隨著2月起各大重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺限購細(xì)則，更多地區(qū)樓市降溫效應(yīng)將陸續(xù)在3月體現(xiàn)出來。從相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，全國主要城市總體陷入成交低谷，各城市因政策落地時間有先后而出現(xiàn)分化。但總體來說，市場供求格局已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)苗頭。

總體陷入低迷

從中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測9個重點(diǎn)城市住宅成交數(shù)據(jù)看，總體上市場陷入成交低谷。不過，“限購”政策在不同城市起到不同效果，各地市場因而出現(xiàn)不同程度的分化。部分城市住宅成交環(huán)比雖明顯下降，但同比仍出現(xiàn)小幅增長；而部分城市成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

由于上海和長春早在1月底就出臺相關(guān)細(xì)則，兩城市的市場表現(xiàn)更能反映出政策的影響程度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海和長春2月住宅成交面積分別為52.3和16.5萬平方米，均創(chuàng)近年來的月度成交新低，同比分別下降13%和34%。2月出臺限購的城市則出現(xiàn)前半月成交活躍、突擊買房，后半月成交則迅速被“冰凍”的現(xiàn)象。從一、二線城市中被擠出的投資、投機(jī)需求大量流入一批尚未“限購”的三線城市，預(yù)計(jì)未來三線城市商品房量、價將會穩(wěn)定增長。

值得關(guān)注的是，經(jīng)歷一個月市場消化期，除了住宅成交出現(xiàn)環(huán)比69%下滑外，上海市場的住宅成交結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。據(jù)中原集團(tuán)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2月上海住宅成交的套均面積為94.8平方米，和前3個月平均值105.9平方米相比，減小10.5%；2月住宅均價為9763元/平方米，創(chuàng)2009年2月以來最低值，環(huán)比下滑38.3%；供求比方面，1月為0.76，2月上升為2.31。受房產(chǎn)稅和“限購”雙重政策的影響，上海市場“小戶型”、“低單價”的住宅成交占比正在上升，而大戶型、高單價住宅受到冷遇。

在新一輪調(diào)控的大背景下，2月中原監(jiān)測的12個重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)大幅萎縮，創(chuàng)2009年4月以來的最低值。北京、深圳、天津、重慶、成都、杭州均無新增住宅用地供應(yīng)。與此同時，商辦用地占土地供應(yīng)的比例有所提高。

“小陽春”無望成交結(jié)構(gòu)明顯變化

中原集團(tuán)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵預(yù)計(jì)，已過政策消化期的上海和長春3月成交環(huán)比將有所增長，回升幅度將在30%-50%；2月出臺限購的城市如北京和成都等，由于需求在2月上半月提前釋放，住宅成交環(huán)比將會基本持平；2月底后才出臺細(xì)則的城市廣州、天津的杭州3月成交將出現(xiàn)下降；而深圳、重慶3月成交將有20%-30%的反彈。因此，總體來看，往年3、4月份的樓市“小陽春”在2011年將不再出現(xiàn)，成交環(huán)比將略有增長，但增幅有限。

隨著限購政策在重點(diǎn)城市全面鋪開，購買力強(qiáng)大的投資改善類需求受到很大抑制，觀望氣氛重現(xiàn)，短期內(nèi)自住需求成為市場主力，高端住宅成交低迷。同時，開發(fā)商也受到更嚴(yán)格的稅收、融資限制。在此情況下，市場的供需格局將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，成交價格將在未來3至6個月內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整。

而根據(jù)上海2月份住宅市場的成交情況分析，在限購和房產(chǎn)稅政策的雙重影響下，小戶型、低總價的戶型受將到購房者的青睞。市場上有一部分具有購買能力的家庭喪失了購房資格，而大多數(shù)具有購房資格的家庭則無力承受大戶型、高總價的房產(chǎn)。一般的限購城市雖然尚未出臺房產(chǎn)稅，但是需求結(jié)構(gòu)的改變將使高檔樓盤的蓄客時間持續(xù)更久，而中低端樓盤的需求依然旺盛，開發(fā)商也將在近期調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，力推此類住宅。因此未來幾個月主要城市的住宅成交結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)明顯變化。