4月29日，一位購(gòu)房人站在朗潤(rùn)園的銷控板前。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，朗潤(rùn)園此次開(kāi)盤(pán)的認(rèn)購(gòu)率約八成。

　　4月28日，當(dāng)代MOMA·歷峰開(kāi)盤(pán)、金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園開(kāi)盤(pán)……相對(duì)于4月上半月的沉寂，京城樓市在“五一”假期前夕開(kāi)始迎來(lái)一波放量小高峰。在限價(jià)令的調(diào)控之下，部分房企開(kāi)始“搶跑”了。

　　4月下旬取證樓盤(pán)驟增

　　北京市住建委網(wǎng)站顯示，4月下旬，全市共有9個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售證，新增住宅供應(yīng)3308套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中上旬。4月中上旬20天，全市僅有望京金茂府、中建紅杉溪谷等4個(gè)樓盤(pán)取證，可售住宅套數(shù)為1239套。從新增可售期房住宅套數(shù)看，4月下旬比4月中上旬之和還增加了167%。

　　對(duì)近期取證項(xiàng)目的增加，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，4月前期供應(yīng)的減少主要是在限價(jià)影響下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入觀望；而從近期市場(chǎng)觀察，這種觀望將在5月逐漸減少。

　　萬(wàn)科和方興在4月都有不止一個(gè)項(xiàng)目取證。萬(wàn)科旗下有朗潤(rùn)園和新里程分別取證開(kāi)盤(pán)，方興旗下也有望京金茂府和亞奧·金茂悅兩個(gè)項(xiàng)目入市。

　　值得關(guān)注的則是，從有取證價(jià)格記錄樓盤(pán)來(lái)看，北京細(xì)則落地后的預(yù)售價(jià)格均低于此前取證價(jià)格。

　　入市樓盤(pán)價(jià)格平穩(wěn)

　　4月29日，亞奧·金茂悅B2-5和B2-8兩棟樓取得預(yù)售證，擬售均價(jià)分別為34234元/平米和36281元/平米。去年11月，該項(xiàng)目B2-1號(hào)樓取證，預(yù)售價(jià)格35999元/平米。從公示的預(yù)售價(jià)格看，和去年相比，亞奧·金茂悅房?jī)r(jià)整體處于持平狀態(tài)。

　　在樓市持續(xù)調(diào)控的背景下，今年北京明確了限價(jià)政策：新盤(pán)取得預(yù)售資格的報(bào)價(jià)，不能明顯高于該樓盤(pán)此前的成交價(jià)格，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格。

　　從實(shí)際取證情況看，新盤(pán)取證總體要遵循這兩條紅線。在近期取證的樓盤(pán)中，諸如亞奧·金茂悅、華業(yè)東方玫瑰等本次取證價(jià)，都低于前一期成交價(jià)。豐臺(tái)郭公莊區(qū)域的純新盤(pán)北京方向，住宅取證均價(jià)在36800元/平米，和同一區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格持平。今年年初，萬(wàn)科在郭公莊的萬(wàn)科藍(lán)取證，兩棟樓的預(yù)售價(jià)格都在36000元/平米以上。

　　此外，個(gè)別樓盤(pán)新取證價(jià)格和前期成交價(jià)格相比略有上揚(yáng)，但幅度都不大。有機(jī)構(gòu)分析人士表示，在“限價(jià)”要求下，開(kāi)發(fā)商要取證入市，就要接受這一條件，而不能觸碰這一紅線。

　　■ 探因

　　業(yè)績(jī)壓力下加速推盤(pán)

　　對(duì)于當(dāng)下房企“搶跑”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，臨近年中，房企為了沖上半年業(yè)績(jī)，推盤(pán)量會(huì)有所增加，五月上市樓盤(pán)也會(huì)增多。

　　例如方興地產(chǎn)，4月早些時(shí)候公布的3月業(yè)績(jī)顯示，3月房地產(chǎn)銷售額6.48億元，環(huán)比下降接近67%。當(dāng)時(shí)就有分析人士將這一業(yè)績(jī)下滑與北京等地項(xiàng)目預(yù)售證難拿聯(lián)系在一起。預(yù)售證能否順利取得，也將關(guān)乎方興地產(chǎn)上半年乃至全年銷售業(yè)績(jī)。

