時至年末，雖然中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，但市場仍然對可能出現(xiàn)的微調(diào)密切關注。

日前，在觀點地產(chǎn)網(wǎng)主辦的2011房地產(chǎn)年度論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹發(fā)表了題目為“房地產(chǎn)政策與市場”的主題演講。她強調(diào)，政策方向的穩(wěn)定和明確對市場來說非常重要，一些政策在執(zhí)行層面有了變化，有違調(diào)控的主方向。

“比如我們對首套房的政策，自去年‘國十條’以來，這項政策很明確，我們沒有更多的調(diào)整。但是在今年，我們看到有些銀行提高了首套房貸款利率，這和政策沒有關系。但這就造成一個結(jié)果，本來政策是鼓勵和支持首套房購買的，但是在實際中，雖然房價有所松動、下調(diào)，但是由于貸款利率上升，也增加了購房者的負擔，這和政策方向是不一致的。”秦虹說。

秦虹認為，中國目前所處的發(fā)展階段和房地產(chǎn)市場面臨的外部發(fā)展環(huán)境，決定了中國的房地產(chǎn)政策、方向應該堅持兩點：一是控制住宅市場的投機、投資性需求，支持自住型，包括改善型的住房需求；二是關注民生，重點解決低收入家庭的住房困難。無論是限購、房產(chǎn)稅、還是其他政策手段，其調(diào)控對象都是住宅市場的投機、投資性需求，不應該傷及到真正的自住型需求。而一旦調(diào)控微觀政策執(zhí)行過度，就會導致政策預期的不穩(wěn)定，造成市場各方主體對未來市場的預期不穩(wěn)定，因此很難判斷這個市場到底會發(fā)生什么樣的變化。“今后，市場非常需要明確的政策方向，中央政策和各個地方政策以及各個部門的政策細化等要圍繞著這個穩(wěn)定的政策方向、目標來配套出臺。無論是大政策還是細化政策，在執(zhí)行過程中也要堅定不移地執(zhí)行，不要走樣。”秦虹說。

資料顯示，去年4月出臺的新國十條對首套房貸款做出如下規(guī)定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%。此外，并未就提高首套房利率進行明確要求。

而對于房地產(chǎn)市場的未來走勢，秦虹稱，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策效果在逐漸顯現(xiàn)，在堅持房產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的情況下，政策效果還會繼續(xù)顯現(xiàn)。短期看市場的調(diào)整還會延續(xù)。中長期來看，中國所處的發(fā)展階段決定了支撐房產(chǎn)市場需求的空間仍然存在。城鎮(zhèn)化還在進行，人們的消費結(jié)構(gòu)升級遠遠沒有結(jié)束。

但是，秦虹也強調(diào)，房地產(chǎn)市場前十年的發(fā)展經(jīng)驗不可能復制到后十年。因為今后房地產(chǎn)市場發(fā)展外部環(huán)境跟十年前相比發(fā)生了很大的變化：首先經(jīng)濟增長速度方面，“十二五”開始國家已經(jīng)在主動控制經(jīng)濟增速，而不像前十年里面有六年GDP增長速度在10%以上，有三年9%以上。“這樣高速的增長在未來我覺得是很難出現(xiàn)，我們的外部環(huán)境很復雜，中國經(jīng)濟也回歸到理性、穩(wěn)步的增長。”秦虹說。另外，過去十年有住房制度改革的制度紅利，極大釋放市場需求。而今后不但沒有住房制度改革，也不會有停止福利分房擴大市場需求的政策調(diào)整。相反，還要大力建保障性住房，分流一部分市場需求到保障房。第三，城鎮(zhèn)化還會繼續(xù)，但是速度和質(zhì)量和前十年是不可比的。第四，中國政府也不會像前十年那樣大量發(fā)行貨幣，貨幣政策應該逐漸回歸到正常水平。