今年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的任務(wù)正壓得各地喘不過(guò)氣來(lái)。進(jìn)度、資金、質(zhì)量，就像“三座大山”壓在各地政府的頭上，在2011年行將過(guò)半的當(dāng)下，多數(shù)城市的保障房開(kāi)工量都還在全年任務(wù)量的30%左右徘徊。

事實(shí)上，進(jìn)度、資金、質(zhì)量也是保障房建設(shè)的三大關(guān)鍵，缺一不可。沒(méi)有足夠的資金，就無(wú)法保證進(jìn)度，而過(guò)于強(qiáng)調(diào)進(jìn)度，又難免忽視了質(zhì)量。必須承認(rèn)，保障房從今年開(kāi)始的“大干快上”，是國(guó)家完善整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制的重要一環(huán)，但是，我們也希望，要切實(shí)考慮實(shí)際操作過(guò)程中的困難并及時(shí)解決，不能讓保障房淪為房地產(chǎn)市場(chǎng)中除房?jī)r(jià)過(guò)快上漲外的又一大問(wèn)題。

上海保障房將超額完成任務(wù) 開(kāi)發(fā)企業(yè)稱“做得非常不容易”

2011年已經(jīng)過(guò)半，上海今年保障房總開(kāi)工量卻仍未達(dá)到年度計(jì)劃的四成，加上國(guó)家相關(guān)部門強(qiáng)調(diào)今年的1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)“各地必須在11月末以前全面開(kāi)工”，三季度上海保障房建設(shè)的任務(wù)無(wú)疑艱巨。

但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與全國(guó)不少城市在1000萬(wàn)套“死任務(wù)”下的糾結(jié)和焦慮不同，上海的參建商們對(duì)完成今年的保障房開(kāi)工計(jì)劃頗具信心。有業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，今年上海保障房計(jì)劃很有可能如去年一般，超額完成任務(wù)。

施工進(jìn)度結(jié)構(gòu)性失調(diào)

按照今年年初上�！墩�府工作報(bào)告》中公布的計(jì)劃，上海今年要新開(kāi)工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米（約22萬(wàn)套），供應(yīng)1150萬(wàn)平方米（約17萬(wàn)套）。

就建設(shè)計(jì)劃來(lái)看，今年的1500萬(wàn)平方米僅較去年的實(shí)際開(kāi)工面積增加了25%去年年底召開(kāi)的上海保障性住房推進(jìn)會(huì)宣布，2010年上海開(kāi)工保障性住房超過(guò)1200萬(wàn)平方米，超額完成目標(biāo)。

“上海要完成今年的計(jì)劃難度應(yīng)該不大，因?yàn)閲?guó)家要求完成的是保障性住房的總量。保障性住房包括三個(gè)部分，一個(gè)是公租房，第二塊是經(jīng)濟(jì)適用房，第三塊是配套商品房，其中配套商品房包含了動(dòng)遷房，而這一塊，在今年上海的計(jì)劃中占比較大。”一位不愿意透露姓名的上海參建房企副總近日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，根據(jù)其歷年的保障房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，動(dòng)遷配套房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度會(huì)相對(duì)較快，在計(jì)劃中的占比多少，會(huì)對(duì)計(jì)劃完成的難易程度造成影響。

確實(shí)，和廣州保障房計(jì)劃中公共租賃房唱“主角”有所不同，上海今年保障房建設(shè)計(jì)劃中的“主角”是動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品住房），計(jì)劃開(kāi)工800萬(wàn)平方米（約10萬(wàn)套）；經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)工500萬(wàn)平方米（約8萬(wàn)套）；公共租賃住房占比最小，計(jì)劃建設(shè)和籌措200萬(wàn)平方米（約4萬(wàn)套）。

