臨近歲末，土地市場因地方年底沖刺而變得格外熱鬧。熱鬧的背后，是土地價格出現(xiàn)了明顯松動。

11月28日，去年底終止出讓的羅店新鎮(zhèn)F1-3地塊，被WinzenInvestmentPte.Ltd以5.33億元拍得，折合樓板價9802元/平方米，溢價率22.5%。

該地塊此次起始價為4.35億元，較首次起始價6.14億元調(diào)低了1.79億元，此次成交價相比去年起始價仍低0.81億元。此外，該地塊的容積率還從去年的1.0提高為1.01。

與此同時，去年底終止出讓的羅店新鎮(zhèn)E4-1地塊及嘉定區(qū)顧浦河以東、吳淞江以北地塊，也在調(diào)整相關(guān)規(guī)劃的基礎(chǔ)上二度掛牌并順利成交。

近期，南京、嘉興、福州、珠海、東莞等地也都出現(xiàn)流拍地塊降價后再度入市的情況。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉稱，這一方面反映地方政府趁著樓市回暖的勢頭加速推地，同時，“降價后順利成交”也印證了土地市場“趨熱但不過熱”的事實。

地價下調(diào)

“終止出讓”地塊再度登場，出讓方表現(xiàn)出了充分的“誠意”。

2012年9月28日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局的一則出讓公告將去年底終止出讓的羅店新鎮(zhèn)F1-3地塊再度搬上“柜臺”。

公開資料顯示，該地塊的四至并未發(fā)生變化，不過，出讓方將容積率由1.0上調(diào)為1.01，規(guī)劃建筑面積也由53838平方米上升至54376平方米。同時，地塊起始價也由去年的6.14億元下調(diào)至4.35億元，下降幅度近30%。

顯然，相比此前的出讓條件，該地塊已“折價”不少，并吸引了26家房企“圍觀”，但最終只有兩個競買人出價。

出讓方一位人士對媒體表示，該地塊下調(diào)掛牌價是由于地產(chǎn)調(diào)控的原因。

無獨有偶，于本月15日成交的羅店新鎮(zhèn)E4-1地塊也于去年底推出后被終止出讓。最終，福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州市馬尾區(qū)樂鵬商貿(mào)有限公司組成的聯(lián)合體以2.79億元底價競得這幅地塊，折合樓板價8000元/平方米。此次重新掛牌，該地塊的容積率也由1調(diào)整為1.01，起始總價則較去年下降約三成。

此外，綠地集團近期斥資10.25億元拿下的嘉定區(qū)顧浦河以東、吳淞江以北地塊（03B-12、03B-13）也屬于“回鍋地”，不同的是，其規(guī)劃經(jīng)過了較大幅度的修改。

該地塊曾在2011年底以“顧浦河以東、吳淞江以北地塊”的名稱掛牌，當時的掛牌出讓面積僅為50578平方米，起始報價為5.23億元，折合樓板價為4500元/平方米，容積率為2.3。時隔一年后再掛牌，地塊的出讓面積增加了38548平方米，起始價也提升至7.79億元。

此番掛牌后，該地塊吸引了15家房企領(lǐng)取標書，綠地、朗詩、路勁及江蘇新城參與了競拍。最終，綠地集團以10.25億元摘得該地塊，溢價32.6%，樓面地價5000元/平方米。

土地市場現(xiàn)“暖冬”

盡管羅店新鎮(zhèn)的兩幅宅地均成功出讓，但價格相比此前出讓的周邊地塊已經(jīng)“腰斬”。

2010年8月4日，遠洋地產(chǎn)以19億元的總價拿下羅店新鎮(zhèn)板塊F1-4地塊、F1-6地塊，兩塊低密度宅地的樓板價分別高達2萬元/平方米及2.13萬元/平方米，成為羅店區(qū)域內(nèi)新的單價地王。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，對比周邊成交均價近3萬元/平方米的別墅產(chǎn)品，羅店新鎮(zhèn)近期成交的兩塊樓板價不足萬元的地塊具有一定盈利空間。

張宏偉認為，近期的土地市場總體來看可謂不溫不火，雖然京滬深三地都出現(xiàn)了地王，但這是由于地塊本身稀缺且優(yōu)質(zhì)，而不是源自房企之間的非理性搶奪。

11月28日，中海地產(chǎn)以20億元的總價，折合樓面價約1萬元/平方米，力壓萬科、佳兆業(yè)和天健，購得深圳寶安尖崗山地塊，成為今年深圳新總價地王。據(jù)悉，該地塊是深圳近年來少見的低密度豪宅用地。

“最近成交地王地塊的價格其實并不貴，以本月太保聯(lián)合體拿下的外灘商辦地塊為例，3.6萬元/平方米的樓板價相對于周邊商辦物業(yè)約7萬元/平方米的售價，已經(jīng)算便宜，”張宏偉分析稱，“那個地段已經(jīng)基本沒地了，這樣優(yōu)質(zhì)的地塊僅賣這個價錢，可見現(xiàn)在的土地市場只能算是‘暖冬’。”

偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1~10月，306個城市土地出讓金為1.4萬億元，與去年全年相比減少37.10%，其中，一線城市同比減少51.53%。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》表示：“現(xiàn)在地方政府推地的心態(tài)其實挺矛盾，一方面要努力完成供地指標，進而增加地方收入，另一方面又怕高價地影響樓市預(yù)期。最優(yōu)的狀態(tài)就是價格不高不低地把地賣出去。”

值得一提的是，11月21日，上海規(guī)土局發(fā)布公告終止了趙巷特色居住區(qū)0號地塊1的出讓活動。

漢宇地產(chǎn)分析師認為，該地塊所處位置毗鄰青浦別墅區(qū)，由于其樓板價相對較低，有20多家企業(yè)參與競爭。出讓方終止出讓該地塊原因是擔心多方激烈競爭導(dǎo)致高溢價率的產(chǎn)生，因此做出終止出讓的行為，也不排除該地塊延后至明年出讓。