“您好，我們的項目馬上就要開盤了，起價是11500元/平方米，這個價格比周圍的在售項目售價都要低。”4月5日，位于北京南六環(huán)邊的保利春天里項目銷售人員對《第一財經(jīng)日報》表示。

在這個即將到來的樓市春天，不少項目已顯得蠢蠢欲動。

成交回暖

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的數(shù)據(jù)顯示，3月北京共成交期房商品住宅5094套，現(xiàn)房商品住宅成交2991套。期房、現(xiàn)房累計成交8085套，環(huán)比2月，成交套數(shù)增加46.6%，同比成交套數(shù)也增加了23.3%。其中，扣除保障房的純商品住宅累計售出6842套，創(chuàng)下自2011年下半年以來，連續(xù)9個月的銷量新高。

鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，近期貨幣政策的調(diào)整對首次購房者來說在一定程度上降低了成本，相當(dāng)于政策環(huán)境出現(xiàn)利好。與此同時，項目降價動作也較為明顯，尤其一些性價比較高的項目為了加速周轉(zhuǎn)，在降價的基礎(chǔ)上頻繁入市，已有較長觀望期的剛需群體產(chǎn)生松動跡象。

隨著需求一方打破觀望的氣氛越來越濃烈，3月的北京樓市供應(yīng)也大幅增加。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，“限購”政策使得大量項目長期滯銷，現(xiàn)在項目銷量有了得之不易的回升，開發(fā)商抓緊有利時機(jī)，搶收銷量、加速推盤。另一方面，開發(fā)商的庫存壓力、資金壓力也到了臨界點(diǎn)，當(dāng)務(wù)之急是去庫存、回現(xiàn)金，唯有降低價格預(yù)期，大量推出待售存量，求得企業(yè)生存。

價格的下降使得3月的22個開盤項目銷售率為20.5%，而1、2月分別僅為5.8%、11.0%，這一銷售率也創(chuàng)下了自去年下半年以來連續(xù)9個月的新高。

成交結(jié)構(gòu)的變化也導(dǎo)致北京樓市的成交均價出現(xiàn)了持續(xù)的下降。

據(jù)北京中原統(tǒng)計，3月份北京樓市成交均價為19038元/平方米，相比2011年一季度的21788元/平方米，下降幅度達(dá)到了12.6%，這已是北京成交均價連續(xù)3個月處于2萬元/平方米以下。

高姍認(rèn)為，3月是開發(fā)商寄予厚望的月份，尤其是上市房企，2012年前兩個月銷量停滯，若要呈現(xiàn)一份漂亮的季報，把握3月無疑是關(guān)鍵。面對持續(xù)一年多的樓市調(diào)控，越來越多的開發(fā)商無力僵持，只得選擇“降價快銷、棄價換量”，大量項目深幅降價刺激剛需購房者殺跌抄底，信貸政策的放寬，針對首套房貸利率優(yōu)惠等相關(guān)舉措也進(jìn)一步促進(jìn)樓市購買力的釋放，這些都是3月小陽春出現(xiàn)的重要原因。

以價換量

延續(xù)了3月的小陽春趨勢，在剛剛結(jié)束的清明小長假，北京樓市成交也有不錯的表現(xiàn)。

北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示清明假期(4.02~4.04)期間北京市共成交住宅462套，相比去年清明假期(2011.4.03~2011.4.05)期間分別上升30.1%。

與此同時，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2012年清明假期期間北京市商品住宅成交均價為19040元/平方米，相比去年清明假期期間的28034元/平方米，降幅高達(dá)32.1%。

“成交量的復(fù)蘇使得目前市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，降價項目在目前的價格段已經(jīng)換來成交量。”北京中原市場部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，盡管目前已經(jīng)降價項目再降價的可能性不大，但是其他未降價項目為了銷售量必然會跟進(jìn)降價。

亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測就顯示，隨著部分項目“以價換量”取得成功，近郊的中端樓盤也開始紛紛效仿。包括金融街·金色漫香林、北京城建·世華泊郡、富力盛悅居、北京城建·筑華年等位于四環(huán)、五環(huán)周邊的幾個項目，在降價10%左右后都實現(xiàn)了比較好的銷量回報，3月成交量位居北京前列。

以北五環(huán)的北京城建·世華泊郡項目為例，其在3月推出限時團(tuán)購活動后共售出127套住宅，而該項目之前8個月一共才成交了80套，但項目成交均價也由高峰期的24890元/平方米降至3月的22569元/平方米，下降近一成，降價對中端樓盤的促銷效果由此可見一斑。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年至今，共有48個多期項目，其中28個項目后期成交均價有明顯下降，平均降價幅度達(dá)到10.7%。在這些多期降價項目中，低于2萬元/平方米的項目占比達(dá)到68%。

馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，從多期項目的年內(nèi)多次入市的價格變化中可以看出大部分項目成交價處于下行趨勢，并且多集中于2萬元/平方米以下的剛需市場。一方面，剛需市場的需求量大，購房者易受價格因素影響，“以價換量”是刺激剛需最有效的方式。另一方面，在全市9萬余套商品住宅存量中，超過60%價格在2萬元/平方米以下，少量項目降價并不能快速減少累積庫存，剛需市場的整體壓力依然較大。

“4月開盤項目將有明顯增加，區(qū)域上，大興、通州及房山供應(yīng)量將出現(xiàn)增加。”張大偉認(rèn)為，整體來看，成交量有望在目前基礎(chǔ)上再次上漲，雖然不可能出現(xiàn)接近調(diào)控前的現(xiàn)象，但觸摸限購后最高點(diǎn)的可能性非常大。

“而盡管信貸出現(xiàn)定向?qū)捤傻睦�好消息，但由于限購及二套以上的貸款依然嚴(yán)格執(zhí)行，市場出現(xiàn)量價齊升的可能性不大。”他預(yù)計，整體市場均價可能會因為跟進(jìn)降價換量項目的增加而出現(xiàn)下調(diào)。