“QE3”來了。

9月14日，美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)表示將推出新一輪的買債措施來刺激經(jīng)濟，每月將購買400億美元抵押支持債券，直到就業(yè)前景明顯改善。隨后，市場對未來5年美國通脹率的預期飆升至2.47%。而此前該數(shù)字僅為1.99%。

“趕快買房吧，貨幣泛濫不漲太難，錢多了，實物量沒變，對應關系怎樣變化很清楚。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩（微博）在微博上號召。

3年前，中國房價的一輪大漲，正是在美國次貸危機爆發(fā)、中國采取“四萬億”刺激計劃的背景下發(fā)生的。此后的日子里，盡管絕大多數(shù)人的收入也在增長，但更明顯的感受是物價變貴，購買力不如從前。

一切又會卷土重來嗎？

高房價是貨幣現(xiàn)象？

9月中旬，高和萃舉辦的“房地產投資趨勢論壇”上，住建部政策研究中心主任秦虹稱，“今年房地產市場銷售和價格都出現(xiàn)了回升的態(tài)勢，6、7月份比較明顯。”她表示，今年目前為止有兩次降息，限購政策沒有放松，房地產市場變化主要由貨幣政策的調控引起。她堅持認為，貨幣政策對房地產市場的影響，大于限購政策。

“房地產市場和貨幣政策高度關聯(lián)，一個是和貨幣發(fā)行總量有直接的關系，商品房的銷售速度和M2的增長速度是一致的，銷售量的變化必然帶動價格的變化；另一個是實際利率低，房價上漲，實際利率高，房價下跌。”秦虹剖析說，房地產本身的金融資產屬性非常強大，并常常直接影響到定價，說明它與貨幣政策有關聯(lián)。

2003年以來，我國進入歷史上最寬松貨幣的時期。從2009年2月，廣義貨幣余額突破50萬億元，2011年10月突破80萬億元，今年5月在連續(xù)7個月保持在80萬億元之后首次突破90萬億元。相較于2008年5月的貨幣供應量數(shù)據(jù)，如今的廣義貨幣已翻一番多。

這4年來，房價也在大幅上漲。以北京為例。自2009年6月份開始，官方數(shù)據(jù)也顯示新建住宅售價加速上升，當年12月漲幅達13.2%。從價格來看，2009年第四季度四環(huán)內的期房均價達25907元/平方米，而2008年這一數(shù)字為16892元/平方米，漲幅超過50%。2011年，新一輪限貸和限購政策出臺后，房價漲勢有所控制，但下跌的勢頭只持續(xù)了很短的時間。

在復旦大學經(jīng)濟學教授韋森看來，高房價是貨幣政策的惡果，但與此同時房地產又是廣義貨幣的創(chuàng)生機器。近幾年房價快速上漲，交易量快速攀升，正是廣義貨幣快速增加的一個主要貢獻因素。隨著房價快速上漲，開發(fā)貸款和購房貸款都在迅速增加，從而導致更多的廣義貨幣被創(chuàng)生出來。

在過去幾年中國房地產極度的繁榮中，在房價快速上漲的熱潮中，銀行對購房者的巨額貸款變成了開發(fā)商的存款，銀行對開發(fā)商的貸款又變成政府的存款，政府的開發(fā)投資和銀行發(fā)放的其他投資貸款，進而又變成其他開發(fā)商的銀行存款，最后匯集到所有商業(yè)銀行的存款數(shù)字中，被央行統(tǒng)計下來，就成為了廣義貨幣，即“M2”，它實質上僅僅記錄了市場交易的結果。

房價會暴漲嗎？

有關貨幣政策與房價這種“雞生蛋，蛋生雞”的邏輯推演，中銀國際首席經(jīng)濟學家曹遠征接受本報記者采訪時稱，不知何為因，何為果。“房價的上漲和貨幣供應量有一定相關性，但不是因果關系。”他說，“限購和限貸政策，從某種意義上切斷了貨幣供應和房地產市場之間的聯(lián)系。”

持相似觀點的中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍，在接受本報記者采訪時也稱，M2余額越來越大，也是經(jīng)濟活動規(guī)模越來越大的結果，需要更多的貨幣。M2的一部分增長和經(jīng)濟發(fā)展有直接關系。

央行決定了貨幣體系中的基礎貨幣；通過調整商業(yè)銀行存準率、再貸款（再貼現(xiàn)）等融資性操作行為，控制貨幣體系中的基礎貨幣，以達到政策合意的基礎貨幣規(guī)模。商業(yè)銀行和企業(yè)共同決定的信貸行為和貨幣流轉行為，通過對貨幣乘數(shù)（貨幣周轉速度）的影響，決定了最終貨幣流動性的大小。“但央行很難決定拿到錢的個體去做什么。”趙錫軍說。

他進一步解釋稱，國家希望通過結構性政策的調整，希望大量資金進入實體經(jīng)濟領域，但小微企業(yè)仍舊缺錢，實體經(jīng)濟很辛苦，利潤低薄，風險大。相對來說，房地產行業(yè)仍維持了較高的利潤，2009年許多企業(yè)拿到錢以后投向了地產。對于個人來說，限購、限貸背景下，除了剛性需求以外，還有投資性需求的入場。“但因投機投資而產生的貨幣投放量有多大，與貨幣政策關聯(lián)度有多高，還很難說，因為國家控制投機、投資需求，從結構上也進行了調整，對房地產業(yè)的開發(fā)貸款有所限制。”他表示，從2007年開始，貨幣供應量增長快的時期，地產價格上升也快。如果不對貨幣政策進行微調，GDP增速會下降，失業(yè)也會增加。

QE3推出后，交通銀行首席經(jīng)濟學家連平在參加某論壇時表示，歐洲也實行了非常寬松的貨幣政策。他表示，QE3會進一步加重通貨膨脹的壓力，老百姓在壓力面前首先還是會選擇買房來抵抗風險。“房地產壓抑時間長了，還是要漲。”連平稱，中國房價“沒有非常強有力的推動下跌的理由”。

但曹遠征認為，QE3對房價的傳導作用并不那么明顯。盡管發(fā)改委批準了超過1萬億的投資計劃，但地方政府并沒有那么多錢來支持計劃的展開，貨幣投放量并沒有增大。美國實行QE3，從而直接導致中國實行寬松貨幣政策的結論并不成立。

曹遠征特別強調的是，房地產市場的情況不能一概而論。有就業(yè)前景、經(jīng)濟發(fā)展、人口增長、有真實需求的城市，房價還可能會上漲，而即使是在貨幣政策有限放松的情況下，部分中小城市依舊可能出現(xiàn)泡沫斷裂的狀況，需警惕部分利益群體制造房價上漲的預期。