據(jù)中國房地產(chǎn)報消息，“沒想到來得這么快，我們預計今年4~5月份會有一個窗口期，市場會出現(xiàn)下滑，2月份就來臨了，有點出乎意料�！毙褫x集團總裁林峰告訴中國房地產(chǎn)報記者。“對于今年的房地產(chǎn)市場，我們的判斷是相對謹慎，但不會出現(xiàn)崩盤的情況�！�

林峰認為，近期，互聯(lián)網(wǎng)金融的興起，銀行理財產(chǎn)品的收益率明顯提高，加上利率市場化的速度在加快，存款利率的提升在所難免。一旦存款利率提升，銀行的貸款利率也將隨之上漲。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，未來各城市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)分化狀態(tài)，同一個城市不同板塊也會出現(xiàn)不同的表現(xiàn)。

記者實地走訪了杭州、常州、上海等地。多位接受采訪的開發(fā)商高管表示，自己的樓盤目前不打算降價，此輪降價不具有廣泛的代表性。但投資者需警惕個別城市風險；個別銀行的惜貸行為屬正常調(diào)整，銀行業(yè)普遍縮減房地產(chǎn)類貸款的可能性不大。

降價會否蔓延

杭州城北的樓盤德信北海公園宣布以15800元/平方米的價格“清盤”，相較之前均價下降近3000元，成為馬年首降。這一突如其來的降價，給杭州乃至全國樓市投下了一枚“炸彈”。

中國房地產(chǎn)報記者在德信北海公園售樓處了解到，德信北海公園的此次降價實際上屬于尾盤銷售，并非企業(yè)資金鏈的問題，真正降價銷售的房源僅30套不到。而外界盛傳的該區(qū)域8個樓盤全面降價的消息，經(jīng)記者核實后發(fā)現(xiàn)，僅德信北海公園和天鴻香榭里兩個樓盤。

以該區(qū)域的萬科為例，萬科北宸之光銷售經(jīng)理梁志堅表示，萬科目前處于項目認籌階段，價格還未定，所以不存在降價一說，“有價格體系在這邊，是根據(jù)位置不同定價的�！睋�(jù)悉，該樓盤此次將推近200套房源，認籌數(shù)已超200組。同樣，名單中的其他樓盤的工作人員也向記者證實，他們并未降價。

“杭州的北部新城比較特殊，這個區(qū)域土地的供應量比較大，但房地產(chǎn)的去化速度比較慢，如果市場出現(xiàn)低迷，此板塊首當其沖�！绷址甯嬖V記者。

隨著恐慌情緒的蔓延，廣州、深圳降價的消息也開始見諸報端。但據(jù)記者了解，目前僅是開發(fā)商推出的讓利促銷活動，暫時還沒有明確打出降價的旗號。如廣州時代花生推出8.8折優(yōu)惠活動，據(jù)該盤銷售人員介紹，實際上并沒有降價，2月比1月還小幅漲了1個點。

“總體看來，杭州房地產(chǎn)市場整體供大于求，去化緩慢，不存在房價繼續(xù)大幅上升的動力。但個別樓盤降價行為不會成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，就全國整體房地產(chǎn)行業(yè)來看，徹底崩盤的可能性不大。但我接觸的房地產(chǎn)高管們對于2014年的房地產(chǎn)市場，普遍比較謹慎。”朗詩集團董事長田明接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

實際上，2014年整個房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力并不小，尤其是在2013年通過信托、基金、債市等渠道融資然后高價拿地的房企，如泰禾、融創(chuàng)等，負債率已超過100%，一旦房子滯銷，將直接影響公司現(xiàn)金流。

中信證券數(shù)據(jù)顯示，2014年集合信托需兌付的本息將近1萬億元，房地產(chǎn)占比27.34%，規(guī)模為2479億元。

停貸風波背后的利益博弈

真正讓樓市蒙上陰影的是興業(yè)銀行的停貸消息。雖然2月26日在A股上市的13家銀行都在其官網(wǎng)醒目位置發(fā)布公告，表示房地產(chǎn)信貸政策沒有變化。

“凡是和房地產(chǎn)相關的上下游，鋼鐵、建材、水泥等今年基本上都已暫停貸款，開發(fā)貸和按揭貸雖說未停，但規(guī)模卻比以往縮小很多，同時，在資格審查和審批流程上更加嚴格�！苯ㄔO銀行一位不愿具名的支行行長告訴記者，“大房企信用好，貸款規(guī)模大，銀行還是會放貸�！�

