進(jìn)入3月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行顯示出復(fù)蘇跡象。上周，在總發(fā)行的16款集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)發(fā)行了5款，與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域產(chǎn)品同占首位。

其實(shí)，自今年2月份以來，房地產(chǎn)信托便出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象。2月一共發(fā)行了27款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，比1月份增加了9款，占比也由1月的18%，上升到了30%。

普益財(cái)富相關(guān)分析認(rèn)為，“房地產(chǎn)領(lǐng)域在政策嚴(yán)厲打壓的“陣痛”之后，有逐漸回暖跡象，若不出臺新的打壓政策，預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持現(xiàn)有的占比水平。”

最大規(guī)模15億為房地產(chǎn)信托

根據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，上周發(fā)行的16款集合信托產(chǎn)品中，有11款產(chǎn)品公布了其募集規(guī)模，平均募集規(guī)模為3.1億元。之前一周，新發(fā)行的19款產(chǎn)品中公布募集規(guī)模的有13款，平均募集規(guī)模僅為1.49億元。而在3月第一周，新發(fā)行的23款產(chǎn)品中公布募集規(guī)模的有18款，平均募集規(guī)模為1.8億元。

值得注意的是，在上述三周的募集規(guī)模中，有兩周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品均占據(jù)當(dāng)周單款最大募集規(guī)模的位置。同時，3月第一周中，一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模僅為5億元，可是到上周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模上升到15億元。

上述產(chǎn)品為中融信托發(fā)行“中融—仁文股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，信托資金向項(xiàng)目公司完成股權(quán)投資之后，中融信托合計(jì)持有項(xiàng)目公司97.5%的股權(quán)。所投資金除用于支付相關(guān)信托費(fèi)用和稅費(fèi)外專門用于該公司開發(fā)經(jīng)營的“中洲濱海城A”項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，其中可以看出，目前房地產(chǎn)資金的確出現(xiàn)了緊張的狀態(tài)，不只是房地產(chǎn)，從信托接觸的各個行業(yè)來看，其平均募集規(guī)模也在往上走。“房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的局面，已經(jīng)從去年下半年開始就有了，今年房地產(chǎn)信托發(fā)行的規(guī)模的確比較大。”普益財(cái)富信托研究員陳朋真告訴記者。

不過，陳朋真提醒稱，由于《信托公司凈資本管理辦法》的發(fā)布，信托公司在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高的行業(yè)發(fā)行的規(guī)模越大，其凈資本占用將越多。

預(yù)期收益繼續(xù)上升

根據(jù)普益財(cái)富提供的2月信托產(chǎn)品預(yù)期收益與1月對比圖表顯示，2月發(fā)行的1~2年的房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率由1月份的8.27%上升到了9.25%，上升了近1個百分點(diǎn)。

“隨著2月加息，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率提高，是比較正常的。目前，很多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益都能夠達(dá)到10%以上。”陳朋真稱。不過對于目前市場報(bào)道的有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過信托產(chǎn)品其利率較高，她表示，這還是有可能的，信托公司除去各種費(fèi)用之后，投資者可能獲得的收益率會比企業(yè)付給信托公司的利率低，但是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品則不同。

據(jù)陳朋真介紹，在結(jié)構(gòu)性信托產(chǎn)品里面，會對信托資金進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分類，分為優(yōu)先級和次級，主要是以次級受益人來保護(hù)優(yōu)先級投資者的收益。

上述“中融—仁文股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”正是此類結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品。信托計(jì)劃成立1年后的5日內(nèi)，信托向優(yōu)先級受益人支付相應(yīng)的信托利益。在信托計(jì)劃終止后的5日內(nèi)，向優(yōu)先級受益人分配剩余的信托利益。

據(jù)了解，其優(yōu)先次級的比例為1：1.42，次級受益人為福建金帝集團(tuán)和李雄虎（李雄虎是福建金帝集團(tuán)實(shí)際控制人李德文的長子，其目前占項(xiàng)目公司40%的股權(quán)，金帝集團(tuán)占60%）。而在產(chǎn)品到期之后，由金帝集團(tuán)選擇回購股權(quán)。

“中融—仁文股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”的預(yù)期收益則在9%~14%區(qū)間，其中認(rèn)購資金在100萬~300萬之間的投資者，預(yù)期年化收益率為9%，300萬~600萬為10%，600萬~1000萬為11%，1000萬~2000萬為12%，投資金額大于2000萬的預(yù)期年化收益率更達(dá)到了14%。