樓市限價(jià)之后，深圳又搶先在房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)出手。

“二手住宅全部按評(píng)估價(jià)征稅”，6月9日，深圳地稅局對(duì)外宣布了這一消息，新政將于7月11日正式實(shí)施。按照新政，二手住宅將以真實(shí)市場(chǎng)交易價(jià)格繳稅，這使得樓市中普遍存在的做低售價(jià)的“陰陽(yáng)合同”無(wú)以遁形，屆時(shí)二手房交易成本將提高2倍左右。

本報(bào)特就該新政采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，普遍的看法是，在目前新房二手房樓市兩低迷的背景下，該新政將使得二手房議價(jià)空間出現(xiàn)，從而加劇二手房?jī)r(jià)下行壓力，并進(jìn)一步影響到新房房?jī)r(jià)的可能下行。

值得一提的是，深圳的新政或?qū)�為其他地區(qū)做出示范。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的要求，今年7月起多個(gè)試點(diǎn)城市均要加強(qiáng)房地產(chǎn)征稅管理。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今后許多城市有望效仿深圳按評(píng)估價(jià)征稅。這意味著，目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)將再受沖擊。

購(gòu)房成本再升

二手房按評(píng)估價(jià)征稅、過(guò)戶，這一措施在深圳風(fēng)傳已久。

6月9日，深圳市地稅局的宣布讓傳聞成為了事實(shí)。當(dāng)日的新聞發(fā)布會(huì)介紹，深圳將于7月11日起，對(duì)二手房交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款。

按照市深圳市相關(guān)部門的規(guī)定，計(jì)稅參考價(jià)格依據(jù)房屋的坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格、同類房屋先期交易價(jià)格等因素制定；依據(jù)該參考價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)將據(jù)此判斷納稅人申報(bào)合同成交價(jià)格是否偏低，并作為核定計(jì)稅價(jià)格的主要依據(jù)。

記者從多個(gè)房產(chǎn)業(yè)界人士處了解到，此次深圳計(jì)稅方式的調(diào)整，尤為顯著地增加了房產(chǎn)交易雙方的成本。

目前，個(gè)人二手房交易主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅及契稅等稅費(fèi)，稅率標(biāo)準(zhǔn)分別為普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%。

而一個(gè)業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”是，深圳二手房交易多為“陰陽(yáng)合同”，買賣雙方往往做低交易價(jià)格以避稅，遞交給地稅部門的合同價(jià)格一般比真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格低3-5成。據(jù)深圳多位中介人士測(cè)算，今后按評(píng)估價(jià)征稅后，交易成本將提升2-3倍。

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉就直言，陰陽(yáng)合同取消，將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響，“按照新方法計(jì)稅，交易成本有可能增加2倍”。

以一套報(bào)價(jià)100萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)200萬(wàn)元、90平方米以下、未滿5年即轉(zhuǎn)讓的普通住宅為例，按評(píng)估價(jià)核定征稅之后，交易稅費(fèi)成本將從66595元上升至15.2595萬(wàn)元，前后增加8.6萬(wàn)元，增幅近1.3倍。

當(dāng)然，計(jì)稅參考價(jià)格主要是政府計(jì)稅的參照，深圳市地稅局副局長(zhǎng)楊龍明確表示，為了避免交易雙方將該參考價(jià)直接作為市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易，該價(jià)格并不會(huì)面向社會(huì)公布，且該價(jià)格原則上半年更新一次。

下一步，增加的交易成本由誰(shuí)來(lái)買單？

深圳中原二級(jí)市場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，新政使得買賣雙方的交易成本都上升了，這個(gè)成本會(huì)反映到房?jī)r(jià)里，在賣方市場(chǎng)時(shí)代，這個(gè)成本一般會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買方；交易成本的提高，也可能迫使買方轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

房?jī)r(jià)下行

對(duì)于該新政的效果，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉直言，本已低迷的二手房市場(chǎng)肯定會(huì)雪上加霜，交易量將明顯下降。

