市場將步入冰凍期

“我剛剛離婚準(zhǔn)備賣房，這樣我們家的兩套房子都變成了‘滿五唯一’，前幾天去婚姻登記中心辦手續(xù)，一聊都是為了房子而離婚的。”在擁擠的浦東房地產(chǎn)交易中心，李雯笑著對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示。

剛剛審?fù)陚�(gè)人稅費(fèi)的劉明如釋重負(fù)，但他的心情顯然沒有李雯來得好，由于賣家要的是“到手價(jià)”，剛?cè)胧忠惶變煞康膭⒚鞒袚?dān)了所有交易稅費(fèi)。“算是趕上了政策末班車，如果按差額的20%征稅，至少要多交十幾萬元。”

新國五條細(xì)則“稅震”了整個(gè)樓市，也迅速改變了無數(shù)李雯及劉明這樣買賣雙方的交易決策，不少城市二手房交易量在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)“井噴”。

記者了解到，近期上海房產(chǎn)中介的日交易量普遍達(dá)到平日的3~5倍。不過，這或許只是“最后的瘋狂”。

接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士幾乎一致認(rèn)為，二手房交易量將在新政細(xì)則落地后陷入僵局。

上海一家大型中介負(fù)責(zé)人表示：“3月份必定是個(gè)井噴的市場，由于短時(shí)間消化甚至透支了大量的需求，因此，如果3月底4月初政策落地，后期的交易量將大大減少，房產(chǎn)中介的新一輪洗牌也將到來。”

交易井噴

3月6日下午兩點(diǎn)，位于上海南泉北路201號的浦東房地產(chǎn)交易中心內(nèi)人頭攢動(dòng)，房產(chǎn)信息查詢柜臺(tái)前的等候區(qū)早已沒有空余座位，交易中心門外，近百輛私家車排起了長龍，類似的場景在國內(nèi)各大城市頻頻上演。

“我本來在出差，昨天連夜從南通趕回來的，”家住浦東的王先生告訴記者，“如果現(xiàn)在不買，那等新政出來，價(jià)格肯定會(huì)上去的�，F(xiàn)在房東開的都是‘到手價(jià)’，所有的稅，包括中介費(fèi)都是我們出的。新政出來以后很明顯新增的稅也要落到我們頭上的。”

記者在現(xiàn)場了解到，除了像王先生這樣“搶買”的購房者外，還有不少“搶賣”的房東。

“我的房子本來5月份就‘滿五唯一’了，但現(xiàn)在只能賣掉，不然細(xì)則出來了之后就很難講了，而且還要用這筆錢再買一套大一點(diǎn)的房子。”一位姓朱的房東對記者表示。

漢宇地產(chǎn)寶山顧村分行一位經(jīng)理稱，“國五條”細(xì)則出臺(tái)后的這幾天，門店房源掛牌量增加了30%，成交量翻了一番，掛牌價(jià)格則下降了2%~3%，“賣方和買方都想盡快完成交易，以規(guī)避可能很快出臺(tái)的地方細(xì)則。”

據(jù)漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡介紹，公司近期的二手房簽約量比日常水平翻了5~6倍；信義房屋相關(guān)負(fù)責(zé)人也對記者表示，以信義房屋門店交易情況來看，每天的交易量相當(dāng)于正常交易量的3~5倍。

公開資料顯示，在剛剛過去的2月，一線城市的二手房成交量紛紛創(chuàng)出過去四年的同期新高，而在不少業(yè)內(nèi)人士看來，三月份的二手房成交量“將是一個(gè)驚人的數(shù)字”。

除了交易量的整體上漲，近期二手房市場交易周期也有明顯的降低。

“交易周期縮短得太厲害了，”慶豪地產(chǎn)一名業(yè)務(wù)員說，之前從房東掛牌到看房，再到簽合同、審稅、貸款……整個(gè)流程走完最快也要1個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在差不多一周左右就走完了。

“上周四簽的合同，周一所有的流程就都走完了。”正在等候查看房產(chǎn)登記信息的林女士這樣對記者說。

中介新一輪洗牌？

其實(shí)，無論最終政策細(xì)則如何落地，新政對二手房市場的打壓是顯而易見的。

“好日子不多了，過段時(shí)間，肯定又有一大批人會(huì)被洗出去，”在上海做了多年房產(chǎn)中介的涂經(jīng)理對記者表示。

中原地產(chǎn)對旗下經(jīng)理人進(jìn)行的調(diào)研顯示，“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，經(jīng)理人信心受到重挫，看多后市的經(jīng)理人占比跌到50%以下。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟稱，“個(gè)稅按差額20%征收的條款”對二手市場的沖擊是不言而喻的，由于二手房交易中，稅費(fèi)往往會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到買家身上，因此這一政策無疑將明顯增加二手房購買者的支出，尤其是對于一些購買年數(shù)較長，增值量較大的二手房源的交易。

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)瞿安新坦言，新政細(xì)則落地后，二手房交易量或大幅下滑，主要城市二手住宅價(jià)格漲勢或?qū)②吘彙?/p>

同策咨詢發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，二手房在短期內(nèi)交易出現(xiàn)井噴，但在地方細(xì)則逐一推出后，二手市場將會(huì)步入冰凍期，中介“關(guān)店潮”或再現(xiàn)。長期來看，二手房交易成本的居高不下，二手房東轉(zhuǎn)售為租將居多，二手房的供應(yīng)量急劇下滑，需求得不到釋放或?qū)⑾蛐路哭D(zhuǎn)移，勢必會(huì)引起一手房市場量價(jià)齊升。

陸騎麟也認(rèn)為，一手住宅開發(fā)商的壓力要大大高于二手房東，這一政策所造成的需求轉(zhuǎn)移，客觀上有利于開發(fā)商回籠資金，反而不利于房價(jià)下跌。

漢宇地產(chǎn)對旗下門店進(jìn)行抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，稅費(fèi)政策的調(diào)整，已影響到外圍部分區(qū)域二手房表現(xiàn)，二手房客戶流向新房市場所占比重約為四至五成。

對于可能到來的新一輪中介洗牌，一家品牌中介負(fù)責(zé)人對記者表示：“這種政策影響帶來的市場波動(dòng)我們已經(jīng)經(jīng)歷過很多次。對于未來市場，我們還是會(huì)等待政策落地之后，仔細(xì)研究，并積極應(yīng)對。”