踏出一只腳，然后再收回來——這叫試探。

當(dāng)前，各地政府都在試探中央政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的底線在哪里。從調(diào)高公積金貸款、減免稅收等常規(guī)性小動作，到直接變相取消或改變限購政策，先后已經(jīng)有40余個城市采取了不同的動作來試探中央房地產(chǎn)調(diào)控的政策底線。

前不久，湖南又傳出降低首付等刺激性購房政策要出臺，然而很快在5月31日公開辟謠，聲稱“子虛烏有”。

市場將這種“自我叫停”和“被叫停”理解為中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖使然，其實則并不是這回事。

今年5月份，北上廣深以及全國大多數(shù)城市房地產(chǎn)交易量環(huán)比出現(xiàn)50%以上的上升。這說明微調(diào)政策和剛需買房需求已經(jīng)發(fā)揮作用。也就是說，并不是中央表示幾次“堅持不動搖”，房價和市場交易量就下降的，反之卻出現(xiàn)了上升。

這是為什么？

一方面是剛需的積累和釋放，另一方面則是說明地方政府其實也并沒有閑著，或多或少的小動作已經(jīng)見到效果。

話說回來，地方政府微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控也并非不可取，相反，我認(rèn)為必要的微調(diào)是需要的。例如首套房貸和對首次購房的契稅優(yōu)惠等政策，這些有利于減輕購房者負(fù)擔(dān)，也是稅負(fù)和財富分配機(jī)會均等的表現(xiàn)。

但是，目前中央和地方政府的博弈，應(yīng)該有個明確的說法，也就是說，應(yīng)該給個微調(diào)政策的明確底線。

目前為止，無論是國務(wù)院還是住建部，都沒有公開給出這個底線。國務(wù)院在多個場合一再強(qiáng)調(diào)不動搖的同時，在房地產(chǎn)政策的表達(dá)上，已經(jīng)將“嚴(yán)控”改為了“穩(wěn)定”，這讓很多人懷疑房地產(chǎn)調(diào)控能否繼續(xù)嚴(yán)厲下去。

而住建部也在多次內(nèi)部會議上討論過如何給地方政府微調(diào)一個明確的定義，這個微調(diào)到底該不該被叫停。最后，住建部的一些專家內(nèi)部認(rèn)為，只要地方政府不動限購政策，就沒必要進(jìn)行叫停。

因此，先后有40余個城市嘗試過微調(diào)，但是至今只有先后幾個城市被叫停。

限購政策似乎成了中央政府容忍地方微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線，但這并不應(yīng)該是微調(diào)的底線。實際上，限購政策對本輪房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)揮了重要作用，但是目前卻不是房地產(chǎn)調(diào)控的主要作用工具，當(dāng)然，北京和上海等提出5年以上社保條件等嚴(yán)厲限購政策的城市除外。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)2年有余，很多地方政府提出的限購政策條件是以1年為界限的，從政策提出到現(xiàn)在，剛性購房需求多數(shù)已經(jīng)滿足了限購條件。再次，1年期限的限購政策對投資性購房需求幾乎是形同虛設(shè)，開發(fā)商可以輕而易舉直接幫外地購房客戶搞定這些問題。

需要認(rèn)清的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場依然低迷，房價被壓制得難以回彈的原因是貨幣政策，貨幣政策是房地產(chǎn)市場回彈的緊箍咒。

緊縮的房地產(chǎn)金融政策，從開發(fā)貸限制到股市融資被叫停，再到信托等其他融資渠道被叫停，房地產(chǎn)市場依靠外界輸血的能力幾乎被斷絕，僅僅依靠銷售回款就逼得開發(fā)商不得不降價促銷，這也是出現(xiàn)5月份比較高交易量的原因，這個交易量出現(xiàn)的前提是房價出現(xiàn)了一定幅度的下降。

其次，按揭購房的二套及以上購房貸款被嚴(yán)格限制，也限制了投資性購房需求。而從每次房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗來看，信貸松緊也都是房地產(chǎn)調(diào)控的最核心關(guān)鍵因素，每次房價下降都是因信貸政策作用。

而目前在保增長和刺激經(jīng)濟(jì)的背景下，各方力量向銀行施壓放松信貸政策的聲音不斷，無論從哪里開閘，房地產(chǎn)市場一定能分一杯羹。因此，當(dāng)前守住信貸政策不動搖，尤其是嚴(yán)格限制房地產(chǎn)信貸及資本市場融資政策底線不動搖，是保證房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大的反復(fù)的主要因素。

但是，我們卻看到，各方力量正在悄然作用。例如，北京市眼看5月份市場紅火，立即推出了萬柳地塊，樓面地價起價就在2.4萬元/平米。而據(jù)悉搜房網(wǎng)看房團(tuán)信息，海淀上地的億城西山公館精裝修售價才3萬元/平米左右，如果不加控制，地方政府賣地沖動再起，面粉貴過面包，必然帶來房地產(chǎn)市場的反復(fù)。

給出地方政府微調(diào)的底線，刻不容緩。