“今天就兩塊，下周就多了。”4月13日，朝陽區(qū)大望京2號地和門頭溝永定鎮(zhèn)一商業(yè)用地入市，拉開了近期土地入市小高潮的帷幕。前來觀戰(zhàn)的名企開發(fā)商也對此表現(xiàn)出關(guān)注。春暖花開的四月，北京土地市場也開始熱鬧起來。下周，將有11塊居住用地入市。而于本周先行入市的兩塊商業(yè)用地為之“打前站”，讓人開始感覺到春天土地市場的溫度。

大望京樓面價或創(chuàng)新低 開發(fā)商報價顯理性

去年3月，遠洋、保利先后在大望京攻城拔寨后，該區(qū)域就成為北京樓市的一大熱點區(qū)域。而從成交樓面價看，從遠洋1號地超過24000元/平米，到保利4、5號地約18000元/平米，再到綠地3號商業(yè)用地7696元/平米，樓面價三級跳，也讓大望京區(qū)域多了一些戲劇性。

4月13日，在目前大望京諸地塊中建筑體量最大的2號地招標，只有3家企業(yè)報價，分別為中航投資控股聯(lián)合體、北京市朝陽城市建設(shè)綜合開發(fā)公司和北京國際商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司，前者給出的報價最高，30.4億元，但折合樓面價只有7760元/平方米；后兩者報價29.9億元、29.7億元，分別折合樓面價7640元/平方米和7590元/平方米，低于綠地3號地的樓面價。

雖然只有3家企業(yè)報價，但三家企業(yè)還是吸引了現(xiàn)場觀戰(zhàn)開發(fā)商的注意。中航投資控股是中航工業(yè)的子公司，而后者正是今年被新確認為主業(yè)包括房地產(chǎn)的5家央企之一。朝開則被證實為朝陽區(qū)國企，雖然沒有開發(fā)商熟悉北京國際商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)公司，但該企業(yè)名字也引發(fā)了國企背景的猜測。

現(xiàn)場有開發(fā)商表示，在遠洋、綠地、保利國內(nèi)三大知名房企入駐大望京后，不少人看到了區(qū)域成熟發(fā)展的前景。2號地和包括居住用地的遠洋、保利地塊雖然用地性質(zhì)不一樣，但是價差也讓人看到了升值獲利的前景。但參與競標的三家企業(yè)報價總體也依然是“標著3號地走”。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，就大望京區(qū)域而言，去年3月的土地價格已經(jīng)被透支，現(xiàn)在市場漸趨理性。同時，這種對比也顯現(xiàn)出開發(fā)商受資金鏈等因素影響，拿地更趨謹慎。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉也表示，調(diào)控特別是信貸政策收緊影響了開發(fā)商的資金來源，本次競標企業(yè)少且出價保守，拿地激情被明顯抑制。

而在門頭溝永定鎮(zhèn)商業(yè)地塊競價中，4家企業(yè)或個人參與，成交價1.96億元，溢價率也只有50%。

居住用地以招標為主 預(yù)計價格難飆高

商業(yè)用地間接“被調(diào)控”，居住用地也被業(yè)內(nèi)預(yù)計難有“高價”的意外。

下周即將入市的11塊居住用地，建筑體量合計166萬平米。但五環(huán)內(nèi)僅有成壽寺區(qū)域一規(guī)劃建筑面積8763平米的小地塊。郊區(qū)供地占據(jù)絕對主流。

從出讓方式看，預(yù)期可能引發(fā)房企關(guān)注的居住用地仍采用了招標出讓方式，如成壽寺地塊、兩宗通州地塊、順義兩宗建筑體量超20萬平米的居住用地、密云中學(xué)西側(cè)一宗體量超14萬平米的地塊等。

業(yè)內(nèi)人士認為，在北京提出新建商品房“穩(wěn)中有降”的房價控制目標后，調(diào)控力度勢難放松，土地市場繼續(xù)采用綜合評標的招標出讓方式，有利于弱化價格因素、控制地價，并進而影響房價預(yù)期。

與此同時，記者也注意到其他不少采用競價方式出讓的地塊，也在競價規(guī)則中明確了“設(shè)定合理土地上限價格”，當競買價格達到上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報配建公共租賃房面積決勝。

一位開發(fā)商對記者表示，“設(shè)定合理土地上限價格”有助于保證政府一定的土地收益額，并在此基礎(chǔ)上避免地價過高。

陳云峰也表示，對于有實力的大企業(yè)來說，在長期看好北京樓市、土地市場漸趨理性的背景下，不排除“抄底”的可能。當然，類似在門頭溝地塊中的外地房企、個人投資者的身影或許也會出現(xiàn)在居住用地競爭中。

4月13日門頭溝地塊競價中，4家競買人包括一家來自山西的開發(fā)商和一位外地個人。