盛夏的北京燥熱難耐，土地市場(chǎng)的成交熱情也如天氣一般急速升溫。在7月10日舉行的北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，中赫置地旗下的北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以26.3億元的總價(jià)摘得該地塊，其中回購房競拍面積達(dá)到16400平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊的樓面地價(jià)已經(jīng)突破4萬元，約為4.15萬元，成為北京新單價(jià)地王。

盡管新地王出爐，但地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士仍指出，地王項(xiàng)目只是個(gè)別現(xiàn)象。由于開發(fā)商資金鏈回暖，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求增加，但對(duì)整體市場(chǎng)影響有限。

數(shù)百輪競價(jià)難阻“搶拍”

7月10日的競拍現(xiàn)場(chǎng)，早早就聚集了京城各家媒體。由于萬柳地塊位置稀缺，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)該地塊將誕生北京新的單價(jià)地王。此次土地競拍也吸引了不少品牌開發(fā)商的參與，融創(chuàng)、中化方興、赫華恒瑞、龍湖、萬科、招商地產(chǎn)、懋源地產(chǎn)、九龍倉和中建聯(lián)合體等開發(fā)商悉數(shù)到場(chǎng)。此前曾計(jì)劃參與競拍的保利地產(chǎn)則在10日突然發(fā)布公告稱，目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，考慮到萬柳地塊的情況，公司正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參加該地塊拍賣。

然而，保利地產(chǎn)的“臨時(shí)”退出并沒有減弱萬柳地塊競爭的激烈程度。在該地塊以19.66億元的起始價(jià)開拍后，融創(chuàng)、龍湖、赫華恒瑞、懋源地產(chǎn)等多家房企迅速將價(jià)格拉升，46輪競價(jià)后，懋源地產(chǎn)舉牌26.3億元達(dá)到了該地塊的價(jià)格上限。

由于萬柳地塊采取了限制價(jià)格上限后競拍保障房的規(guī)則，因此在到達(dá)26.3億元的價(jià)格上限后，各家房企開始競拍政府回購房面積。由于回購面積以100平方米作為起始，競拍區(qū)間為50平方米，因此各家房企的競爭愈發(fā)激烈，并陷入漫長的拉鋸戰(zhàn)�，F(xiàn)場(chǎng)主持人甚至數(shù)次提醒各家開發(fā)商，應(yīng)該在主持人念完“報(bào)價(jià)”后再舉牌，不能“搶拍”。

1000平、3000平、5000平……隨著競拍面積不斷提升，曾經(jīng)在競價(jià)階段頻頻舉牌的懋源地產(chǎn)開始沉寂，而龍湖則在5650平方米最后一次舉牌后不再跟隨。曾大手筆拿地的中化方興也在不到7400平方米時(shí)放棄了繼續(xù)競拍。

隨后的舉牌完全成為融創(chuàng)與赫華恒瑞的正面交鋒。兩家房企互不相讓，競拍面積從8000平方米一路攀升。尤其當(dāng)突破10000平大關(guān)時(shí)，更是引來現(xiàn)場(chǎng)一片驚呼。就連坐在競買席第一排的開發(fā)商，都禁不住扭頭觀望兩家房企的競爭場(chǎng)面。不過這點(diǎn)騷動(dòng)并沒有影響隨后的競拍，在突破10000平方米后，競拍面積仍在不斷舉牌的過程中一路上揚(yáng)。最終在經(jīng)歷320逾輪漫長舉牌后，赫華恒瑞終于憑借16400平方米的回購房面積而將萬柳地塊攬入囊中。按照26.3億元的成交總價(jià)計(jì)算，溢價(jià)率為40.94%。

單價(jià)4.15萬創(chuàng)全國新高

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，萬柳地塊最終樓面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4.15萬元/平方米，在住宅類地塊的成交排名中，不僅僅位列北京首位，也屬全國頭名。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)的測(cè)算，萬柳地塊總體量為7.77萬平方米，剔除競拍后1.64萬平方米的政府1萬元回購的保障房，商品房住宅部分的面積為61339平方米。正常超高端物業(yè)建設(shè)成本約5000元/平方米，政府回購部分應(yīng)該以毛坯狀態(tài)交付。就此計(jì)算，土地出讓金為26.3億元加上政府給予的保障房1.64億中的土地部分(剔除一半建安費(fèi)用)，該地塊的樓面價(jià)格約為4.15萬元。

