而在8月9日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人再度回應(yīng)，證監(jiān)會(huì)的口徑依然沒(méi)有變化。“但我愿意講得更細(xì)一些�！逼渲赋�。

這個(gè)細(xì)說(shuō)的內(nèi)容在于：“證監(jiān)會(huì)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院文件規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司通過(guò)再融資募集資金投向涉及住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)或重大資產(chǎn)重組置入住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，對(duì)其是否存在違反國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定的情形，證監(jiān)會(huì)在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí)，將在公司自查、中介機(jī)構(gòu)核查的基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)土資源部等部門的意見(jiàn)來(lái)進(jìn)行認(rèn)定�！�

“口徑?jīng)]有變化，核心主題詞是‘住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目’。”上述發(fā)言人指出。而這種細(xì)微的變化，或在指向此前市場(chǎng)盛傳的向棚戶區(qū)改造、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、保障房建設(shè)項(xiàng)目有條件放開(kāi)。與此同時(shí)，2010年為規(guī)避房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)嚴(yán)控集體轉(zhuǎn)型進(jìn)軍一級(jí)市場(chǎng)的一批“奔一”族，亦經(jīng)過(guò)三年發(fā)展收獲其第一批果實(shí)。與此前市場(chǎng)預(yù)期的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)“穩(wěn)賺不賠”神話不一致的是，伴隨地方政府財(cái)政持續(xù)緊縮，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)前期投入的大量資金難以回收已經(jīng)成為影響一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流直接原因。

在一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越發(fā)加重之際，有上市房企開(kāi)始衍生出新型拿地樣本，這在市場(chǎng)預(yù)期的上市房企再融資有條件打開(kāi)之下，會(huì)衍生出怎么樣的新問(wèn)題？

上市房企再融資松動(dòng)信號(hào)頻出之際，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)作為被市場(chǎng)預(yù)期將得到放行的范圍，再度成為房地產(chǎn)商繞過(guò)樓市調(diào)控大門的融資標(biāo)的。

8月8日晚，停牌多日的北京城建（600266.SH）發(fā)布公告擬定向增發(fā)39億元，投向安置房跟一級(jí)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。其中，本次擬募集的12億元將投向北京平各莊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目總投資達(dá)22億元，項(xiàng)目公司受北京市土地整理儲(chǔ)備中心順義區(qū)分中心委托，對(duì)規(guī)劃的41萬(wàn)平方米用地進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

自史上最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控啟動(dòng)以來(lái)，“賣房不如賣地”一度成為上市房企轉(zhuǎn)型口號(hào)�！跋啾群暧^調(diào)控下樓市的不確定性，背靠政府的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低、收益更是穩(wěn)定得多�！币晃槐本┥鲜蟹康禺a(chǎn)公司高管告訴記者。

一級(jí)土地市場(chǎng)掘金熱潮下，2010年以來(lái)，前有香江控股（600162.SH）、中南建設(shè)（000961.SZ）等地產(chǎn)商爭(zhēng)相競(jìng)投上游土地項(xiàng)目，后有漳州發(fā)展（000751.SZ）、高金食品（002143.SZ）等非房企上市公司踴躍試水一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。

三年時(shí)光逝去，緊閉的房地產(chǎn)再融資大門重啟信號(hào)或現(xiàn)。而前述轉(zhuǎn)型一級(jí)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的“奔一族”們也伴隨項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，即將迎來(lái)第一批成果驗(yàn)收。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與市場(chǎng)預(yù)期的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)“穩(wěn)賺不賠”神話不一致的是，伴隨地方政府財(cái)政持續(xù)緊縮，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商往往要代替政府墊付前期包括土地拆遷款在內(nèi)的開(kāi)發(fā)投入款，這將導(dǎo)致其現(xiàn)金流轉(zhuǎn)緊張，財(cái)務(wù)成本大幅增加。

“我們最近要快速轉(zhuǎn)手北京郊區(qū)的商用寫(xiě)字樓群，本來(lái)老板是想捂盤待漲的，因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)未來(lái)實(shí)在有升值潛力，該成套寫(xiě)字樓位置又好，但是為了籌集資金輸血一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，只能忍痛割愛(ài)。”前述房地產(chǎn)高管向記者透露，該公司所進(jìn)行的衛(wèi)星城配套建設(shè)項(xiàng)目，已經(jīng)代替政府前期投入了10億資金。

