòu)房者只需要直接更名就可以了。且目前還有很多可選房源。

　　說法不同的是開發(fā)商自己的銷售團(tuán)隊(duì)。銷售人員表示這批房源已經(jīng)賣完。但如果有意向，可以帶上100萬(wàn)元定金直接來(lái)看房，“如果開發(fā)商恰好在，又看到你的誠(chéng)意，無(wú)論是9.7折還是8折都可以談。”而無(wú)論是中介機(jī)構(gòu)還是一手銷售代理商，都拒絕透露投資公司的詳細(xì)信息。

　　不過，記者從上海官方網(wǎng)上房地產(chǎn)上看到，所謂的投資公司整購(gòu)的1號(hào)樓于2011年5月才在網(wǎng)上房地產(chǎn)登記開盤，從咨詢機(jī)構(gòu)的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中，也沒有任何曾經(jīng)被登記或撤銷登記的信息。“一般來(lái)說，投資公司整體收購(gòu)物業(yè)，哪怕是過橋貸款的性質(zhì)，都會(huì)在網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示為已登記，貸款還清后再撤銷登記。只是不在交易中心備案而已。這起碼可以一定程度上保障投資公司對(duì)房屋的權(quán)益。像這種只付定金，根本不在網(wǎng)上房地產(chǎn)上登記的做法還沒有見過。”一位資源房地產(chǎn)咨詢專家介紹。

　　更有接近星河灣的地產(chǎn)界人士透露，此次所謂的投資公司轉(zhuǎn)售完全是開發(fā)商制造的促銷故事。

　　種種跡象表明，閔行星河灣通過一、二手代理機(jī)構(gòu)同時(shí)啟動(dòng)了降價(jià)促銷，只是降價(jià)形式比其他企業(yè)繁雜很多。這和星河灣的市場(chǎng)地位相關(guān)。此前，星河灣一直是區(qū)域物業(yè)定價(jià)的標(biāo)桿。上海浦東星河灣和閔行星河灣在開盤前期都曾經(jīng)引領(lǐng)周邊房?jī)r(jià)大幅上漲近1000元/平方米。“一旦星河灣降價(jià)，無(wú)論對(duì)星河灣本身還是周邊樓市都可能產(chǎn)生重大影響。”房地產(chǎn)專家薛建雄介紹。

　　星河灣此次降價(jià)的背景是其持續(xù)數(shù)月的銷售低迷。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，今年2月以來(lái)，閔行星河灣的月銷售紀(jì)錄基本為個(gè)位數(shù)。最少的紀(jì)錄分別是2月份的1套和9月份的3套。“豪宅開發(fā)商也面臨年底的資金壓力，很多房企將無(wú)法避開這一輪降價(jià)潮，無(wú)論是高端物業(yè)還是中低檔商品房。”薛建雄表示。

　　“對(duì)于想買龍湖房子的人，現(xiàn)在可以抄底了。”一位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　繼重慶、青島兩地高調(diào)啟動(dòng)“低價(jià)開盤”策略后，龍湖在上海的兩處樓盤集中入市。開盤價(jià)格較此前市場(chǎng)預(yù)期大幅下調(diào)。

　　有消息人士透露，上海龍湖好望山項(xiàng)目于上周四開盤，戶型為195平方米和147平方米的大平層房源。雖然此批房源之前的報(bào)價(jià)高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米，但開盤當(dāng)天，開發(fā)商打出的銷售價(jià)格只有1.5萬(wàn)元/平方米左右。根據(jù)銷售人員的解釋，如此大幅度的降價(jià)的原因是房源由精裝改為毛坯，減去了近8000元的裝修成本。“好望山平層公寓為全新推出的業(yè)態(tài)，早前規(guī)劃為精裝，通過最新的客戶深度調(diào)研和市場(chǎng)預(yù)判，一律調(diào)整為毛坯，以限時(shí)團(tuán)購(gòu)的方式開盤。”龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，好望山的本輪促銷僅到10月底截止，這是為贏得局部市場(chǎng)先機(jī)而主動(dòng)采取的營(yíng)銷動(dòng)作。

　　另一個(gè)降價(jià)樓盤是龍湖酈城。有消息稱，龍湖酈城最新一批精裝房源價(jià)格只有1.3萬(wàn)至1.5萬(wàn)元/平方米，此前的預(yù)期均價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米。相比之下，2010年龍湖酈城房源還要賣到1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)元/平方米。“在客戶潛在購(gòu)買力充分的區(qū)域，我們需要抓住新產(chǎn)品推出契機(jī)，以高性價(jià)比房源搶占市場(chǎng)先機(jī)。這一策略在9月份重慶易房節(jié)的活動(dòng)中證明是行之有效的，這也是龍湖今年以來(lái)強(qiáng)化銷售策略靈活性的一個(gè)具體表現(xiàn)。”龍湖發(fā)言人稱。

來(lái)源：上海證券報(bào)