備受矚目的《深圳市土地管理制度改革總體方案》（以下稱(chēng)《總體方案》）近日獲國(guó)土資源部、廣東省政府批準(zhǔn)實(shí)施，深圳新一輪土地管理制度改革正式啟動(dòng)。“新土改”矛頭首先指向“小產(chǎn)權(quán)房”，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來(lái)變局。

這個(gè)被國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史稱(chēng)為“我國(guó)土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉擇”的改革，包括八大改革重點(diǎn)和二十個(gè)改革事項(xiàng)，涉及土地產(chǎn)權(quán)、土地使用、土地供應(yīng)、土地管理及土地交易整個(gè)鏈條。

根據(jù)《總體方案》，本次改革分近期（2012至2015年）和中遠(yuǎn)期（2016至2020年）兩個(gè)階段推進(jìn)改革。深圳將在未來(lái)8年從多個(gè)方面嘗試創(chuàng)新突破，探索高度城市化地區(qū)土地利用管理新模式。

近期將以光明新區(qū)、坪山新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)為重點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)，在土地用途管制、土地有償使用、土地二次開(kāi)發(fā)與節(jié)約集約利用、土地產(chǎn)權(quán)制度等方面開(kāi)展試點(diǎn)工作。目前，深圳已成立土地管理制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定了《總體方案》的近期實(shí)施方案（2012至2015年）。

深圳新一輪的土地管理制度改革，矛頭首先對(duì)準(zhǔn)了“土地確權(quán)及違建處理問(wèn)題”。深圳市委副書(shū)記、市長(zhǎng)許勤25日在深圳市土地管理制度改革綜合試點(diǎn)啟動(dòng)儀式上談道，在近期要突破的重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)方面，有關(guān)方面把“土地分類(lèi)確權(quán)，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)明晰化”排在首位。

深圳市英聯(lián)房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)宋星慧認(rèn)為，土地確權(quán)工作是深圳土地管理的一大難題，也是深圳城市更新推進(jìn)緩慢的重要原因。如今政府直面敏感問(wèn)題，嘗試在土地分類(lèi)確權(quán)上進(jìn)行創(chuàng)新，如果真能有所突破，深圳城市更新將大幅提速。

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)郭萬(wàn)達(dá)認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，土地市場(chǎng)的規(guī)范化、市場(chǎng)化、法制化，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化。短期來(lái)看，土地權(quán)利體系的完善也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。首先，土地分類(lèi)確權(quán)及違法建筑的處理，小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)面臨拆遷或轉(zhuǎn)為保障房、商品房，這些都將增加合法土地及房屋的供給；第二，土地出讓方式、開(kāi)發(fā)方式、融資模式的多樣化，也將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加多元化。

“中遠(yuǎn)期來(lái)看，深圳對(duì)土地收益分配制度的改革創(chuàng)新也將有利于抑制開(kāi)發(fā)商屯地。”郭萬(wàn)達(dá)說(shuō)。根據(jù)《總體方案》，未來(lái)深圳還將探索土地收益分配制度創(chuàng)新，完善土地租（價(jià)）稅費(fèi)體系，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)稅和閑置稅研究，探索提高新增建設(shè)用地取得成本和土地保有成本的方法和管理模式。郭萬(wàn)達(dá)認(rèn)為，從一定程度上來(lái)看，“新土改”通過(guò)增加土地和房屋供給，將間接實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果。