重慶中小房企拿到土地競拍入場券的難度或?qū)⒓哟蟆?/p>

近日，重慶多家媒體報道稱，重慶市國土局近期將土地競拍保證金由原來起拍價的20%提高到50%。

昨日（8月1日），重慶國土局土地拍賣中心相關(guān)負責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時強調(diào)，應(yīng)部分供地單位要求提高保證金，并未出臺統(tǒng)一文件。

但多家房地產(chǎn)商認為，這將成為重慶土地競拍中的一個重要趨勢。

有業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，保證金比例的提高將加速重慶房地產(chǎn)市場的集中趨勢，同時政府借此能夠加快土地出讓金的回收速度，以改善財政狀況，但該項政策對于土地價格的影響并不大。

加速房地產(chǎn)市場集中化

對于提高土地競拍保證金的政策，上述重慶市國土局相關(guān)負責(zé)人對記者表示，國土局并沒有統(tǒng)一出臺相關(guān)文件，按照2010年3月《國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）中的規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，“重慶市一直在執(zhí)行這項規(guī)定，不過近期應(yīng)部分區(qū)政府、供地單位的要求，我們提高了競拍保證金比例�！�

提高30%保證金幅度對中小房企影響不可小覷。以一塊起拍價為50億元的地塊為例，如果按照起拍價20%執(zhí)行，需要繳納的競拍保證金為10億元；如果按照起拍價的50%執(zhí)行，需繳納保證金25億元。增加15億元對于多數(shù)中小房企來說并不是一個小數(shù)目。

“這對中小房企來說不是個好消息，”重慶名騰機構(gòu)總經(jīng)理吳小飛在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時表示，該項政策會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場集中度提高，而將中小房企的競爭引導(dǎo)至小地塊，甚至只能“觀戰(zhàn)”。

實際上，重慶房地產(chǎn)市場的高集中度已成趨勢。重慶市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，7月重慶共推出16宗商住用地，招商、恒大、旭輝、融創(chuàng)、藍光、珠江都分別拿有地塊，幾大房企巨頭拿地金額60.5億元，占7月重慶商住用地成交總額的81%�！艾F(xiàn)在地價這么貴，即使沒有這項政策，重慶房地產(chǎn)市場也將越來越集中，這項政策只是加劇了這一狀況而已�！敝貞c某房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)分析人士認為。

重慶市政府也許有另一方面的考慮。重慶新港地產(chǎn)副總經(jīng)理萬曦在接受媒體采訪時表示，這一政策的出臺也是為了提高土地到款率，加快房企對土地出讓金的支付進度�！斑@一政策也可以看出，政府想要企業(yè)快速支付土地款的愿望十分迫切�！鄙鲜龇治鋈耸空J為。

拍地火爆引發(fā)保證金提高

在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商看來，重慶在此時提高保證金比例的底氣，來自近段時間土地市場的火爆。公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，重慶主城區(qū)土地成交面積1196.95萬平方米，同比增加10.6%，土地成交金額380.06億元，成交土地均價212萬元/畝，同比上漲39.04%。

有部分開發(fā)商認為，保證金比例的提高，對于房企在土地市場的競爭影響并不大�！罢嬲�有能力拿地的企業(yè)不會在意短期30%保證金的籌集與資金積壓，”重慶某房地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)人表示。

據(jù)該開發(fā)商介紹，保證金的滯留時間實際上并不長，“最多20個工作日”，并且按照《通知》規(guī)定，“土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款�！币蚨�，實際上競拍企業(yè)如果需要融資，需要支付的也僅僅是30%保證金40個工作日的融資成本，“況且有拿地能力的企業(yè)如果連30%的保證金交付都成問題，又怎么能夠在一個月內(nèi)支付50%出讓金？”

但上述分析人士認為，土地競拍并非如此簡單。雖然按照《通知》規(guī)定，土地競拍成功的房企，不僅要在合同簽訂后的1個月內(nèi)繳納50%出讓金，余款的最遲付款時間也不能超過一年。有業(yè)內(nèi)人士表示，之所以不少中小企業(yè)能夠不惜融資成本進行土地競拍，就是因為“競拍成功后出讓金的付款時間與額度都是可以談的。只要開發(fā)商拿到了土地，一切資金問題都可以通過質(zhì)押土地融資解決。所以中小房企為了拿到入場券不惜高成本向銀行、信托甚至民間拆借資金�！�

而對于該項政策對土地溢價率的影響，萬曦認為參與競拍的開發(fā)商會變少，這樣在一定程度上會降低土地拍賣競爭程度，土地價格也會相應(yīng)降低。但上述分析人士認為，該項政策并不會導(dǎo)致土地價格降低，“土地的價格跟多少企業(yè)被拒之門外沒有太大關(guān)系，更關(guān)鍵在于二級市場上房產(chǎn)的價格，它與土地價格才是直接的傳導(dǎo)關(guān)系�！