隨著美國(guó)、日本等多個(gè)國(guó)家推行量化寬松政策，全球資本市場(chǎng)出現(xiàn)超低利率環(huán)境，這為四處尋求資金的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了融資機(jī)會(huì)。今年前5月，中國(guó)房企海外發(fā)債規(guī)模已超去年全年。值得注意的是，下半年房產(chǎn)稅擴(kuò)圍腳步日益臨近，境外投資者對(duì)中國(guó)樓市風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂加劇，同時(shí)海外經(jīng)濟(jì)體量化寬松政策退出預(yù)期增強(qiáng)，海外發(fā)債的最佳窗口期可能關(guān)閉。

低利率環(huán)境引爆發(fā)債潮

隨著美國(guó)QE3、日本量化寬松政策的推出，海外市場(chǎng)迎來(lái)超低利率環(huán)境，渴求資金的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為境外資金的投資標(biāo)的。房企海外發(fā)債迎來(lái)了比以往更加有利的窗口期。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2012年有20家海外上市房企發(fā)行了25筆海外債券，融資總額高達(dá)600億元，同比增長(zhǎng)了10.23%。這種態(tài)勢(shì)在2013年得到延續(xù)，僅1月就有17家上市房企通過(guò)境外融資渠道募集了約合420億元的資金，超過(guò)去年全年上市房企境外發(fā)債融資總額的一半。截至今年5月初，已經(jīng)有27家上市企業(yè)發(fā)債融資共計(jì)人民幣759億元，已超2012年全年發(fā)債融資規(guī)模的25%。

2012年，中海地產(chǎn)于2月和11月分兩次共發(fā)行了17.5億美元的中長(zhǎng)期企業(yè)債券，利率保持在5.35%以下，有效降低了融資成本。萬(wàn)科2013年3月7日完成首次境外美元債券定價(jià)，將對(duì)外發(fā)行8億美元的5年期定息美元債券，年票息率僅為2.625%。方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、金地集團(tuán)等多家房企也以較低利率通過(guò)發(fā)行5年以上的中長(zhǎng)期海外債券籌集了大筆發(fā)展資金，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了資金保障。中國(guó)指數(shù)研究院表示，海外上市房企頻繁發(fā)債，一方面是搶占海外融資窗口期獲得大量低息資金，另一方面則是為了調(diào)節(jié)企業(yè)中長(zhǎng)期債務(wù)結(jié)構(gòu)，平衡資金成本，改善企業(yè)資金流動(dòng)性。

境外資金青睞龍頭房企

雖然海外發(fā)債迎來(lái)窗口期，但并不是所有中國(guó)房企都能以較低的成本融得境外資金。事實(shí)上，中國(guó)房企之間的融資成本差距巨大，而“國(guó)五條”出臺(tái)后，房企海外發(fā)債的步伐也已開(kāi)始放緩。

在萬(wàn)科等龍頭房企順利通過(guò)海外發(fā)債低成本募集資金同時(shí)，另一些房企卻難以獲得如此低廉的資金。新城控股今年4月剛剛發(fā)行的一筆人民幣票據(jù)，年利率高達(dá)9.75%。業(yè)內(nèi)人士表示，由于國(guó)內(nèi)的外匯管制，房企海外融資進(jìn)入內(nèi)地還將付出其他的額外成本。對(duì)于優(yōu)勢(shì)房企而言，銀行貸款才是最為低廉的融資渠道。

2013年3月以來(lái)，赴港發(fā)債的企業(yè)面臨發(fā)債利率上升、國(guó)內(nèi)利用外資監(jiān)管趨嚴(yán)、信用評(píng)級(jí)降低的風(fēng)險(xiǎn)，海外發(fā)債步伐放緩。同時(shí)，海外投資者對(duì)于認(rèn)購(gòu)內(nèi)地房企債券更持謹(jǐn)慎態(tài)度，更為關(guān)注債券發(fā)行企業(yè)的債券信用評(píng)級(jí)情況。中國(guó)指數(shù)研究院表示，中國(guó)房企信用評(píng)級(jí)除了與企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)密切相關(guān)外，企業(yè)市場(chǎng)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、土地儲(chǔ)備與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的契合度都是重要因素。