住宅市場(chǎng)的發(fā)展讓一個(gè)城市變得更大更美，而商業(yè)地產(chǎn)的崛起成為一個(gè)城市走向繁榮的催化劑，進(jìn)而再次催生商業(yè)地產(chǎn)不斷升級(jí)。

SOHO中國(guó)從一個(gè)夫妻檔成長(zhǎng)為商業(yè)地產(chǎn)巨頭，契合了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)由小到大的嬗變軌跡，但其商業(yè)模式的再次調(diào)整，亦折射出開(kāi)發(fā)商模式之困。

從“北有SOHO中國(guó)”到“南有卓越”，進(jìn)一步到馳騁全國(guó)的萬(wàn)達(dá)，業(yè)界在反復(fù)斟酌對(duì)比各家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的模式優(yōu)劣后發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)領(lǐng)域深耕多年的卓越集團(tuán)已經(jīng)成為南派商務(wù)地標(biāo)綜合運(yùn)營(yíng)商的代表。

商業(yè)與住宅雙輪驅(qū)動(dòng)、出售與持有同步并舉、一二線城市多點(diǎn)開(kāi)花，一直悶不作聲的卓越集團(tuán)的銷售規(guī)模已經(jīng)直逼上市多年的SOHO中國(guó)。

尤其是在深圳，一家企業(yè)如果想在深圳CBD中心挑選一棟寫(xiě)字樓，很可能無(wú)法繞過(guò)卓越集團(tuán)，因?yàn)樵贑BD中心30多棟寫(xiě)字樓中，有將近四分之一都由卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)。

租售并舉

凱德置地總裁廖茸桐不久前在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)被散賣，會(huì)對(duì)后期的物管、業(yè)態(tài)、交通以及環(huán)境產(chǎn)生一定破壞作用。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文認(rèn)為，散售的盈利模式容易導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)一致性的欠缺，無(wú)法獲取價(jià)值最大化。

但很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺少必要的金融工具支撐，物業(yè)全部持有并不現(xiàn)實(shí)，且不利于企業(yè)快速擴(kuò)張。

與一些以散售為主的公司不同，卓越集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)上一直采取租售并舉的開(kāi)發(fā)模式，即物業(yè)銷售與持有在一定范圍內(nèi)合理配置。

這種租售并舉模式的好處在于，一方面既可以給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)快速的投資回報(bào)，進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，另一方面又可以帶來(lái)穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流。

目前，卓越集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的收入比重已經(jīng)達(dá)到了40%~50%，持有型物業(yè)面積占所建商業(yè)物業(yè)面積15%，按照規(guī)劃，今后會(huì)至少增加到20%。

尤其是在深圳，早從2006年開(kāi)始，卓越集團(tuán)就已成為公認(rèn)的深圳CBD最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，被譽(yù)為“深圳寫(xiě)字樓專家”。

商住雙輪驅(qū)動(dòng)

2010年，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，卓越集團(tuán)提出商住并舉的“雙引擎”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。“雙引擎”戰(zhàn)略是指在卓越現(xiàn)有的業(yè)務(wù)架構(gòu)中，既不像以商業(yè)為主的萬(wàn)達(dá)，也不像以住宅為主的萬(wàn)科，而是商業(yè)和住宅兩大塊業(yè)務(wù)同時(shí)并舉。

其中，卓越集團(tuán)的住宅產(chǎn)品定位于中高檔物業(yè)，囊括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等多種產(chǎn)品。已開(kāi)發(fā)的成熟產(chǎn)品線有以卓越·時(shí)代廣場(chǎng)為代表的卓越商務(wù)系列、以卓越·蔚藍(lán)海岸為代表的卓越蔚藍(lán)系列、以卓越·維港為代表的卓越城市上居系列、以卓越·淺水灣為代表的卓越城市豪宅系列等。

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組、中國(guó)指數(shù)研究院所做的“卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司SWOT專題研究報(bào)告”認(rèn)為，商住并舉的雙引擎開(kāi)發(fā)模式，使得卓越有效抵御住了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

原因是，住宅和商業(yè)上可實(shí)現(xiàn)相互配合，相互支撐，一方面靠單平方米的利潤(rùn)，另一方面靠周轉(zhuǎn)的速度來(lái)平抑房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，即能在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)候錯(cuò)開(kāi)，靠這兩方面規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，可能比單產(chǎn)業(yè)類型抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

