北京住宅樓面均價(jià)降至4777元每平米；現(xiàn)金流緊張致部分地王轉(zhuǎn)讓。

　　昨日記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心了解到，截止到8月10日，京城樓市成交總額達(dá)182億元，成交總面積為381萬平方米。

　　由此推算出，上半年北京住宅土地樓面均價(jià)為4777元/平方米，相比2010年全年的樓面價(jià)7322.7元/平方米下調(diào)了34.7%。

　　土地樓面價(jià)同比降近四成

　　2011年以來，全國性的樓市調(diào)控影響明顯，北京土地價(jià)格明顯下調(diào)，根據(jù)北京土地儲(chǔ)備管理網(wǎng)公布的上半年土地市場成交情況，截至8月10日，北京年內(nèi)出讓的135塊土地出讓金達(dá)到了600.35億，而在2010年突破600億是在6月3日，今年土地出讓金僅相當(dāng)于去年的36.6%。

　　數(shù)據(jù)顯示，京城樓市成交總額達(dá)182億元，成交總面積為381萬平方米。由此推算出上半年北京住宅土地樓面價(jià)為4777元/平方米，相比2010年全年的樓面價(jià)7322.7元/平方米下調(diào)了34.7%。多位業(yè)內(nèi)人士指出，除土地供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化的趨勢，一些熱門地塊低價(jià)出讓也是均價(jià)回落的主要原因。

　　值得注意的是，截至目前北京商業(yè)辦公地塊成交金額達(dá)到383億元，是住宅成交金額182億元的兩倍。以往住宅為主的格局被打破，商業(yè)地塊成交唱主角。

　　部分地王轉(zhuǎn)手

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊，其中溢價(jià)率超過100%的共有33塊，其中已經(jīng)銷售的合計(jì)有16塊，平均溢價(jià)率達(dá)到164%。對(duì)比項(xiàng)目售價(jià)與土地價(jià)格成本，土地成本占售價(jià)比為39.2%，達(dá)歷史之最。而根據(jù)國土部2010年數(shù)據(jù)披露，全國平均土地價(jià)格占項(xiàng)目售價(jià)平均為23.2%。

　　保利地產(chǎn)日前發(fā)布公告，收購原屬北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)的北京薊門橋項(xiàng)目。根據(jù)記錄在案的數(shù)據(jù)顯示，該地塊當(dāng)初成交價(jià)為17.6億元，樓面價(jià)高達(dá)28308元/平方米。一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，一些當(dāng)初拿地企業(yè)現(xiàn)金流跟不上開發(fā)節(jié)奏，很多當(dāng)初高價(jià)入手的地塊猶如“燙手山芋”，目前已經(jīng)出現(xiàn)了部分地王項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的消息。

　　■ 聲音

　　房企稱降價(jià)已到底線

　　“想降不能降”是2009—2010年間高價(jià)拿地房企目前推盤的真實(shí)寫照。“2009年拿地的時(shí)候，樓面價(jià)已經(jīng)過萬，現(xiàn)在我們已經(jīng)到達(dá)底線，也不能無休止的再降了。”一位通州項(xiàng)目的開發(fā)商告訴記者。

　　記者了解到，2009年以來高價(jià)成交的項(xiàng)目，目前大部分都已進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在住宅限購的背景下，開發(fā)商對(duì)住宅用地的熱情依舊不足。他分析稱：“這些項(xiàng)目的土地成本已經(jīng)超過一半，加之其他稅費(fèi)等成本的疊加，相對(duì)于其他項(xiàng)目，運(yùn)作資金至少要高出五成。”在房價(jià)普調(diào)的大趨勢下，由于前期成本過高，明顯影響了議價(jià)空間。

　　一位大型房企負(fù)責(zé)人告訴記者，銷售不好，銀行信貸收緊，開發(fā)商資金非常緊張，在拿地上會(huì)趨于謹(jǐn)慎，準(zhǔn)備過冬。

來源：新京報(bào)