正如上述參建開(kāi)發(fā)商所述，據(jù)上海市住房保障和房屋管理局近期發(fā)布的信息，2011年1~5月，上海市動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品住房）已開(kāi)工461萬(wàn)平方米（約5.8萬(wàn)套），已超過(guò)全年計(jì)劃的一半；但經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)工124萬(wàn)平方米（約2萬(wàn)套），僅完成全年計(jì)劃的四分之一。

由于非動(dòng)遷安置房項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度緩慢，上海前5個(gè)月保障房建設(shè)計(jì)劃完成尚不到四成，僅略高于全國(guó)平均水平根據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)的21個(gè)省市公布的保障性住房進(jìn)展情況，截止到2011年5月底，全國(guó)21個(gè)省市共計(jì)開(kāi)工219.3萬(wàn)套，平均開(kāi)工率達(dá)到33.3%。

有望超額完成任務(wù)？

無(wú)疑，今年三季度上海保障房建設(shè)壓力不小。不過(guò)市場(chǎng)分析人士指出，為了完成計(jì)劃，目前上海不少保障房工程已經(jīng)進(jìn)入全速前進(jìn)狀態(tài)。

昨日，在閔行區(qū)老滬閔路的“上海晶城”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，該項(xiàng)目第一標(biāo)段的十棟樓已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)封頂，“靠路邊的4幢樓為18層，里邊的6幢為26層，現(xiàn)在正在進(jìn)行內(nèi)結(jié)構(gòu)的施工，這幾天主要是在進(jìn)行內(nèi)外墻壁的粉刷，有幾棟樓已經(jīng)開(kāi)始安裝門窗了。”一位現(xiàn)場(chǎng)工程人員告訴記者，“這項(xiàng)工程總共有四個(gè)標(biāo)段，按計(jì)劃第一標(biāo)段在今年就可竣工驗(yàn)收。”

在緊鄰第一標(biāo)段的第二標(biāo)段，16幢高樓正拔地而起。記者看到，第二標(biāo)段的16幢建筑都處在樓層澆筑階段，據(jù)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商晶實(shí)置業(yè)工作人員介紹：“第二標(biāo)段的幾棟樓高從18到33層不等，現(xiàn)在基本都澆筑到了第6、第7層，如果天氣好的話，基本上六天就可完成一層樓的結(jié)構(gòu)施工。”

在該項(xiàng)目的第三標(biāo)段現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，該標(biāo)段的地下工程都已基本完工，鏟車、塔吊等施工設(shè)備也已進(jìn)駐工地，“主體工程中的地下工程部分正在施工，接下來(lái)即將進(jìn)入主體地上工程部分。”現(xiàn)場(chǎng)一位工程師如是說(shuō)。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部針對(duì)上海保障房建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行調(diào)查后指出，按照目前的進(jìn)度，今年上海基本能夠完成保障房的建設(shè)計(jì)劃。“除了動(dòng)遷安置房和經(jīng)適房之外，要完成4萬(wàn)套公租房的建設(shè)和籌措指標(biāo)雖然有一定難度，但目前進(jìn)展也比較順利。今年上海首批市級(jí)統(tǒng)籌的公租房房源也已經(jīng)確定，分別位于徐匯的華涇和楊浦新江灣城，共有住房5100套，各區(qū)的公租房項(xiàng)目大部分也將陸續(xù)公布。”

與此同時(shí)，動(dòng)遷安置房用地還在源源不斷涌向市場(chǎng)。據(jù)上海漢宇市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年1~5月共推出了保障房用地（動(dòng)遷安置房）136萬(wàn)平方米，目前已成交102萬(wàn)平方米。“如果各項(xiàng)指標(biāo)都能夠順利完成，上海今年還可能超額完成中央下達(dá)的保障房建設(shè)任務(wù)。”漢宇地產(chǎn)分析師如是說(shuō)。

企業(yè)資金難題待解

不過(guò)，不可否認(rèn)的是，今年上海保障房任務(wù)面臨的難度確實(shí)超過(guò)去年，這其中，企業(yè)的資金壓力首當(dāng)其沖。

