房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)企高歌猛進(jìn)。

一份根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)所作的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年，北京房企商品房銷(xiāo)售金額排行榜中，北京城建(13.84,-0.46,-3.22%)、中海、保利、首開(kāi)、中國(guó)鐵建(6.20,-0.18,-2.82%)、中化方興等國(guó)企以迅猛的態(tài)勢(shì)搶占了前十名，民企只有龍湖、SOHO中國(guó)尚存。

地產(chǎn)老大萬(wàn)科在北京已跌出前三。而萬(wàn)科在北京市場(chǎng)的合作方，均是清一色的國(guó)企。SOHO中國(guó)銷(xiāo)售的產(chǎn)品類(lèi)型均為商業(yè)、辦公單元。若以住宅為主而論，前十僅剩龍湖一家。

國(guó)企地位難撼

2012年北京商品住宅成交量達(dá)12.3萬(wàn)套，比2011年增幅超過(guò)30%。但這種狂歡與多數(shù)民企無(wú)關(guān)。

2012年排行榜顯示，純民企只有兩家，比2011年減少一家。2011年僅排名第7位的北京城建，2012年銷(xiāo)售金額為120.65億，位列第一。接下來(lái)是中海、保利、首開(kāi)，銷(xiāo)售金額分別為115.12億、112.5億、106.91億。四家均為國(guó)企，其中，北京城建和首開(kāi)為北京市本土國(guó)企，而中海、保利則屬央企。

據(jù)海通證券(10.06,-0.22,-2.14%)研究報(bào)告顯示，北京城建大股東是北京城建集團(tuán)，實(shí)際控制人則是北京市國(guó)資委。國(guó)金證券(18.23,0.02,0.11%)研究報(bào)告指出，在房企普遍面臨土地饑渴的背景下，北京城建憑借國(guó)有背景和一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的發(fā)展模式，曾在2011年土地市場(chǎng)大有斬獲，當(dāng)年新增項(xiàng)目權(quán)益建面110萬(wàn)平米，整體儲(chǔ)備規(guī)模增長(zhǎng)32%。北京城建目前在京尚有211萬(wàn)平米未結(jié)算項(xiàng)目，占總儲(chǔ)備的58%，這意味著它在2013年仍有希望銷(xiāo)售超預(yù)期。

如果說(shuō)中海、保利這兩家央企近幾年在北京市場(chǎng)一直表現(xiàn)出色，而中國(guó)鐵建與中化方興則是不折不扣的黑馬。

中國(guó)鐵建于2007年11月5日在北京成立，為國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理的特大型建筑企業(yè)。它在北京地產(chǎn)界聲名鵲起的項(xiàng)目，是位于北五環(huán)外的中國(guó)鐵建國(guó)際城。后來(lái)，該公司在外地復(fù)制了鐵建國(guó)際城品牌。

中化方興的母公司是中化集團(tuán)，為國(guó)務(wù)院國(guó)資委監(jiān)管的國(guó)有重要骨干企業(yè)。該公司曾在2009年力挫群雄拿下廣渠路15號(hào)地，被潘石屹[微博]感慨為，央企拿地不算帳。15號(hào)地已變身北京有名的金茂府。從2011年首期開(kāi)盤(pán)的20個(gè)月內(nèi)，金茂府累計(jì)銷(xiāo)售額已達(dá)百億。

躋身前十的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和萬(wàn)科，是具有國(guó)資背景的上市公司。萬(wàn)科在北京的合作伙伴，中糧地產(chǎn)(4.26,-0.07,-1.62%)、五礦建設(shè)、首開(kāi)股份(12.40,-0.35,-2.75%)、金隅股份(7.50,-0.21,-2.72%)等，為央企或本地國(guó)企。不過(guò)，若以銷(xiāo)售面積排列北京前十，國(guó)企有金融街(6.67,-0.15,-2.20%)擠入，民企增加了富力地產(chǎn)。

國(guó)企典型性壟斷？

萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶在接受記者采訪時(shí)表示，隨著北京土地的高企，北京市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻也在提高。而不管是國(guó)企還是民企都不想在北京市場(chǎng)上失去機(jī)會(huì)，近兩年甚至還在加強(qiáng)北京市場(chǎng)的投入。

所以，北京競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也是最強(qiáng)的。而能否在土地市場(chǎng)有所斬獲，成為考量其銷(xiāo)售額的重要標(biāo)準(zhǔn)。

在土地市場(chǎng)上，擁有低成本資金優(yōu)勢(shì)的國(guó)企或者央企，顯然更具競(jìng)爭(zhēng)力。

1月14日，央企代表中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧、民企代表SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在亞洲金融論壇上就“國(guó)進(jìn)民退”相互調(diào)侃。潘石屹在現(xiàn)場(chǎng)論壇環(huán)節(jié)表示，十分愿意和這位來(lái)自北京的“鄰居”寧高寧互換身份。

在潘石屹看來(lái)，過(guò)去10年，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的生存空間和狀態(tài)，越來(lái)越不好。“十年前在北京要招拍掛一塊地，下面坐著的基本全是民企。最近三四年，北京招拍掛一塊地，下面坐的清一色是央企。”潘石屹還抱怨，“政府總要宏觀調(diào)控，總要出政策，但又總要多給‘共和國(guó)的長(zhǎng)子’一些錢(qián)，給的錢(qián)的利率又比民營(yíng)企業(yè)的低，最后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的機(jī)制就很難建起來(lái)。”

活躍在二三線城市的陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪，對(duì)此也有深刻感悟。他在近期由華本俱樂(lè)部舉辦的“中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì)”上表示，“前十年房企高速增長(zhǎng)大部分是來(lái)自于土地增值帶來(lái)的紅利，而房企的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上土地增值。這并不是一個(gè)良性循環(huán)。未來(lái)十年，盈利模式將發(fā)生巨大變化。一線城市，未來(lái)將成為大房企的壟斷市場(chǎng)。高價(jià)地意味著沒(méi)有天量的低成本資金是冒不起風(fēng)險(xiǎn)的。二三線城市才是中小房企競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。”

易小迪進(jìn)一步說(shuō)明，“以開(kāi)發(fā)北京兩萬(wàn)元/平方米樓面地價(jià)的豪宅為例，以5年為周期，中小房企的資金成本與現(xiàn)在國(guó)企的成本比較，小公司比大公司每平方米要多賣(mài)5千塊錢(qián)才能做到同等利潤(rùn)，這是做不到的。”

“北京供地越來(lái)越少，房企在拿地時(shí)有時(shí)不僅要拼資金能力，還要拼政治資源，尤其是那些定向出讓的土地。而國(guó)企在這些方面具備天然優(yōu)勢(shì)。”蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，三年來(lái)，一線城市國(guó)進(jìn)民退的現(xiàn)象很明顯。這實(shí)際上增加了調(diào)控的難度，只有非常專(zhuān)業(yè)的民企對(duì)調(diào)控的敏感程度才最高，而國(guó)企的職業(yè)經(jīng)理人還要考慮政治風(fēng)險(xiǎn)、職務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

以北京城建為例。據(jù)國(guó)金證券研究報(bào)告顯示，北京城建的主力項(xiàng)目北京世華龍樾，比年初預(yù)計(jì)售價(jià)上漲了約1萬(wàn)元，增幅達(dá)到43%。按30萬(wàn)平米可售房源計(jì)算，收入大增30億元。雖然該項(xiàng)目要求配建保障房，但項(xiàng)目整體毛利率預(yù)計(jì)不低于57%。