最近，沒有什么比房地產(chǎn)信托更受人關(guān)注了。

中金公司研究報告預(yù)測，2012全年房地產(chǎn)信托到期還款總額2500億元，其中僅第三季度就超過1000億元；申銀萬國報告的統(tǒng)計也預(yù)測，在2012、2013年將有6300億元左右的房地產(chǎn)信托到期。

回想在過去兩年里快速增長的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，如今該是信托公司和開發(fā)商“還債”的時候了。

第二輪償付高峰始于足下

出來混總要還的。一般房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限在一年半至兩年左右，倒推前兩年發(fā)行密集的期限，繼今年3月份出現(xiàn)過一次兌付小高峰，如今的第二輪兌付高峰期將從6月開始，并延續(xù)至七八月乃至下半年。

用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年第二季度的房地產(chǎn)信托兌付數(shù)量為138個，兌付規(guī)模352.5億元，第三、四季度的兌付數(shù)量是122個和145個，兌付規(guī)模分別是439.6億元和419.4億元，其中第三季度的總體兌付規(guī)模是全年最大的。

上述不完全統(tǒng)計是將2010至2011年發(fā)行的信托產(chǎn)品，根據(jù)成立日期以及發(fā)行期限推算其終止兌付日期，雖然不排除有信托產(chǎn)品提前終止以及今年發(fā)行的1年期產(chǎn)品將到期等因素，但趨勢上很明顯，2012年下半年將是產(chǎn)品兌付高峰的開始，并很有可能壓力將延續(xù)到更后面的時間。

一位信托經(jīng)理對本報記者解釋：“不少到期的產(chǎn)品都被借新還舊或者變相騰挪接盤解決掉了。”《第一財經(jīng)日報》記者另從渠道第三方某商業(yè)銀行私人銀行信托產(chǎn)品銷售經(jīng)理處獲知，“很多信托投資者在本息到位后，依然會慣性考慮再投信托產(chǎn)品，在這種需求的承接下，接盤的資金并不擔(dān)心項目賣不掉。”然而，從兌付密集期3月到今年6月，以至于此后的7月、8月、9月，風(fēng)險的接力棒確實在一輪輪轉(zhuǎn)手中被放大。

風(fēng)險露出尖尖角

如今，諸多信托公司都對房地產(chǎn)項目的兌付問題諱莫如深，但在業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)手騰挪早已是公開的秘密。

“接盤資金還是比較活躍的。”用益信托分析師岳婷對本報記者表示，即便在房地產(chǎn)集合類信托產(chǎn)品數(shù)量驟降的今年，房地產(chǎn)信托依然占所有集合類信托的20%至25%。其中，國有四大資產(chǎn)管理公司(AMC)、各路民間資本、私募股權(quán)投資基金等市場上的各路資金均有“染指”，“接盤資金看好的就是幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后的打折低價，而且大部分房地產(chǎn)項目前期的盡職調(diào)查都已經(jīng)完成，比較省力劃算”，另一位信托業(yè)內(nèi)人士對本報記者分析，“根本信心來自于資金方不認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)會掀起真正的風(fēng)暴，一旦調(diào)控松動，這些房地產(chǎn)項目就會因為成本優(yōu)勢帶來豐厚利潤，而大多數(shù)開發(fā)商因為早幾年拿地成本不高，即便如今土地質(zhì)押幾番打折，依然處于可承受范圍內(nèi)。”

近期，規(guī)模2億元的吉信長白山【11】號南京聯(lián)強集合資金信托計劃，由于資金青黃不接，導(dǎo)致未能如期兌付，在延期一周后被華融資產(chǎn)管理公司接盤，該案例被信托業(yè)內(nèi)熱議并視作“房地產(chǎn)信托出現(xiàn)的首個違約項目”，“這表示信托公司疲于尋找項目接盤資金，已經(jīng)不像以前那么容易。”一位分析師對本報記者表示，對吉林信托等業(yè)內(nèi)知名的擴張激進(jìn)型信托公司，隨著集中兌付高峰來臨，壓力幾乎是一夜之間排山倒海，“這也是為什么不少信托公司未雨綢繆在有機會的時候就提前處置風(fēng)險，增加償付保障或干脆清盤部分房地產(chǎn)信托。”就信托公司本身來說，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的零星風(fēng)險個案早已引起監(jiān)管機構(gòu)和信托公司自身對風(fēng)險控制的警惕，不少公司今年開始已經(jīng)拒絕發(fā)行“涉房項目”。

博弈調(diào)控政策

跳開短期兌付不違約，房地產(chǎn)信托的真正風(fēng)險是放大杠桿和調(diào)控政策博弈對賭的失敗，近期央行調(diào)整利率的銀根放松舉措，在用益信托分析師岳婷看來，“對房地產(chǎn)行業(yè)或信托發(fā)行新的房地產(chǎn)計劃來說，短期內(nèi)會起到心理層面的信心恢復(fù)。”

下半年房地產(chǎn)行業(yè)和關(guān)聯(lián)政策的發(fā)展和導(dǎo)向，會對房地產(chǎn)信托計劃兌付和轉(zhuǎn)手接盤等諸多方面，產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

在中國經(jīng)濟增速二季度見底的宏觀預(yù)期下，國家信息中心首席經(jīng)濟師兼經(jīng)濟預(yù)測部主任范劍平上周四出席瑞信2012中國投資論壇時，對本報記者表示，本屆政府再復(fù)制上一次“四萬億”的大力度擴張性刺激政策的概率幾乎為零。

據(jù)用益信托不完全統(tǒng)計，2011年國內(nèi)發(fā)行的房地產(chǎn)集合類信托產(chǎn)品超過千個，發(fā)行規(guī)模近2900億元，比前一年的近2000億元增長50%以上，如果加上名目繁多但實際投資都在房地產(chǎn)領(lǐng)域的“馬甲信托”，實際“涉房信托”規(guī)模將更為龐大，大幅超出現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)。