對于外資來說，在眾多樓市利空因素中，中國內(nèi)地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是壓在頭上分量最重的一座大山。從半年報情況看，包括長江實業(yè)、瑞安房地產(chǎn)、瑞安建業(yè)等主營業(yè)務在內(nèi)地的港資企業(yè)都被牽連。但業(yè)績的短期下滑卻沒有阻擋港資長期投資內(nèi)地樓市的腳步。這一點，和炒短線的歐美資金相比，確有“一衣帶水”的差別。

先看瑞安系。香港上市的瑞安房地產(chǎn)半年報顯示，2012年上半年，公司合約銷售額由2011年同期的52.7億元減少至15.46億元，降幅達到71%。平均銷售價格與去年同期相比也下降了20%，至20400元/平方米。公司解釋稱，合約銷售額及平均售價的下跌主要由于銷售物業(yè)組合發(fā)生變動，由原先上海等一線城市的項目銷售轉為平均售價較低的二線城市項目銷售為主。

曾幾何時，瑞安房地產(chǎn)憑借“上海新天地”的金字招牌，成為港資房企品質(zhì)保障的符號。而今天，隨著樓市銷售市場的低迷，瑞安房地產(chǎn)的銷售物業(yè)無可奈何地受到嚴重沖擊。為解資金壓力和發(fā)展瓶頸，瑞安房地產(chǎn)于近日宣布，已向香港聯(lián)合交易所提交申請，通過名為“中國新天地”的新公司將商業(yè)物業(yè)分拆，在交易所主板獨立上市并全球發(fā)售股份。

據(jù)了解，瑞安房地產(chǎn)幾乎所有投資類物業(yè)都在內(nèi)地，目前已落成投資物業(yè)的總建筑面積為54.9萬平方米，總賬的面值216.32億元。發(fā)展中投資物業(yè)總建筑面積為99.5萬平方米，總賬面值118.86億元。加上上海新天地朗廷酒店等資產(chǎn)，以及2007年前購入的其余商業(yè)用途土地儲備，“中國新天地”的總資產(chǎn)將超過400億元。

此外，瑞安房地產(chǎn)兄弟公司瑞安建業(yè)也正在欲圖“本土化”轉型。8月22日，瑞安建業(yè)公布2012年上半年業(yè)績，實現(xiàn)營業(yè)額26.5億元，相比去年同期減少2%。究其原因，瑞安建業(yè)同樣解釋稱部分原因是交付物業(yè)的減少。

不過，這沒有阻擋瑞安建業(yè)的腳步。據(jù)了解，瑞安建業(yè)近期打算把總部搬至內(nèi)地。“下半年中國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)很多機會，我們一直在關注。”瑞安建業(yè)董事總經(jīng)理黃勤道告訴記者。

“以港資企業(yè)一向的低負債率來看，瑞安建業(yè)有能力快速變現(xiàn)止損。同時穩(wěn)步擴大在內(nèi)地的市場。”中房信集團分析師薛建雄稱。

據(jù)了解，瑞安建業(yè)把全年業(yè)績“押寶”在下半年，隨著上海豪宅項目四季匯等相繼推出，其年度業(yè)績或許會非常亮麗。對于這個業(yè)內(nèi)盛傳將創(chuàng)下上海最貴豪宅紀錄的四季匯項目，瑞安方面一直低調(diào)處理。據(jù)了解，該項目已經(jīng)在近日開售，銷售單價被傳可能沖高至20萬元/平方米，對公司營收的總貢獻將以十億計。不過，瑞安建業(yè)方面僅表示，因為公寓全部為訂制性設計，“價格只能說是一房一價”。

據(jù)悉，除了四季匯項目外，瑞安建業(yè)在內(nèi)地的北京瑞安君匯、廣州瑞安創(chuàng)逸及沈陽項目一期的住宅單位都將在下半年進入結算階段。

同樣對內(nèi)地市場懷有積極信心的還有世茂房地產(chǎn)。8月27日，世茂房地產(chǎn)半年業(yè)績報告顯示，上半年世茂營業(yè)額達136.9億元，較2011年同期上升12.4%。實現(xiàn)毛利47.12億元，毛利率34.4%。在眾多港資房企，算是不俗的業(yè)績。

“世茂的變化來自于團隊的本土化。”一位接近世茂房地產(chǎn)的人士告訴記者，去年開始，包括現(xiàn)任世茂房地產(chǎn)銷售總監(jiān)蔡雪梅的多位原龍湖地產(chǎn)高管集體跳槽至世茂房地產(chǎn)，其背景是世茂董事局主席許榮茂希望以龍湖“年輕新銳”的開拓風格，為世茂本土化吹響先鋒號。事實證明，以大連世茂御龍海灣為例，龍湖“夢之隊”為世茂創(chuàng)造了半年銷售7個億的戰(zhàn)績。同時，世茂宣布開始啟動以“親子概念”為核心的旅居地產(chǎn)模式，計劃在10余年內(nèi)，投資超過千億，來打造在上海、煙臺、大連、武漢、海南等地的6個巨無霸式旅游地產(chǎn)項目。

“應該說，在全球經(jīng)濟低迷、內(nèi)地宏觀調(diào)控的大形勢下，每個房地產(chǎn)企業(yè)都會面臨大舉擴張的風險。但是以我們十幾年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷來看，經(jīng)濟周期就是這樣起伏波動的。優(yōu)秀的企業(yè)就是通過把握周期，來創(chuàng)造業(yè)績。”蔡雪梅表示。