5月25日，深圳市推出醞釀兩年之久的《深圳市土地管理制度改革總體方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）正式公布。

根據(jù)《方案》透露信息，此次土地管理制度改革有望按照“依現(xiàn)狀、依改造”的路徑，對(duì)處于灰色地帶的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行確權(quán)，以明晰深圳市原農(nóng)村土地國有化后的使用權(quán)歸屬問題。

觀察人士認(rèn)為，深圳必須找到可以兼顧歷史遺留問題與城市整體發(fā)展需求的方法，來推進(jìn)“小產(chǎn)權(quán)”房的解決。

“歷史遺留違法建筑”

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，在深圳1953平方公里的范圍內(nèi)，星羅棋布的違法建筑達(dá)到37.94萬棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49.27%。

對(duì)于這些違法建筑，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)數(shù)次表示，其不屬于國土資源部正在清理整頓的小產(chǎn)權(quán)房范圍，而應(yīng)該屬于“歷史遺留違法建筑”。

1992年、2004年，深圳兩次進(jìn)行農(nóng)村城市化改造，將該市原農(nóng)業(yè)戶口人員全部轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)村集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地。

相對(duì)于國土資源部側(cè)重于占用農(nóng)村集體所有土地的小產(chǎn)權(quán)房概念，深圳現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”，客觀上是在農(nóng)村城市化過程中遺留下來的歷史違章建筑。

對(duì)于土地資源嚴(yán)重匱乏的深圳來說，存量如此龐大的違法建筑，已成為制約深圳城市發(fā)展的最大障礙。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共占用約390平方公里土地，約占深圳建設(shè)用地的42%，其中僅有95平方公里為合法用地。這意味著，在現(xiàn)行政策規(guī)定下，深圳有超過295平方公里的“違法建筑”土地?zé)o法進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

未來十年，深圳市可供新增建筑用地僅為59平方公里。有觀察人士指出，對(duì)于寸土寸金的深圳來說，解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，已不單是政策問題，而是關(guān)乎深圳市城市發(fā)展的根本性問題。

涉及各種利益分配

事實(shí)上，為解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，深圳市早在2009年5月，便已制訂了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）。

《決定》提出，要在全市范圍內(nèi)普查違法建筑并進(jìn)行登記，根據(jù)其違法程度的不同，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時(shí)使用等方式，分期分批進(jìn)行處理。但由于細(xì)化的違法建筑的處理配套政策久未出臺(tái)，《決定》沒能順利推進(jìn)。

在25日的啟動(dòng)儀式上，國土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示對(duì)深圳此次土地管理制度改革寄予“厚望”，有諸多全國性改革試驗(yàn)的內(nèi)容，被融入到《方案》之中，希望深圳部分制度上的創(chuàng)新，能夠突破國家政策或上位法規(guī)定。

深圳市也就此指定了實(shí)施計(jì)劃。根據(jù)《方案》安排，深圳土地管理制度改革將以2015年為界，分近期計(jì)劃和遠(yuǎn)期計(jì)劃推進(jìn)。

根據(jù)近期實(shí)施方案，深圳市將以寶安區(qū)沙井街道共和社區(qū)和龍崗區(qū)平湖街道山廈社區(qū)為試點(diǎn)，出臺(tái)相關(guān)的配套實(shí)施文件，以推進(jìn)“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)處理工作。

綜合開發(fā)研究院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，深圳處理“小產(chǎn)權(quán)房”的工作，其中包含了各種利益的切割和重新分配，其處理過程并不簡(jiǎn)單。“若政策完全放開，恐導(dǎo)致更多人建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，又處理不下去，回到僵持狀態(tài)。”

宋丁認(rèn)為，政府要建立起一定的機(jī)制，增大違建的成本，這樣人們就不愿意再違建，舊的違建也就能得到處理。