“興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資和供應鏈金融業(yè)務，主要出于分行上報地產(chǎn)類融資項目過多，其表外及投行業(yè)務資產(chǎn)池中地產(chǎn)類占比偏高，從行業(yè)集中度的角度主動控制風險敞口，屬于較為正常的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)調(diào)整�！敝袊�農(nóng)業(yè)銀行上海分行一內(nèi)部人士表示，“不宜對目前個別銀行在個別領域經(jīng)營政策進行過度解讀，也不必因局部地區(qū)的風險暴露，就對行業(yè)整體經(jīng)營過度悲觀�！�

該人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，從去年年底到現(xiàn)在，銀行的開發(fā)貸和個貸都卡得很緊，一個重要原因是受到互聯(lián)網(wǎng)金融沖擊以及利率市場化的趨勢，存款利率的提高在所難免。一旦存款利率提高，也就意味著貸款利率也要提高。目前屬于窗口期，銀行有自己的考量，一下子把貸款放出去，顯然不劃算。

記者以購房者的身份探訪了上海四大國有銀行，得到的答復幾乎一致：目前從銀行拿到貸款也非常困難�！耙酝�是一個月期限能拿到款項，但現(xiàn)在額度什么時候能批下來還真不好說，年后各銀行住房按揭貸款額度都很緊張，沒有銀行可以保證貸款批下來的時間期限�！币晃粐�有大型銀行的信貸人士表示。

“總體而言，銀行貸款趨緊原因在于利率的博弈上，對于銀行而言，房貸還屬于優(yōu)質(zhì)的貸款，銀行不會輕易停貸。”上述農(nóng)業(yè)銀行的人士告訴記者，“個別銀行是出于分散風險的考慮降低房地產(chǎn)類貸款占比。一方面，興業(yè)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比在業(yè)內(nèi)相對較大；另一方面，興業(yè)銀行的此類貸款對象多是中小開發(fā)商，項目多集中在三四線城市�！�

市場分化來臨

降價發(fā)出明確風險警示的同時，房企囤地補倉意愿卻依舊強烈。2月25日，杭州濱江區(qū)白馬湖住宅用地出讓，中南置業(yè)、德信、濱江、中海等房企均參與競拍，最終中南置業(yè)以13.41億元，折合樓面價7258元/平方米，溢價率為20%將其收入囊中。

鉅派投資總裁姚偉示認為，城市分類主要有一線城市、潛力型城市、脆弱型城市和危險型城市。江浙有不少脆弱型城市，例如溫州、無錫、常州的供求比比較脆弱，像這類城市的危險系數(shù)就會比較高。

中原集團研究中心分析對比了全國40個主要城市最近5年(2009年~2013年前11個月)的住宅用地供應可建面積與住宅銷售量，發(fā)現(xiàn)城市間供求關系存在顯著差異。一線城市最近五年普遍存在含住用地(純住宅用地與商住用地，下同)供應不足的行情，5年累計供地銷售比僅為81%；而二線及三四線城市土地供應過剩，均明顯高于100%。

分時間段看，二線城市在2010年土地供應達到峰值，大幅超過當年住宅銷售面積；而三四線城市則在2011年達到峰值。分城市來看，二線城市中的大連、武漢和三四線城市中的唐山、哈爾濱、昆明、貴陽、長春等城市均存在嚴重的土地可售面積過量問題。而四個一線城市明顯低于平均水平，處在供應不足的狀態(tài)。

上述城市中，一線城市人口仍在持續(xù)增長，決定了未來供不應求的狀態(tài)仍將延續(xù)；部分二線省會城市對周邊人口也有吸引力，能在一定程度上平衡供地過多的風險。

“從我們目前掌握的情況來看，屬于個別現(xiàn)象，不具有代表性，朗詩集團目前沒有更進一步的措施。”田明告訴中國房地產(chǎn)報記者，中國的房地產(chǎn)受三個因素影響。第一個是中國的人口結(jié)構(gòu)。人口趨勢的演變，房地產(chǎn)市場也在隨時變化。第二個因素是城市化進程。中國農(nóng)村里面基本上沒有房地產(chǎn)，但是中國城市化的進程會讓很多的農(nóng)村人口變成城鎮(zhèn)人口，在總?cè)丝诘母窬窒�，城�?zhèn)人口會增加。第三個是受到宏觀經(jīng)濟的影響。在這三個因素綜合影響下，中國房地產(chǎn)大概會在10年以內(nèi)會面臨一個向下的拐點。