中共十八屆三中全會(huì)公布的關(guān)于全面深化改革若干重大問題決定在闡述關(guān)于“完善稅收制度”的改革目標(biāo)時(shí)提到：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。房地產(chǎn)稅在目前還是設(shè)想中的一種稅種，而它一旦推出，不僅將成為影響居民財(cái)富增減的一個(gè)重大稅種，而且將對(duì)現(xiàn)存的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極為深遠(yuǎn)的影響。

決定中所指房地產(chǎn)稅和先前在重慶和上海兩地已經(jīng)開征的房產(chǎn)稅，雖然只有一字之差，卻是有很大不同的兩個(gè)稅種。房地產(chǎn)稅在新中國成立之初即已出現(xiàn)，1951年8月8日，當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，并在城市征收這一稅種。1973年，為簡化稅種，將已經(jīng)繳納工商稅的企業(yè)所繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對(duì)有私人房產(chǎn)的城市居民、外國僑民繼續(xù)征收這一稅種。

1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布房產(chǎn)稅暫行條例，原來的房地產(chǎn)稅改為了房產(chǎn)稅，這一字之改是為了適應(yīng)1982年公布的憲法中城市土地屬于國有的規(guī)定，既然城市居民不再擁有私人產(chǎn)權(quán)意義上的土地，向其征收房地產(chǎn)稅就失去了法理依據(jù)。但是，當(dāng)時(shí)由于房地產(chǎn)市場尚未形成，居民住房大都為公有出租房，房產(chǎn)稅并不是一種大眾化稅種，只面向城市私房業(yè)主征收，稅率也很低，因此并未在社會(huì)上引起什么反響。上世紀(jì)90年代開始，隨著住房制度改革的推進(jìn)，城市中興建的大量商品房成為私人擁有的產(chǎn)業(yè)，但房產(chǎn)稅的征收并未及時(shí)提上議事日程。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場形成以后，政府首先將其作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入的一個(gè)引擎來使用，房產(chǎn)稅因?yàn)榫哂袎阂稚唐贩?a class="baikelink" target="_blank">消費(fèi)的作用而由政府豁免。

正是由于房產(chǎn)稅具有壓抑商品房消費(fèi)的作用，在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，這個(gè)長期置于冷宮之中的稅種被挖掘了出來，作為調(diào)控工具而受到了政府的重視，并在重慶和上海兩個(gè)直轄市展開了征收試點(diǎn)。但是，房產(chǎn)稅的開征從一開始就產(chǎn)生了巨大的爭議。這是因?yàn)�，在城市土地國有化以后，土地被賦予了商品價(jià)值，政府通過土地拍賣獲得了大量收入，也使房價(jià)中包含了地價(jià)。而由于政府對(duì)土地的出售并未改變土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，購房者對(duì)土地只有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)，因此他們對(duì)自己的住房獲得的只是不完整的產(chǎn)權(quán)。這樣，要求民眾為一個(gè)在購房過程中支付過相應(yīng)價(jià)格同時(shí)又不完整的財(cái)產(chǎn)支付房產(chǎn)稅，其法理依據(jù)是不充分的。盡管國家擁有的稅收權(quán)力是強(qiáng)制性的，但一項(xiàng)稅收如果不能得到民眾的充分理解，它就會(huì)激起強(qiáng)烈的民意反彈，這對(duì)政府來說是需要慎重考慮的。應(yīng)該說，今天的房地產(chǎn)市場，與30年前制訂房產(chǎn)稅暫行條例時(shí)已經(jīng)有很大不同，這個(gè)暫行條例的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)其實(shí)發(fā)生了動(dòng)搖。

三中全會(huì)將房產(chǎn)稅改為房地產(chǎn)稅，這使這一稅種不再僅僅針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)，而是擴(kuò)展到了住房的開發(fā)、流通以及保有等完整的環(huán)節(jié)。而這個(gè)稅種一旦啟動(dòng)，它將對(duì)房地產(chǎn)市場以及與其密切相關(guān)的土地市場產(chǎn)生很大的影響，甚至可以重構(gòu)這兩個(gè)市場。按照現(xiàn)行的商品房土地供應(yīng)模式，征收房地產(chǎn)稅將面臨與房產(chǎn)稅一樣的困境，甚至其矛盾會(huì)表現(xiàn)得更加直接。因此，為了讓這一稅種能夠?qū)嵤�，必須�?duì)現(xiàn)行的土地制度進(jìn)行改革。目前流行的土地拍賣制度雖然為地方政府的財(cái)政提供了很大的支持，但其產(chǎn)生的問題也已經(jīng)無法回避，其中一個(gè)最為明顯的問題便是造成房價(jià)畸高，已經(jīng)嚴(yán)重影響了民生質(zhì)量。同時(shí)，地方政府因?yàn)橐�在土地上獲取收益，在房屋動(dòng)拆遷過程中肆意侵犯民眾權(quán)益的行為也愈演愈烈，因此，這種土地拍賣制度必須改革。城市土地的國有化是為了利用國家的力量來保證民眾利益，但將土地商品化后，卻使政府成為土地的最大獲益者，城市居民在城市土地上的應(yīng)有權(quán)利反而落空。因此，土地制度的改革就是要結(jié)束政府從土地獲取收益并與民爭利的制度安排，這樣改革了以后，當(dāng)房價(jià)中抽離了地價(jià)以后，再輔之以其他制度性改革，目前的房價(jià)就有可能大幅度下降，而政府開征房地產(chǎn)稅也就有了充足的理由。