尤其是住宅產(chǎn)品的快速發(fā)展，同時(shí)為卓越集團(tuán)的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)大支撐。

盡管如此，快速擴(kuò)張也可能隱藏風(fēng)險(xiǎn)。持續(xù)已經(jīng)2年多的樓市調(diào)控政策仍然未見(jiàn)放松跡象，整個(gè)行業(yè)面臨調(diào)控政策的常態(tài)化以及整個(gè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)表示，對(duì)于卓越集團(tuán)下一步的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，限購(gòu)政策看不到放松的跡象，由于卓越住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，需要更多住宅地塊的補(bǔ)充。

爆發(fā)期在即

從區(qū)域布局上來(lái)看，卓越集團(tuán)已經(jīng)形成從立足一線城市轉(zhuǎn)型為一二線城市并舉的戰(zhàn)略格局。

目前，卓越集團(tuán)逐漸在全國(guó)復(fù)制其在深圳的CBD模式，在深圳、上海、廣州、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、青島和杭州等多個(gè)城市均有項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，其中卓越時(shí)代寫(xiě)字樓系列、卓越世紀(jì)綜合體系列作為標(biāo)桿品牌產(chǎn)品正在向全國(guó)推廣。

僅在2011年，卓越集團(tuán)就啟動(dòng)了深圳、上海、青島三地五個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)頗為迅猛。

根據(jù)卓越集團(tuán)五年發(fā)展規(guī)劃，三年內(nèi)綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)排名前30位，2014年銷售收入將達(dá)到200億元，到2015年成為全國(guó)知名房地產(chǎn)品牌。

達(dá)成這些目標(biāo)的運(yùn)作模式是，卓越集團(tuán)定位在戰(zhàn)略核心區(qū)域即深圳、廣州等一線大城市，以百貨公司模式進(jìn)行多地運(yùn)作，培育經(jīng)營(yíng)能力，平衡風(fēng)險(xiǎn)、鍛煉隊(duì)伍；在跨區(qū)域拓展時(shí)，即二線城市，可采用連鎖店模式將成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式和管控模式區(qū)域復(fù)制，快速擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

這背后還取決于卓越集團(tuán)的強(qiáng)大土地獲取能力和融資能力。其中，企業(yè)除了積極通過(guò)公開(kāi)招、拍、掛獲取項(xiàng)目外，還通過(guò)舊城改造、收購(gòu)優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目公司等靈活方式低成本獲取項(xiàng)目，在銷售規(guī)�？焖偬嵘�的情況下，有效補(bǔ)充了公司項(xiàng)目資源。

卓越集團(tuán)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備中，有一半是通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式獲取的地塊資源，還有一半則是通過(guò)和地方政府的一級(jí)開(kāi)發(fā)合作獲取。

不言而喻，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)及一級(jí)開(kāi)發(fā)合作的獲取模式，一方面可以降低土地獲取成本，另一方面可以與政府建立長(zhǎng)久的良好合作關(guān)系。

由于卓越集團(tuán)致力于當(dāng)?shù)卣�府及受重新安置�?jì)劃影響的住戶需求，并在此方面經(jīng)驗(yàn)豐富，因此卓越集團(tuán)在深圳市區(qū)改造項(xiàng)目當(dāng)中，有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力。

截至2012年9月，卓越集團(tuán)已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積600萬(wàn)平方米，現(xiàn)有總資產(chǎn)約290億港元，土地儲(chǔ)備超過(guò)1200萬(wàn)平方米。

很多人并不知道，雖然暫未上市，但卓越集團(tuán)還擁有自身體系內(nèi)的金融平臺(tái)——深圳市不動(dòng)產(chǎn)融資擔(dān)保股份有限公司。這個(gè)由卓越集團(tuán)參與發(fā)起成立的金融平臺(tái)，給地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了重要的金融服務(wù)支撐。

此外，卓越集團(tuán)先后在2005年和2010年鵬元資信評(píng)估有限公司和大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司等國(guó)內(nèi)各家資信評(píng)估機(jī)構(gòu)、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，評(píng)定為“AAA”的最高等級(jí)資信。

在業(yè)界看來(lái)，一旦內(nèi)地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的限制取消，卓越集團(tuán)在資本市場(chǎng)上市已經(jīng)是水到渠成，并有望迎來(lái)一個(gè)爆發(fā)性增長(zhǎng)的新階段。