央行1月14日宣布，從20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至19%，這是央行自2010年初以來(lái)第七次上調(diào)，該消息連同上海“土地使用權(quán)到期無(wú)償收回”事件，引發(fā)了本周一地產(chǎn)股全線下跌。

市場(chǎng)分析人士指出，此次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，加劇了市場(chǎng)對(duì)后期緊縮貨幣政策的擔(dān)憂，加之房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資已暫停，房產(chǎn)信托又被嚴(yán)控，限購(gòu)等打壓需求的政策繼續(xù)進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商回款難度加大，2011年房企資金來(lái)源將持續(xù)下降，資金鏈隱憂顯現(xiàn)。

調(diào)控手段仍有多種備用選擇

1月17日，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，令連漲四周的地產(chǎn)股全線回調(diào)。

“在房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了連續(xù)四周的反彈后，投資者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控消息更加敏感。”中信建投分析師陳瑩說(shuō)，由于資本市場(chǎng)停融資，一季度房企傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)和高送轉(zhuǎn)行情在今年已無(wú)可能，政策成為決定房地產(chǎn)板塊走向的主要因素。

包括陳瑩在內(nèi)的分析人士普遍認(rèn)為，樓市調(diào)控2011年不會(huì)放松。“在全年調(diào)控的大背景之下，房?jī)r(jià)仍沒(méi)有得到明顯抑制，”國(guó)金證券分析師曹旭特指出，這是因?yàn)榇媪控泿胚^(guò)剩，且市場(chǎng)預(yù)期仍較樂(lè)觀，銷(xiāo)售沒(méi)有出現(xiàn)明顯萎縮。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年的土地價(jià)格上漲仍然偏快，房?jī)r(jià)在嚴(yán)厲的調(diào)控之中繼續(xù)上漲。在此背景下，去年共計(jì)16個(gè)宣布實(shí)行限購(gòu)政策的城市中，�？凇⒏Ｖ�、廈門(mén)、溫州都宣布順延執(zhí)行此項(xiàng)政策，且沒(méi)再明確有效期。并有新的城市加入限購(gòu)行列。“我們估計(jì)，限購(gòu)令可能還會(huì)繼續(xù)蔓延至其它二線城市。”廣發(fā)證券分析人士認(rèn)為，調(diào)控政策只可能會(huì)繼續(xù)深入甚至加碼，而不大可能放松。

這也是包括萬(wàn)科、保利、金地、招商等大型房企在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表黃海對(duì)記者表示，2011年樓市調(diào)控可用的手段還有多種，房產(chǎn)稅是一種，甚至取消預(yù)售制度也是一種。這取決于決策層如何行動(dòng)。住建部部長(zhǎng)姜偉新此前透露，有關(guān)部門(mén)還儲(chǔ)備了其他調(diào)控政策。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松預(yù)計(jì)，今年上半年還將有5個(gè)城市加入住宅限購(gòu)；住房貸款優(yōu)惠利率取消；首付成數(shù)進(jìn)一步提高；預(yù)售資金監(jiān)管擴(kuò)大范圍；物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）試點(diǎn)細(xì)則出臺(tái)。

目前來(lái)看，本報(bào)記者的調(diào)查顯示，1月份，上海、深圳等地的銀行房貸優(yōu)惠利率已經(jīng)取消，多數(shù)銀行首套房的利率都已提至9折以上。

“今年的房貸額度更趨緊張，銀行普遍醞釀取消首套房利率優(yōu)惠，以保證有限額度下的利潤(rùn)最大化。”長(zhǎng)城證券分析師劉昆認(rèn)為，對(duì)于首套置業(yè)而言，從8.5折利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率，相當(dāng)于加息4次；對(duì)二次置業(yè)，信貸額度的緊張同樣意味著放貸時(shí)間的延期。

房企資金來(lái)源下降

信貸緊縮政策隨之而來(lái)的，是房企的資金來(lái)源持續(xù)下降。

曹旭特測(cè)算得出，由于貨幣政策的調(diào)整和銷(xiāo)售增速的下滑，2010年開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增速同比下降了23個(gè)百分點(diǎn)，為25.4%。其中資金來(lái)源結(jié)構(gòu)也發(fā)生了調(diào)整，企業(yè)自籌資金比例由2009年的31%上升至37%，借貸資金比例的下降，表明開(kāi)發(fā)商杠桿率和ROE的下降。2011年貨幣總量進(jìn)一步緊縮，開(kāi)發(fā)商獲得資金難度也將加大。

保利地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，2011年央行將繼續(xù)靈活運(yùn)用存款準(zhǔn)備金率和加息來(lái)管理流動(dòng)性，行業(yè)資金面趨緊。萬(wàn)科總裁郁亮則對(duì)記者表示，他本人對(duì)2011年資本市場(chǎng)融資毫無(wú)預(yù)期，萬(wàn)科更多地采用了與其他公司合作的方式，來(lái)進(jìn)行融資和業(yè)務(wù)擴(kuò)展。而且萬(wàn)科對(duì)合作對(duì)象沒(méi)有限制，國(guó)企、民企都可以。

渤海證券分析師陳慧預(yù)計(jì)，本次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率會(huì)凍結(jié)3500億元資金，一次性上調(diào)影響不大，但是連續(xù)7次上調(diào)的累積效應(yīng)不容忽視。此外，瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇1月18日指出，差異化信貸政策的持續(xù)，也會(huì)使得開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊縮繼續(xù)加強(qiáng)。“不但是借錢(qián)無(wú)門(mén)，甚至融資的困難度也在增大。”

曹旭特認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將被動(dòng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)。進(jìn)入１月份，許多房企轉(zhuǎn)而進(jìn)行海外融資。恒大、合生等房企紛紛在香港發(fā)起票據(jù)融資，繼去年１１月之后掀起新一波融資潮，涉資達(dá)到上百億。

但利用外資也不容易。商務(wù)部發(fā)言人姚堅(jiān)1月18日表示，今年將和有關(guān)土地建設(shè)、外匯、金融部門(mén)加強(qiáng)合作，進(jìn)一步加強(qiáng)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的監(jiān)管，規(guī)范審批外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

加息影響更大

根據(jù)多家公司所作的資金測(cè)算顯示，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)房企影響不大，“我們最怕的是加息，多次加息將導(dǎo)致成本大幅上升，銷(xiāo)售也會(huì)受到影響，”深圳本地一家大型上市房企人士表示。

申銀萬(wàn)國(guó)證券最新報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)準(zhǔn)備金率還將繼續(xù)上調(diào)，并有望超過(guò)20%；同時(shí)，春節(jié)前后亦有可能加息。摩根士丹利最新研究報(bào)告顯示，中國(guó)央行或許在上半年加息2-3次，且不對(duì)稱(chēng)升息的幾率也將上升，M2貨幣供應(yīng)量增速目標(biāo)約在15%。陳勁松也預(yù)計(jì)，今年上半年將加息3次。

這將大大影響房地產(chǎn)公司的流動(dòng)性和資金鏈。一些在2010年沒(méi)能跑贏大市的公司資金危機(jī)隱現(xiàn)。1月14日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布最新評(píng)級(jí)報(bào)告，將恒盛地產(chǎn)穩(wěn)定評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面。

但也有一些公司或?qū)⒗^續(xù)受益于調(diào)控。中投證券分析師李少明認(rèn)為，2011年對(duì)客戶(hù)、資金、土地資源的爭(zhēng)奪使得行業(yè)整合加快，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。