據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)報道，對接海外資本市場在絕大多數(shù)非上市房企看來，或許是不太容易的事情，但光耀地產(chǎn)近期卻可能做到。

　　相關(guān)消息顯示，光耀地產(chǎn)日前已與美國私募股權(quán)基金阿波羅全球管理公司簽署了一份10億美元的股權(quán)合作協(xié)議。

　　據(jù)了解，阿波羅私募股權(quán)基金成立于1990年，總部設(shè)在美國紐約，目前管理規(guī)模約330億美元，旗下共管理6只基金。之前其海外投資只針對歐洲，但近年來，阿波羅也開始試水亞洲市場，并在新加坡和日本投放了少量資金。

　　對于此次與阿波羅的合作，光耀地產(chǎn)董事長郭耀名稱，巨額息差和近期深圳前海的優(yōu)惠政策刺激了大量熱錢涌進中國的沖動，作為惠州和深圳本地企業(yè)的光耀正好可以利用自身的優(yōu)勢來承接這種資金。

　　但讓外界困惑的是，作為沒有境外融資平臺的非上市房企，光耀地產(chǎn)將如何運作這筆高達10億美元的資金。

　　境外私募融資

　　據(jù)一位熟悉境外融資的私募人士透露，內(nèi)地非上市房企想要利用境外資金，需要面臨相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)非常嚴(yán)格的外匯審批，但如果在境外擁有子公司則會相對容易一些，因為能利用這個平臺進行中轉(zhuǎn)。

　　而光耀地產(chǎn)卻正好符合這一條件。2012年6月，光耀地產(chǎn)曾與韓國的JDC公司、DK集團共同簽署了一份三方合作諒解備忘錄，三方將共同開發(fā)位于韓國濟州島的“中國城”旅游度假項目，且光耀地產(chǎn)為最大股東。

　　上述人士還透露，光耀地產(chǎn)引入境外私募股權(quán)基金，無非是作為兩種用途。其一就是作為IPO之前的戰(zhàn)略投資者，利用此筆資金加大土地儲備，從而為上市增添砝碼；第二種則與私募股權(quán)基金一道參與前期的項目獲取、開發(fā)，從而共擔(dān)開發(fā)風(fēng)險和收益。

　　不過在該人士看來，光耀地產(chǎn)此次的意圖或許更傾向于后者。其稱，目前內(nèi)地房企在上市時估值普遍偏低，像阿波羅這種追求高回報的私募股權(quán)基金當(dāng)前并不熱衷于做最基本的股權(quán)投資，而是會選擇收益更高的項目股權(quán)投資。

　　據(jù)其介紹，雖然私募股權(quán)基金選擇投資項目，風(fēng)險會比單純的股權(quán)投資高，但回報也高得多，好項目的投資回報率甚至能達到30%至40%。

　　對此，光耀地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人也坦承，公司目前并無上市計劃，主要原因還是覺得上市的估值太低，并不劃算，但此次引入阿波羅基金是否會做具體的項目投資，目前也不確定，因為整個合作還處于細節(jié)商定階段，并沒有最終確定。

　　除此之外，還有一個細節(jié)也值得注意。上述光耀地產(chǎn)負責(zé)人表示，今年五一期間郭耀名董事長確實在美國紐約與阿波羅基金商談一些合作事宜。而據(jù)了解，阿波羅基金負責(zé)具體項目洽談的部門正是在紐約總部。

　　另外，根據(jù)阿波羅早前透露的一份推介材料顯示，該筆10億美元資金將主要用于投資和光耀地產(chǎn)合資的新項目公司，而投資標(biāo)的則為北京、上海、深圳等地的土地。

　　郭耀名自己也強調(diào)，最近幾年光耀雖然發(fā)展迅速，但一直被局限于一線城市之外，主要原因就是不斷升值的土地價格把一線城市項目的起步資金抬到了幾十億的規(guī)模。如果此次10億美元的股權(quán)投資能順利進入境內(nèi)，會擴大光耀集團選擇項目的余地。

　　由此看來，光耀地產(chǎn)此次欲引入的10億美元資金用于在具體項目拓展方面的可能性更大，并且主要會以一線城市為主。

　　一線城市逐夢

　　作為一家總部位于深圳、卻崛起于惠州的地產(chǎn)公司，光耀地產(chǎn)一直期望能擺脫外界對其“惠州房企”的印象。

　　因而從2010年開始，光耀地產(chǎn)開始在全國各地拿地布局。資料顯示，目前光耀地產(chǎn)已進入惠州、東莞、深圳、杭州、臨沂、上海、天津、北京等11個城市，其土地儲備已將近1000萬平方米。

　　而之前光耀地產(chǎn)一直備受質(zhì)疑的惠州項目占比過高的情況也在逐漸好轉(zhuǎn)。2011年，在光耀地產(chǎn)60億的銷售額中，惠州地區(qū)貢獻占比曾高達8成，但據(jù)光耀地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人透露，今年這一比列會下降至5成，公司區(qū)域布局會日漸合理。

　　但是，在這一輪快速的全國布局過程中，光耀地產(chǎn)面臨資金壓力的各種傳言也開始不脛而走。

　　究其原因，一方面由于投資需求主導(dǎo)的惠州樓市熱潮正在逐漸消褪，這對以惠州為主戰(zhàn)場的光耀地產(chǎn)沖擊格外明顯，這也從根本上制約了光耀地產(chǎn)銷售規(guī)模的增長。

　　雖然2011年光耀地產(chǎn)銷售同比增長近50%、達到60億元，但2012年其銷售規(guī)模卻停滯不前僅完成60億左右，距全年150億的目標(biāo)相去甚遠。而今年，光耀地產(chǎn)依然只制定了60億元的銷售目標(biāo)，銷售增長明顯乏力。

　　另一方面，作為非上市房企，嚴(yán)厲的調(diào)控政策導(dǎo)致其融資渠道受限，進而使得光耀地產(chǎn)近兩年來不斷使用融資成本極高的信托、基金等融資方式。

　　郭耀名此前也曾坦言，光耀的開發(fā)資金除自有資金外，其他資金來源渠道主要依賴銀行貸款、以及信托、基金、發(fā)債等渠道。

　　此外，光耀地產(chǎn)這幾年其實在對外擴張方面也頗有不順。曾有分析指出，作為惠州最大的開發(fā)商之一，在拿地、開發(fā)上能得到當(dāng)?shù)卣�府的照顧，但在惠州以外的地區(qū)，光耀的品牌知名度卻并不高，同時民企身份也注定了其議價能力遠低于國企央企，打開外地市場難度很大。

　　對于光耀此次煞費苦心引入境外股權(quán)基金，并將拿地目光投向北京、上海和深圳等一線城市的做法，有分析就直指，這顯然是光耀緩解資金壓力的做法，當(dāng)然也能增強其在一線城市擴張的資本和實力。