“我們現(xiàn)在正在搞一個(gè)團(tuán)購活動(dòng)，預(yù)交2萬元，買1號樓三居的戶型總房款最多可以減40萬，相當(dāng)于打了9.3折。”昨天，位于北京北五環(huán)外清河附近的橡樹灣項(xiàng)目銷售人員對記者表示。目前，該項(xiàng)目精裝修期房的銷售均價(jià)為35000元/平方米，而此前一期房源的銷售均價(jià)為32000元/平方米。

這個(gè)央企華潤旗下的項(xiàng)目新房源逆市漲價(jià)3000元/平方米的直接結(jié)果就是，自2月24日1號樓取得預(yù)售許可證以來，一個(gè)月以來的簽約套數(shù)仍然為零。

高價(jià)房滯銷

“橡樹灣一套八九十平方米的兩居就要300萬左右，夠我在順義品質(zhì)還不錯(cuò)的別墅項(xiàng)目買一套300平方米的疊拼了。”一位購房者表示，橡樹灣北邊三四公里的項(xiàng)目售價(jià)也才2萬出頭，如果真有買橡樹灣兩居的300萬元，又具有購房資格，“我肯定要好好想想到底買哪里”。

華潤橡樹灣并非當(dāng)下北京樓市中零成交的個(gè)案。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的信息顯示，2012年1月1日至3月26日，共有27個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，除了6個(gè)3月22日之后新近取得預(yù)售證的項(xiàng)目外，其余21個(gè)項(xiàng)目中，目前有8個(gè)項(xiàng)目仍然為零成交。

另據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至3月22日，近3個(gè)月新增項(xiàng)目的累計(jì)簽約率僅為8%，與去年同期接近五成的簽約率相比，相當(dāng)于同期消化速度降低了80%以上，而去年三、四季度的銷售去化率也達(dá)到了20%左右。

“零成交的項(xiàng)目大部分為非剛需項(xiàng)目，而且在定價(jià)上明顯高于周邊項(xiàng)目。”鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)舉例說，如中海九浩苑就比周邊項(xiàng)目高出15%以上，新開盤報(bào)價(jià)也比去年一期上漲了9.4%。

“限購之后，高價(jià)項(xiàng)目面向的可售人群大減，在吸引房票時(shí)與降價(jià)項(xiàng)目相比難有競爭力。”馮聯(lián)聯(lián)分析道。

剛需盤回暖

在市場的另一端，則是北京樓市成交量連續(xù)4周的上揚(yáng)態(tài)勢。

“北京商品住宅成交量已連續(xù)4周上漲，目前以自住、改善為目的的剛性購房需求開始反彈。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，剛需反彈的首要原因在于優(yōu)惠利率政策的回歸，另外近期開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目上市、“降價(jià)跑量”，也刺激了樓市購買力的進(jìn)一步釋放。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測，3月下半月以來的10天時(shí)間，北京已有15個(gè)項(xiàng)目入市，相當(dāng)于1、2月份的開盤項(xiàng)目量總和。樓市新增供應(yīng)激增，普遍采用直接降價(jià)、特價(jià)房優(yōu)惠、贈(zèng)送面積、送物業(yè)費(fèi)等形式給購房人優(yōu)惠，其中個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)幅度最高達(dá)到了27%。

“近期連續(xù)4周的成交回升是在樓市‘降’字當(dāng)頭的情況下?lián)Q得的。”任啟鑫表示，這直接造成了整體成交均價(jià)的連續(xù)下滑。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上周(3月19日~25日)，北京商品住宅的整體成交均價(jià)為18161元/平方米，環(huán)比之前一周下降了6.5%。

“市場的逐漸復(fù)蘇，表現(xiàn)為全部為性價(jià)比較高的降價(jià)項(xiàng)目簽約，而未降價(jià)項(xiàng)目銷售冷清程度甚至超過之前的1~2月。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉甚至表示，目前市場中10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了市場90%的成交量。

張大偉認(rèn)為，“兩會(huì)后，唯一的僥幸利好的希望破滅，庫存壓力以及3月份即將到來的信托兌付高峰都會(huì)壓迫開發(fā)商降價(jià)促銷，預(yù)期在6~12個(gè)月內(nèi)北京房價(jià)還可能有10%~20%的下調(diào)。”