2011年，北京剛剛公布的千億土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃攪動(dòng)了投資市場(chǎng)。

事實(shí)上，知情人士透露，北京早于2010年12月份就啟動(dòng)名為“藍(lán)德計(jì)劃(LAND)”的債券投資計(jì)劃，即北京市土地儲(chǔ)備整理中心與太保、國(guó)壽、平安、人保等國(guó)內(nèi)七家保險(xiǎn)公司簽訂的總金額或高達(dá)700-800億元的債權(quán)投資計(jì)劃，

5月18日，一家參與其中的評(píng)級(jí)公司人士向本報(bào)記者透露，目前相關(guān)保險(xiǎn)公司、評(píng)級(jí)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所都已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，靜待第一批高達(dá)100億元債權(quán)發(fā)行計(jì)劃破土。

“預(yù)計(jì)保監(jiān)會(huì)的審批會(huì)加快。”上述評(píng)級(jí)公司人士告訴記者，“這是保險(xiǎn)公司常見的基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資產(chǎn)品，只不過標(biāo)的首次對(duì)準(zhǔn)了土地儲(chǔ)備。”

龐大的藍(lán)德計(jì)劃

2009年1000億，2010年2700億，2011年1000億元。短短三年時(shí)間，北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)投資的一起一落，折射著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一冷一熱。而進(jìn)入2011年備受賣地難掣肘的各地土地儲(chǔ)備中心，包括北京市的土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)已在悄然布局。

就在5月17日，北京市國(guó)土局最新公布的《2011年土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃》(下稱《計(jì)劃》)中，1000億的年度土地儲(chǔ)備開發(fā)投資計(jì)劃終于塵埃落定；但與年初制定的規(guī)劃相比，在拓寬土地儲(chǔ)備融資渠道表述上，措辭已進(jìn)行了微妙調(diào)整——由“加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備資金使用的監(jiān)管”，悄然調(diào)整為“北京將探索土地債券等融資模式”。

“土地債券”甫一提出，立即遭到業(yè)內(nèi)的追捧。國(guó)家開發(fā)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師吳志峰公開表示：“北京準(zhǔn)備搞土地儲(chǔ)備債券融資，是實(shí)行土地資產(chǎn)證券化的一種方式，使土地開發(fā)超越銀行貸款單一來源，地方政府融資渠道多元化，這是積極意義。”

不過，真實(shí)的進(jìn)展距離土地資產(chǎn)證券化尚遠(yuǎn)�，F(xiàn)實(shí)問題是，在商業(yè)銀行銀根收緊的背景下，誰來為不斷膨脹的地方政府輸送彈藥？各地地方政府紛紛將目光對(duì)準(zhǔn)了去年9月份不動(dòng)產(chǎn)投資開閘的保險(xiǎn)公司。

“險(xiǎn)資規(guī)模龐大，作為基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源有明顯的優(yōu)勢(shì)，包括能提供持續(xù)穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金支持、不易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響等。”一家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士分析，據(jù)他了解，不僅是北京市，其他一些地方政府土地儲(chǔ)備中心也正在想法設(shè)法引入保險(xiǎn)資金。

18日，一位參與此事的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士告訴記者，該計(jì)劃從2010年開始籌備，代號(hào)為藍(lán)德計(jì)劃(LAND)，由于太平洋資產(chǎn)管理公司牽頭，國(guó)壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等6家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理共同參與，其私募債發(fā)行主體便是北京市國(guó)土資源局旗下的北京市土地儲(chǔ)備整理中心。

根據(jù)此前已公開的信息，上述項(xiàng)目分為兩期，首期原計(jì)劃于今年4月底啟動(dòng)，兩期涉及金額共計(jì)700億-800億左右。在具體投資方式上，以北京市的土地儲(chǔ)備為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進(jìn)行運(yùn)作。即七家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司通過發(fā)行債權(quán)投資計(jì)劃，將保險(xiǎn)資金輸送給北京土地儲(chǔ)備整理中心，其資金主要用于一級(jí)土地市場(chǎng)拆遷、管線建設(shè)和道路建設(shè)等。

在還款來源上，與土地儲(chǔ)備貸款相似，土地出讓金是其主要還款來源。此外，盡管此前有媒體報(bào)道，該債權(quán)投資計(jì)劃將用于保障房建設(shè)，但上述評(píng)級(jí)公司人士告訴記者，該項(xiàng)目只參與土地前期整理，不參與后面的二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)，因此與保障房沒有直接的聯(lián)系。

而在資金來源上，將由太保牽頭，除了上述7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司外，其他保險(xiǎn)公司也可認(rèn)購(gòu)。額度分配原則是，規(guī)模決定論，即根據(jù)7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)規(guī)模按比例分配，7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司拿到額度后，再分配給保險(xiǎn)業(yè)其他公司。

資產(chǎn)證券化尚遠(yuǎn)

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，此番聚集七家保險(xiǎn)巨頭的債權(quán)發(fā)行計(jì)劃，既不同于城投公司發(fā)行的企業(yè)債，又不同于國(guó)外流行的市政債，更類似于近期銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)推出的私募債。

按照保監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，“投資債權(quán)投資計(jì)劃的余額，人壽保險(xiǎn)公司一般不超過上季末總資產(chǎn)的6%，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司一般不超過上季末總資產(chǎn)的4%”。

產(chǎn)品期限設(shè)計(jì)上，藍(lán)德計(jì)劃類似于此前公布的“平安——城投控股保障性住房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，債權(quán)計(jì)劃期限為7年，最后約定在五年期貸款利率的基礎(chǔ)上下浮11%，按季結(jié)息付息。

目前，5年期貸款利率為6.65%，下浮11%，這一條件要優(yōu)于同類型貸款，在銀根緊縮背景下，目前即便中長(zhǎng)期貸款，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮的現(xiàn)象也頗為少見，況且據(jù)本報(bào)記者了解，銀監(jiān)會(huì)已對(duì)土地儲(chǔ)備貸款集中到期風(fēng)險(xiǎn)做出風(fēng)險(xiǎn)提示。

在上述評(píng)級(jí)公司人士看來，此次債權(quán)發(fā)行計(jì)劃類似于平安資產(chǎn)與上海城投簽訂的保障房投資計(jì)劃，而至于為何選擇私募方式，他認(rèn)為，北京土地儲(chǔ)備中心是一家事業(yè)單位，可能不大適合公募債券發(fā)行。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道