更為嚴(yán)重的是，由于一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本回收及收益實(shí)現(xiàn)依賴于土地出讓金的及時(shí)返還，一旦摘地開(kāi)發(fā)商拖欠政府土地出讓金或項(xiàng)目流拍等情況，企業(yè)將面臨無(wú)法及時(shí)收回款項(xiàng)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

2011年7月，云南城投（600239.SH）首批推出的地塊除160畝底價(jià)成交外，其余1460畝均告流拍，這一事件嚴(yán)重影響了公司資金鏈，導(dǎo)致其后續(xù)開(kāi)發(fā)幾乎陷入停頓。

伴隨一級(jí)土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)逐漸展現(xiàn)，越來(lái)越多的上市房企開(kāi)始轉(zhuǎn)換思路，紛紛轉(zhuǎn)型一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，將一級(jí)土地開(kāi)發(fā)視為二級(jí)市場(chǎng)拿地的一個(gè)踏板，以降低單純一級(jí)土地開(kāi)發(fā)帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

穩(wěn)賺不賠神話破滅？

2008年5月，當(dāng)云南城投發(fā)布公告稱，將受政府委托負(fù)責(zé)昆明環(huán)湖東路土地高達(dá)4.18萬(wàn)畝的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，國(guó)元證券曾發(fā)布研究報(bào)告感慨，“一級(jí)土地開(kāi)發(fā)使公司脫胎換骨！”在其看來(lái)，云南城投將有望借助該項(xiàng)目變成昆明城市運(yùn)營(yíng)商。

支持國(guó)元證券做出上述結(jié)論的，是云南城投與昆明市政府約定的高額投資回報(bào)預(yù)期。在雙方約定計(jì)劃中，出讓土地的總價(jià)款在扣除全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本及相關(guān)稅費(fèi)后的

純收益中，有50%收益歸云南城投所有。而如果云南城投按上述方式所提取的收益不足開(kāi)發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市政府將補(bǔ)足差額。

從詳細(xì)資料來(lái)看，在4.18萬(wàn)畝的土地中，其中建設(shè)用地高達(dá)3.45萬(wàn)畝，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，一共為5年。由于一級(jí)土地開(kāi)發(fā)周期為3年，這意味著，三年后的2011年，云南城投就將獲得進(jìn)軍土地一級(jí)市場(chǎng)第一桶金，而這第一桶金的收益更將與政府平起平坐，以5：5分成。

“我們保守估計(jì)土地拍賣價(jià)格應(yīng)該在200萬(wàn)元/畝左右，但由于近期國(guó)家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，有可能致使二級(jí)土地拍賣價(jià)格較低甚至流拍，因此我們給與公司的RNAV80％的折價(jià)（土地拍賣價(jià)格為200萬(wàn)元/畝，差價(jià)為145萬(wàn)元/畝）�！眹�(guó)元證券在研報(bào)中指出。與此同時(shí)，市場(chǎng)亦對(duì)云南城投一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型高度看好，公司股價(jià)不到一個(gè)月時(shí)間由22.61元漲至30.14元，漲幅達(dá)33.30%。

但伴隨三年投入期完成，2011年7月13日，環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的十三宗土地拍賣結(jié)果卻大跌眼鏡。因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)未達(dá)法定要求，所以拍賣會(huì)最終上拍七宗土地，流拍三宗，僅四宗土地基本以底價(jià)成交，合計(jì)成交金額67003萬(wàn)元，成交面積159畝，平均每畝成交價(jià)421萬(wàn)元。

“云南城投一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)在2009年已有揭示，首先是工程進(jìn)展低于預(yù)期，主要是原來(lái)預(yù)計(jì)于2009年7月底被政府收儲(chǔ)的第一期4630畝土地工程，直到2010年上半年才被地方政府收儲(chǔ)。此外，政府在土地收儲(chǔ)后又拖延將近一年才開(kāi)始拍賣，導(dǎo)致公司現(xiàn)金流、利潤(rùn)確認(rèn)受到較大影響。”一位曾長(zhǎng)期跟蹤該公司研究員向記者透露。

在該研究員看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的日益緊縮和當(dāng)?shù)卣�府�?cái)政收緊是導(dǎo)致公司一級(jí)土地項(xiàng)目被拖延收益的根本原因�！�2009年以來(lái)，昆明市政府債務(wù)持續(xù)滾雪球，直接影響到公司一級(jí)市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度和對(duì)公司還款。另外，樓市的調(diào)控亦影響二級(jí)市場(chǎng)拿地?zé)崆椋�土地流拍頻繁。”