　　對(duì)于諸如萬(wàn)科、華業(yè)等上市房企來(lái)說(shuō)，同樣面臨著業(yè)績(jī)上的壓力。據(jù)華業(yè)地產(chǎn)人士介紹，在此次取證之前，東方玫瑰項(xiàng)目前期房源已經(jīng)基本售罄。

　　不過(guò)和業(yè)績(jī)壓力同步的，還有市場(chǎng)需求的支撐。包括朗潤(rùn)園、亞奧·金茂悅、華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目，都有可觀需求的支撐。朗潤(rùn)園、亞奧·金茂悅此次參與搖號(hào)的買房人都超過(guò)1400組，遠(yuǎn)超過(guò)同期房源套數(shù)。

　　一家知名房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，在調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩三年之后，市場(chǎng)上已經(jīng)是剛性需求占據(jù)主導(dǎo)地位。這部分需求是很難抑制住的。

　　世聯(lián)地產(chǎn)在日前發(fā)布一季度報(bào)告也分析認(rèn)為，包括一部分改善型需求在內(nèi)，剛性需求量在當(dāng)下仍較為可觀，在調(diào)控中的“抗藥性”較強(qiáng)。

　　■ 動(dòng)向

　　房企“搶跑”步調(diào)不一

　　記者注意到，在近期取證的樓盤(pán)中，雖然不少房企都過(guò)了“限價(jià)”關(guān)，成功取證入市，但步調(diào)并不一致。

　　同樣面對(duì)“限價(jià)”，有的樓盤(pán)原來(lái)是報(bào)價(jià)高、開(kāi)盤(pán)價(jià)有優(yōu)惠，現(xiàn)在是報(bào)什么價(jià)開(kāi)什么價(jià)；有的樓盤(pán)是通過(guò)精裝拆分，以毛坯房?jī)r(jià)格“報(bào)價(jià)”，實(shí)際售房時(shí)，根據(jù)戶型大小，加上不同的精裝修價(jià)格；有的樓盤(pán)“低價(jià)”取得預(yù)售證的是區(qū)位稍次的樓座，還已經(jīng)和有關(guān)合作商談好團(tuán)購(gòu)，而正常推售的樓棟并未取得預(yù)售證。

　　而在取得預(yù)售證后，有的樓盤(pán)已經(jīng)迅速搖號(hào)選房，有的樓盤(pán)并未在第一時(shí)間開(kāi)盤(pán)，諸如豐臺(tái)、通州等區(qū)域個(gè)別新取證樓盤(pán)，都還沒(méi)有推出新房源。業(yè)內(nèi)人士分析，這一方面可能和具體項(xiàng)目蓄客不足有關(guān)，另一方面開(kāi)發(fā)商可能在觀望具體推盤(pán)時(shí)機(jī)，最終開(kāi)盤(pán)價(jià)格和優(yōu)惠辦法還是待定。

　　在東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬看來(lái)，目前開(kāi)發(fā)商拿證還處于與政府部門博弈的階段，“搶跑”的房企不是那么多。而隨著時(shí)間的推移，一部分企業(yè)扛不住，或?qū)⒔邮苷�府部門的指導(dǎo)價(jià)，取證入市。

　　珍惜“房票” 買房人不跟風(fēng)

　　4月28日晚和4月29日上午，位于大興舊宮的金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園進(jìn)行了開(kāi)盤(pán)選房。此次，朗潤(rùn)園共推出4棟樓544套房。根據(jù)記者從售樓處了解，參加搖號(hào)的買房人超過(guò)1500組。

　　而在4月29日上午10點(diǎn)多選房結(jié)束后，記者從售樓處銷控板上看到，大約還有近百套房源沒(méi)有售出。一位買房人告訴記者，自己選房順序在500多號(hào)，但看上的房子都已經(jīng)被選中了，這次就打算棄購(gòu)了。

　　記者還注意到，在剩余房源中，80多平米的兩居占據(jù)多數(shù)。100平米出頭的三居認(rèn)購(gòu)率高于兩居。一位售樓員告訴記者，這也反映出在限購(gòu)限貸等條件下，剛需買房人更多地希望一步到位。

　　根據(jù)4月底世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的購(gòu)房者信心報(bào)告，在北京，明確表示未來(lái)半年不適合購(gòu)房的比例達(dá)到48.4%，達(dá)到兩年來(lái)的一個(gè)峰值。而認(rèn)為適合購(gòu)房的比例從去年四季度的23.5%降到一季度的15.2%。