交易量的下降，無(wú)疑將使買方的議價(jià)空間出現(xiàn)，從而進(jìn)一步推動(dòng)二手房?jī)r(jià)的松動(dòng)。中聯(lián)地產(chǎn)的專門分析報(bào)告就指出，當(dāng)前二手樓的買賣雙方中，業(yè)主的心態(tài)與預(yù)期都發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，在當(dāng)前成交物業(yè)中，一般均有5萬(wàn)-10萬(wàn)的談判空間。

下一步，深圳美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少杰更是大膽預(yù)言，大城市的遠(yuǎn)近郊區(qū)二手房將率先降價(jià)。

“深圳的寶安、龍崗，北京通州房山大興地區(qū)二手房，年底前都有望下降。”江直言。

對(duì)于該新政可能導(dǎo)致的部分購(gòu)房人群轉(zhuǎn)購(gòu)新房，從而為新房市場(chǎng)帶來(lái)春天，采訪中多位業(yè)界人士表示并未可期。

據(jù)本報(bào)了解，目前盡管北京、深圳等地新房市場(chǎng)悄然降價(jià)，但鑒于降幅有限，需求仍不見(jiàn)提振。

更為一致的看法是房產(chǎn)泡沫說(shuō)。

6月8日，世界銀行(World Bank)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫在接受新華社專訪時(shí)直陳，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨通貨膨脹壓力、房地產(chǎn)泡沫等風(fēng)險(xiǎn)。

下一步，業(yè)界認(rèn)為新房、二手房的降價(jià)舉動(dòng)，或?qū)⒒ハ嘤绊憽?br />
“目前深圳關(guān)外部分新房的降價(jià)行為，已經(jīng)導(dǎo)致周邊二手房?jī)r(jià)格下跌；而二手房的價(jià)格下跌也會(huì)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。”江少杰介紹。

宏觀調(diào)控深入

值得一提的是，深圳此次二手房新政，并非局限于深圳，有望成為繼限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策外，國(guó)家房地產(chǎn)綜合調(diào)控的又一重拳。

楊龍就明確指出，深圳按評(píng)估價(jià)征稅主要目的并非為了增加稅收，而是為了更好地貫徹落實(shí)“國(guó)八條”文件精神，以稅收配套政策的形式，遏制投資或投機(jī)購(gòu)房；同時(shí)也使得稅收環(huán)境更加公平。

國(guó)家層面上對(duì)此舉措早已現(xiàn)出端倪。去年底，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局就下發(fā)通知，要求各地從今年7月起，試點(diǎn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

據(jù)深圳市地稅局稅務(wù)三處處長(zhǎng)周志軍透露，全國(guó)地稅系統(tǒng)今年開(kāi)始推行存量房交易按評(píng)估價(jià)核定征稅的城市，包括北京、杭州、遼寧丹東、上海浦東和廣東中山。

另?yè)?jù)本報(bào)記者調(diào)查顯示，除深圳外，沈陽(yáng)、合肥等地，近期也擬推行按評(píng)估價(jià)征稅工作。

業(yè)界對(duì)該新政有積極評(píng)價(jià)。深圳美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少杰就直言，二手房調(diào)控新政是此前多項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的組成部分，在綜合的調(diào)控措施之下，市場(chǎng)的反應(yīng)將會(huì)更加明顯。

當(dāng)然，采訪中也有一些房產(chǎn)中介對(duì)借此種征稅方式調(diào)控房?jī)r(jià)存疑。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉直言，“我們的二手房交易過(guò)程中稅收太高了，幾乎是全世界最高的，將近10%”。

他向本報(bào)記者指出，現(xiàn)在房?jī)r(jià)本來(lái)就高，要想促進(jìn)房產(chǎn)交易，應(yīng)該降低交易環(huán)節(jié)的稅收，提高多套房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。

胡直言，調(diào)控了那么久，現(xiàn)在買房的人，90%以上是自住型需求了，炒房人已經(jīng)少了很多，他認(rèn)為，真正的調(diào)控，是要增加供應(yīng)。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道