部分融資渠道匱乏、被迫采取高成本融資的上市企業(yè)可能將面臨毛利率下降的困擾。下半年上市房企兩極分化的態(tài)勢將更加明顯。

　　近日，2011年上半年上市房企中報已經(jīng)全部公布，受限購、限貸等政策的影響，房地產(chǎn)上市企業(yè)的資金和管理成本不斷加大，銷售增長有限，銷售增長和價格增長出現(xiàn)回落趨勢。

　　強者恒強以穩(wěn)為主

　　截至8月31日，滬深兩市上市房企中報披露完畢。從整體數(shù)據(jù)來看，上半年136家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)總收入1578.42億元，利潤總額341.13億元，上市房企業(yè)績增速下降成為普遍現(xiàn)象。

　　從分類企業(yè)上半年表現(xiàn)來看，龍頭企業(yè)經(jīng)營狀況好于其他企業(yè)，在銷售增速、利潤率方面優(yōu)勢明顯。另外，從上市房企的融資負債方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)資金鏈壓力較小，但高企的負債率將會限制房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

　　東方證券房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師楊國華在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，反映長期債務(wù)壓力的各項指標均較差，非龍頭房企接近或超過歷史最壞水平。“招保萬金”凈負債率59.8%，現(xiàn)金與全部付息債的比值處于歷史中位水平，現(xiàn)金與存貨的比值處于持續(xù)快速下滑階段。同時，反映短期償債能力的現(xiàn)金覆蓋率指標逐漸惡化，但仍較高，仍能覆蓋短期債務(wù)。龍頭公司費用控制較好，“應(yīng)對危機”的能力明顯提升。

　　東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)弱的趨勢。不少中小房企面臨很大的經(jīng)營困難。2011年上半年地產(chǎn)股整體情況可以概括為：強者恒強，以穩(wěn)為主。

　　“馬太效應(yīng)”原因何在

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說，大型房企與中小房企業(yè)績差別的本質(zhì)原因在于企業(yè)經(jīng)營布局與資金鏈韌性有一定區(qū)別。

　　他認為，一方面，大型房企在土地儲備方面具有一定優(yōu)勢，土地儲備分散為大型房企發(fā)展新項目提供空間，而中小房企的區(qū)域性較強，在樓市調(diào)控政策的影響下，依存于重點城市深耕發(fā)展的中小房企經(jīng)營業(yè)績發(fā)展較慢；另一方面，資金韌性困擾中小企業(yè)轉(zhuǎn)型，相對于大型房企，中小房企轉(zhuǎn)投二三線城市開發(fā)新項目難度較高，無法開拓新的利潤增長點導(dǎo)致業(yè)績差距擴大。

　　針對之前出現(xiàn)的“中國地產(chǎn)崩潰論”和現(xiàn)在流行的“地產(chǎn)航母論”，韓長吉認為，業(yè)內(nèi)人士始終對中國樓市崩盤論持謹慎態(tài)度，因為樓市崩盤并非是中央調(diào)控樓市想要得到的結(jié)果，縱觀中國樓市政策的制定趨勢，主要目的在于防止投資購房行為，防止社會資金過度流向房地產(chǎn)行業(yè)。從目前的市場格局來看，大家較為認同地產(chǎn)航母論，一線房企的資金運作壓力較小，然而與此同時，中小房企離岸的趨勢愈加明顯，資本運作階段勢必將到來，屆時房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中率將穩(wěn)步提高。

　　二三線城市限購影響幾何

　　東興證券分析師鄭閔鋼認為，此次二三線城市的限購影響遠低于第一批城市的限購影響，對房地產(chǎn)上市公司影響有限。

　　中投顧問韓長吉認為，二三線城市的限購影響較大。從目前龍頭房企的銷售業(yè)績來看，二三線城市銷售收入穩(wěn)步上升，相對于一線城市銷售的價高量少的特點，二三線城市的項目量、銷售額已經(jīng)成為企業(yè)銷售主力；從投資角度來看，大量游資涌入二三線城市投資購房，這也是二三線城市銷售量大增的主要原因，限購將杜絕投資需求的出現(xiàn)，將大幅減少購房需求量，從而影響到房企發(fā)展。

　　下半年業(yè)績走勢如何

　　2011上半年上市房企頹勢已成定局，下半年將何去何從？眾人紛紛猜測。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)向上的發(fā)展趨勢不會改變，城市化進程必將刺激房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。

　　韓長吉在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，下半年地產(chǎn)股將有可能出現(xiàn)兩極分化態(tài)勢。一方面，具有較強資金韌性的大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目、銷售回款方面將具有優(yōu)勢，預(yù)計這一部分上市房企下半年業(yè)績將維持上半年的增速；另一方面，部分融資渠道匱乏、被迫采取高成本融資的上市企業(yè)可能將面臨毛利率下降的困擾。下半年上市房企兩極分化的態(tài)勢將更加明顯。

　　韓長吉還說：“關(guān)于房企發(fā)展突破口的選擇，一方面，房企應(yīng)當優(yōu)先保證企業(yè)資金韌性，利用合理的定價機制，在保證合理利潤的情況下，加速資金回流，以快速尋找新的利潤增長項目，以擴大業(yè)績收入；另一方面，房企應(yīng)積極參與保障房建設(shè)，從目前國家樓市政策的傾向來看，積極參與保障房項目能夠獲得融資便利，將更好降低融資成本，從而保證企業(yè)發(fā)展動力。”


來源： 中國經(jīng)濟時報