香港特區(qū)行政長官梁振英在施政報告中明確表示，保證中長期土地供應充足，并將繼續(xù)限制外來買家及投資需求。香港立法會建筑、測量及都市規(guī)劃界議員謝偉銓接受中國證券報記者采訪時認為，土地供應不足、按揭利率不高等因素造成香港樓市房價居高不下。未來若房價出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲，港府或考慮通過提高稅率、增加“按揭稅”等措施來強化調控。

“買家印花稅”或微調

中國證券報：推動香港房價快速上漲的因素有哪些？

謝偉銓：從供求方面看，首先，香港土地供應不夠。過去五年，香港房屋供應不到1萬個單元，房屋供應量非常有限。其次，香港按揭利率處于較低水平，貸款相對容易，形成的購房需求也比較旺盛。如果購房者在參考租金比和目前的按揭利率之后，租房成本超過購房成本，很大程度上就會增加需求。另一方面，香港屬于外向型經(jīng)濟，許多外來人口包括內地和國外移民近幾年都選擇在香港購房，一定程度上推高了房價。如果大量購房者涌入香港，對樓市影響將非常大。很多豪宅項目中約占50%的購房者都是內地購房者，而普通類型的住宅項目，內地購房者的比例也高達20%。

中國證券報：香港政府為抑制房價持續(xù)上漲推出很多調控政策，比如“買家印花稅”等，這些政策產(chǎn)生了哪些實際效果？

謝偉銓：“買家印花稅”政策是要求所有非香港永久性居民、所有公司在港購買住宅，都需要支付相當于房價15%的買家印花稅。這項政策主要是管理樓市的購房需求，通過增加稅收來增加香港的購房成本，抑制一部分非本地購房者的需求。從成交量上看，這項政策的效果非常明顯，和往年高峰期相比，成交量下降接近50%。與此同時，對一些以公司名義的購房需求也會產(chǎn)生很大影響。

當然，在考慮平衡一部分本地房地產(chǎn)公司和本地購房者的利益時，針對這項政策也會考慮做相應的法律上的調整。目前，有關部門已經(jīng)成立小組研究基于該項政策下對符合某些條件的購房需求，考慮免除或返還這部分稅項。比如，本地房地產(chǎn)公司收購房地產(chǎn)用于重建、增加房屋供應等情況，可能會考慮免除“買家印花稅”。當然，在做這方面修正的同時，也需要聽取各方面意見，防止法律的修改造成投機進入，利用這方面的漏洞重新炒高房價。現(xiàn)在，相關部門針對“買家印花稅”政策的修改仍處于草擬階段。

中國證券報：目前香港樓市的情況如何？

謝偉銓：目前來看，香港短期內增加供應很難，所以現(xiàn)在香港樓市價格仍未產(chǎn)生大的松動。由于政策實施需要一定時間，近期房價很難有大的調整。短期增加供應，這是治本問題。同時，從中期看，利率提高等方面的政策也會影響樓市預期。隨著建設進程的推進和土地供應量增加，樓市供給也會相應增加。目前在提供土地供應量方面，香港政府主要通過改變土地用途、增加密度或容積率等方式來解決香港的房屋問題。從更長遠的角度看，政府可能通過填海等方案增加土地供應。

調控措施尚存后手

中國證券報：香港樓市調控政策出臺已經(jīng)有一段時期，但房屋成交量仍有部分回升，是否意味著政策的效果并不明顯，政策力度還不夠？

謝偉銓：在市場管理方面，用稅收來影響樓市成交量是房屋政策的主要用意，但香港在購房資金往來方面沒有限制，很多人在香港有購房需求。盡管房價居高不下，需要平衡，但是如果購房者依然看好香港樓市，預期仍會上漲。在增加稅收的背景下，這部分購房者仍然會選擇進入樓市。而成交量有些提升，可能是消化了“買家印花稅”等政策的初期影響。

總體來看，政策實施的力度較好，但往后如果房價漲幅過高，那么香港政府調控的力度會加強。第一，稅費稅率可能再提高；第二，在按揭貸款方面，考慮減少提供規(guī)模，或針對部分購房者提高按揭利率水平。如果未來樓市調控沒有達到預期，就有可能通過上述手段來加強。目前，香港財政司已經(jīng)提到了這方面的問題，考慮通過增加類似“按揭稅”等稅項來加強調控�，F(xiàn)在整個樓市波動的幅度較小，大概處于1%或2%的幅度，變化不大，這說明政策需要一定的時間作用到市場。

中國證券報：香港樓市最理想的狀態(tài)是什么？

謝偉銓：施政報告中可以看到，按照港府推出的房屋政策，在增加供應方面還是比較有把握。在我看來，香港樓市最理想的狀態(tài)就是保持平穩(wěn)，樓市大幅度下跌的可能性不大。價格要求不上漲，同時下跌的幅度也不要太大。如果下跌的幅度過大，影響會比較大。房價小幅調整3%到5%，這是最好的狀態(tài)。同時，要爭取時間增加房屋供應，達到供求平衡。