但是，這種改革面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是，現(xiàn)在存在的大量商品房的業(yè)主已經(jīng)為土地支付了稅賦，這等于是一次性支付了他們?cè)谖磥響?yīng)該向國家承擔(dān)的繳稅義務(wù)。如果向這部分業(yè)主征收房地產(chǎn)稅，這無疑會(huì)加重他們的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，與新開發(fā)的不再含有地價(jià)的商品房業(yè)主相比，也顯得非常不公平。因此，征收房地產(chǎn)稅必須推行“新老劃斷”的制度，對(duì)已售商品房，國家應(yīng)該明確，至少在國家承諾的70年土地使用權(quán)之內(nèi)免征房地產(chǎn)稅，這個(gè)稅種只針對(duì)新開發(fā)的不含地價(jià)的商品房。這一制度推行以后，一方面能使新開發(fā)商品房的房價(jià)真正下降，并且使二手房的房價(jià)難以繼續(xù)上升，但是新開發(fā)商品房的房主在用比較低的價(jià)格購買房屋以后，將為其未來的居住支付房地產(chǎn)稅，其居住成本又將高于老的商品房，這兩種業(yè)主為居住而支出的成本也就獲得了大體上的公平。

如果這種“新老劃斷”的制度能夠推行，那么，目前非常棘手的小產(chǎn)權(quán)房的問題也就可以迎刃而解。目前，政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房概不承認(rèn)，甚至動(dòng)用強(qiáng)制力量將其拆毀，這種粗暴的管理方式只是維護(hù)了政府權(quán)力的威嚴(yán)，卻加大了社會(huì)矛盾，拆毀已經(jīng)建好的可以使用的房屋也是對(duì)社會(huì)資源的一種糟蹋。小產(chǎn)權(quán)房的最大問題是其土地的使用繞過了國家的管理，國家未從土地上獲得收益，在這種情況下，政府即使想要承認(rèn)其合法性，還會(huì)引起合法商品房購買者的強(qiáng)烈不滿，制造更大的社會(huì)矛盾。但是，如果能在承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房合法性的同時(shí)，向業(yè)主征收房地產(chǎn)稅，既能得到這部分業(yè)主的歡迎，也保證了國家在土地上的應(yīng)有收益，這應(yīng)該是一種具有很強(qiáng)可行性的積極思路。

從技術(shù)上看，以“新老劃斷”的模式來推行房地產(chǎn)稅，并無多少難度，真正的阻力倒是在于政府自身。長期形成的“土地財(cái)政”制度已經(jīng)使地方政府對(duì)于賣地賺錢產(chǎn)生了很大的依賴，這也是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控失效的一個(gè)根本原因。而對(duì)土地供應(yīng)制度進(jìn)行改革的一個(gè)最為直接的結(jié)果就是地方政府不再能夠通過土地拍賣而“短平快”地得到土地拍賣資金，同時(shí)由于“新老劃斷”的推行，又使得地方政府短期內(nèi)無法通過房地產(chǎn)稅的推行來彌補(bǔ)“土地財(cái)政”廢止后的財(cái)政資金緊張局面。因此，地方政府對(duì)于推行房地產(chǎn)稅的積極性，尤其是在“新老劃斷”的基礎(chǔ)上推行房地產(chǎn)稅的積極性是不會(huì)高的。但是，這正是政府必須付出的代價(jià)，長期以來存在的“土地財(cái)政”制度不僅推高了房價(jià)，事實(shí)上也使地方政府的職能出現(xiàn)了扭曲，使國家在房地產(chǎn)市場上的稅政出現(xiàn)了混亂，這方面的改革，已經(jīng)不可再推延。