從最新情況來(lái)看，公司2012年年報(bào)顯示，環(huán)湖東路土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，截至目前累計(jì)投資約人民幣73億元。但實(shí)際僅收到昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備中心支付項(xiàng)目保底收益人民幣3.22億元，支付開(kāi)發(fā)成本合計(jì)人民幣26.94億元，合計(jì)約達(dá)30.16億元，尚不到投入款的一半。

盡管環(huán)湖東路項(xiàng)目在今年5月已經(jīng)全部到期，但記者從公司了解到，該項(xiàng)目目前未有明確結(jié)果。“仍在與政府商談，有結(jié)果會(huì)第一時(shí)間公告�！�

資金回款不足直接導(dǎo)致公司現(xiàn)金流緊張，為保證輸血其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，云南城投前后通過(guò)信托等第三方進(jìn)行融資。2013年一季度，云南城投在營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)1872.88%至2.51億元之時(shí)，仍虧損2474.77萬(wàn)元。

其中，當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用為2139.45萬(wàn)元，較同比大幅提升，主要為信托融資利息支出增加所致。與此同時(shí)，一季度公司資產(chǎn)負(fù)債率亦高達(dá)81.75%。

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)型

“一級(jí)開(kāi)發(fā)是資金高度密集型行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作往往涉及數(shù)千畝土地，幾十億乃至數(shù)百億資金，對(duì)于企業(yè)的資金實(shí)力和籌資能力要求非常高。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴(yán)厲，二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商資金緊張且對(duì)市場(chǎng)預(yù)期悲觀，拿地愈加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)隨之迅速降溫，給一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈帶來(lái)了巨大影響。

“我們?cè)诒本┙紖^(qū)的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就已經(jīng)通過(guò)信托融資10億，代替政府投入。不過(guò)麻煩的是，由于審批手續(xù)尚未辦齊，項(xiàng)目遲遲無(wú)法啟動(dòng)，后續(xù)資金投入比較緊張。”前述房地產(chǎn)公司高管向記者透露。

此外類似云南城投式的政府違約、拖欠也給土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，而一級(jí)市場(chǎng)自身收入確認(rèn)特性也導(dǎo)致房企業(yè)績(jī)波動(dòng)頻繁。

在這種情況下，投身一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的房企亦再度轉(zhuǎn)型一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

“近年來(lái)單純做一級(jí)開(kāi)發(fā)的已經(jīng)不多了，基本上都是一級(jí)開(kāi)發(fā)為二級(jí)拿地做準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)�！鼻笆龇康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“一般房企幫助政府做土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后，從資源上說(shuō)更具備競(jìng)拍優(yōu)勢(shì)，更有的企業(yè)本身就愿意自買自賣，即參與拍賣其自主開(kāi)發(fā)的土地�！�

香江控股就是其中一個(gè)典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河兩塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并在項(xiàng)目完成后迅速將其收至囊中，最終發(fā)展成為公司全球家居CBD試點(diǎn)項(xiàng)目基地。

此外，伴隨地方政府債務(wù)危機(jī)日益嚴(yán)重，亦有上市房企抓住機(jī)會(huì)讓地方政府“以地償債”，即以政府土地補(bǔ)償拖欠開(kāi)發(fā)商的拆遷投入資金和土地出讓金。

有信托公司人士向記者透露，中南建設(shè)善于此道，其手下一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往通過(guò)政府拿地補(bǔ)償，“實(shí)際上就是舊瓶裝新酒，政府過(guò)去因開(kāi)發(fā)商缺錢被迫拿地補(bǔ)償?shù)那闆r比比皆是，但中南建設(shè)化被動(dòng)為主動(dòng)，在前期項(xiàng)目簽約時(shí)或談好后續(xù)償還方式，即以其所開(kāi)發(fā)一級(jí)市場(chǎng)土地或者周邊土地作為補(bǔ)償�！痹撔磐腥耸肯蛴浾叻治�。

其指出，中南建設(shè)背后的利益在于，公司借一級(jí)土地開(kāi)發(fā)獲得二級(jí)土地受讓先機(jī)，可以在看中的地塊上先下手為強(qiáng)，“比如在一些市政中心建設(shè)配套規(guī)劃中，周邊的房?jī)r(jià)一般會(huì)隨之升值，那么公司就可以借助一級(jí)開(kāi)發(fā)獲得二級(jí)土地，利用一二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效益獲得巨大升值�！辈贿^(guò)記者隨后致電中南建設(shè)予以求證，但截至發(fā)稿仍未能與公司取得聯(lián)系。