“到目前為止，我們要進(jìn)行250萬(wàn)平方米的建設(shè)量，總資金投入規(guī)模70億，尤其是2010年以后，銀行貸款不能直接付土地出讓金，這一塊來(lái)講資金壓力很大，我認(rèn)為做得是非常不容易的。”上海建工房產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱龍奎近日在一場(chǎng)地產(chǎn)沙龍中表達(dá)了企業(yè)的無(wú)奈。

同策咨詢資深分析師王巍立指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)主體，即大多數(shù)房企在管理、成本核算、質(zhì)量控制等方面還相對(duì)粗放，多家央企面對(duì)5%~10%的保障房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)表示悲觀，因?yàn)橘~面上的“微利”很可能在實(shí)際操作過(guò)程中變成“打平”甚至入不敷出。

另一位上海保障房參建商代表亦坦言，建造保障房，在投入和回款階段都有不小壓力。“資金肯定緊張，畢竟經(jīng)適房是由企業(yè)集團(tuán)自己來(lái)投資建設(shè)，政府沒(méi)有資金補(bǔ)貼，等于是企業(yè)的自有資金加上銀行貸款在操作。并且，最終面對(duì)的是申請(qǐng)保障房的居民，不是政府一次性回購(gòu)的，回款的進(jìn)度以及銷售的壓力都比較大一點(diǎn)。”

據(jù)他介紹，一般來(lái)說(shuō)，動(dòng)遷房在建設(shè)之前就已經(jīng)明確供應(yīng)對(duì)象，如農(nóng)民回搬房，針對(duì)某一個(gè)動(dòng)遷基地，當(dāng)?shù)卣�府就�?huì)提供相應(yīng)的資金，按照工程進(jìn)度付款，回款速度相對(duì)較快。“但是經(jīng)適房的回款就復(fù)雜得多，并非拿到預(yù)售許可證就能售房，而是需要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審核，然后排隊(duì)搖號(hào)、選房。這個(gè)過(guò)程是由政府來(lái)控制的，不是開(kāi)發(fā)商來(lái)控制的。”

漢宇地產(chǎn)分析師指出，為解決保障房資金問(wèn)題，今年上海市在這方面做出了較大努力。其中，今年上海市已經(jīng)獲批試點(diǎn)了公積金投入公租房建設(shè)，在新江灣城的公租房項(xiàng)目新江灣城尚景苑中已經(jīng)成功試點(diǎn)，主要是用公積金的增值部分進(jìn)行投資。

此外，保險(xiǎn)資金也已經(jīng)進(jìn)入到上海保障房領(lǐng)域。今年3月，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)發(fā)起設(shè)立“太平洋-上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募集金額為40億元；5月，上海城投與中國(guó)平安推出7年期“平安-城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募集不超過(guò)30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)。“上海在金融創(chuàng)新方面存在一定優(yōu)勢(shì)，這或?qū)⒊蔀楸Ｕ戏抠Y金來(lái)源的解決之道。”

與此同時(shí)，近日有媒體披露，發(fā)改委與有關(guān)部門也正在抓緊研究保障性安居工程融資機(jī)制，擬支持地方通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券等方式籌措資金，專項(xiàng)用于保障性安居工程建設(shè)。

盡管如此，參建商的困難亦不容忽視。“保險(xiǎn)資金直接介入還是要根據(jù)項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目滿足貸款或者是保險(xiǎn)資金能夠進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)，才能夠具體操作。目前還不存在我開(kāi)發(fā)了經(jīng)適房就可以申請(qǐng)保險(xiǎn)資金進(jìn)入，或者會(huì)有低成本的貸款能夠直接給我們這樣的說(shuō)法。雖然不至于做不下去，但大家都會(huì)覺(jué)得很困難。”上述參建商代表如是說(shuō)。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)