“這個(gè)地塊的位置和品質(zhì)確實(shí)比較好，不過價(jià)位還是有點(diǎn)高了。”現(xiàn)場(chǎng)參與競價(jià)的一位房企負(fù)責(zé)人在接受中國證券報(bào)(微博)記者采訪時(shí)直言，“這個(gè)價(jià)位肯定有開發(fā)壓力。我們?cè)谂e牌的時(shí)候有心理價(jià)位，這個(gè)價(jià)位肯定超過了我們的心理預(yù)期，甚至有點(diǎn)不可理喻。”而中國證券報(bào)記者也注意到，該公司在競拍回購房面積時(shí)只舉牌到約3900平方米后便不再出手。

鏈家地產(chǎn)(微博)市場(chǎng)部陳雪表示，如果考慮到高達(dá)16400平方米的政府回購房，以及后期可能存在的各種建安、財(cái)務(wù)、管理成本，未來該地塊開盤預(yù)售項(xiàng)目僅成本就可能接近6萬元/平方米。“未來項(xiàng)目開盤價(jià)格要在8萬元以上，而且還不考慮由于16400平方米回購房帶來的機(jī)會(huì)收益損失。”陳雪坦言。

統(tǒng)計(jì)顯示，目前萬柳區(qū)域的二手房均價(jià)已經(jīng)接近6萬元，地塊附近的碧水云天、萬泉新新家園等小區(qū)均價(jià)已經(jīng)超過5萬元，萬城華府等項(xiàng)目售價(jià)則已經(jīng)超過8萬。張大偉表示，萬柳區(qū)域是成熟的高檔社區(qū)集中區(qū)域，已經(jīng)有多年新增住宅供應(yīng)匱乏，特別是2008年以后該區(qū)域基本沒有期房住宅供應(yīng)。因此該地塊的出讓對(duì)萬柳區(qū)域市場(chǎng)的影響將比較大。

勝出者看淡樓市復(fù)蘇

對(duì)于此次高價(jià)拿地，萬柳地塊新東家中赫置地CEO孫鵬發(fā)表聲明稱，中赫在競標(biāo)之前，已作過精細(xì)測(cè)算，對(duì)該項(xiàng)目中赫只追求合理利潤。

孫鵬認(rèn)為，萬柳地塊的價(jià)格并不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，只是北京區(qū)域市場(chǎng)的個(gè)別案例而已�？傮w而言，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，并且已經(jīng)取得了成效，地王的出現(xiàn)不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)真正出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，不具有普遍意義。

孫鵬介紹，萬柳地塊是該區(qū)域僅存的能供開發(fā)的純居住地塊，今后土地市場(chǎng)不會(huì)再有此類地塊推出，所以該地塊吸引眾多大型房企激烈競標(biāo)，并且成為北京今年的“地王”并不意外。通過激烈競標(biāo)成功獲得該地塊，說明中赫置地對(duì)該項(xiàng)目具有獨(dú)到的理解和認(rèn)識(shí)，有能力和信心將此地塊打造成為中赫置地高端住宅項(xiàng)目的又一力作。

資料顯示，中赫置地成立于2005年，是中赫集團(tuán)旗下的全資子公司。公司專注于重點(diǎn)城市重點(diǎn)區(qū)域的高端地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理。中赫置地投資開發(fā)的代表項(xiàng)目包括北京市朝陽區(qū)“北緯40°”宜居精品住宅項(xiàng)目、海淀區(qū)“釣魚臺(tái)七號(hào)院”都市高端住宅項(xiàng)目、河北省唐山市商業(yè)核心新地標(biāo)“新華貿(mào)”商業(yè)項(xiàng)目等。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前北緯40°項(xiàng)目已基本售罄；釣魚臺(tái)七號(hào)院則是北京最高價(jià)格的項(xiàng)目，總銷售27.92億元，目前售價(jià)為16萬元/平方米。

“萬柳地塊出讓的價(jià)格并不代表整體土地市場(chǎng)情況，主要還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金面緩解后，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求增加。”張大偉表示，對(duì)目前北京五環(huán)外住宅市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)80%成交的郊區(qū)化現(xiàn)狀而言，萬柳地塊的直接影響不會(huì)太大。

陳雪也認(rèn)為，目前市場(chǎng)正處于政策敏感期，政府對(duì)于樓市調(diào)控的決心并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)央企高價(jià)拿地的控制更加嚴(yán)格。不過，未來政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性明顯增強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年整體土地市場(chǎng)在量質(zhì)齊升的促進(jìn)下，房企拿地的信心將有所回升。