核心提示：業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，更大規(guī)模的降價潮將從三季度開始，這將促使年內(nèi)房價從結(jié)構(gòu)性下跌轉(zhuǎn)為實質(zhì)性下跌。
央行6月14日宣布再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，或?qū)⒊蔀閴旱箻鞘械淖詈笠桓�稻草。頻繁上調(diào)存準(zhǔn)金率，使得商業(yè)銀行信貸額度步步緊縮，也由此引發(fā)了其對于房地產(chǎn)開發(fā)貸及個貸的收緊，加上限購政策的疊加效應(yīng)，國內(nèi)開發(fā)商面臨信貸緊縮與銷售萎縮的雙重壓力，進(jìn)入6月份，開發(fā)商降價促銷明顯增多。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，更大規(guī)模的降價潮將從三季度開始，這將促使年內(nèi)房價從結(jié)構(gòu)性下跌轉(zhuǎn)為實質(zhì)性下跌。

信貸緊縮猛于限購

6月20日后，存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到21.5%，再度創(chuàng)下歷史新高。北京偉嘉安捷市場主管吳昊分析稱，此次央行上調(diào)0.5個百分點的存款準(zhǔn)備金，將再凍結(jié)超過3800億元資金。在上半年銀行放貸額度吃緊的態(tài)勢下，銀行對于住房貸款的發(fā)放會難上加難。首套房的首付比例、貸款利率或會再上調(diào)。

“相比去年底，目前購房者申請貸款大部分都需要排隊。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，今年以來，商業(yè)銀行貸款的額度明顯減少，貸款時間也明顯拉長。部分銀行已經(jīng)針對資質(zhì)有一定問題的購房者提高了首付標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計再次提高存款準(zhǔn)備金率后，對貸款者的資質(zhì)要求將更加嚴(yán)格。張大偉也表示6月份再次加息的可能性非常大，而一旦加息，購買首套房的利息負(fù)擔(dān)將比調(diào)控前翻倍。

“房貸緊縮的威力，遠(yuǎn)大于限購。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認(rèn)為，限購僅約40個城市，其中一些城市執(zhí)行不到位，而房貸緊縮打擊全國；當(dāng)前投機(jī)者被限購阻擋了不少，但廣大沒被限購的剛需者，卻被個貸的高門檻卡死了。

廣州一家大型地產(chǎn)商人士對記者表示，對于旗下限購城市的項目來說，能夠一次性付款的客戶沒有了購房資格，而有資格的客戶，資金實力有限，利率的提升對這部分人影響很大，而這部分客戶，也是各個公司爭搶的對象。該人士認(rèn)為，今年的營銷策略就是要搶市場，搶客源，價格優(yōu)惠不可避免。

信貸與銷售的雙重壓力

信貸緊縮不僅提高了購房人的成本，也使得開發(fā)商資金持續(xù)吃緊。

國家統(tǒng)計局6月14日公布數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，個人按揭一項已經(jīng)出現(xiàn)明顯降幅，前5月個人按揭貸款3443億元，下降8%。而這部分資金曾經(jīng)是開發(fā)商的重要資金來源之一。

在存準(zhǔn)金率連續(xù)多次上調(diào)后，開發(fā)貸款的獲得也越來越難，“開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。”楊紅旭稱，從前5月開發(fā)商資金來源結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1-2月份的22.0%下降到1-5月份17.9%；企業(yè)自籌資金比重上升，由1-2月份的34.4%上升到1-5月份38.6%。

信托融資則明顯增加了開發(fā)商利用資金的難度和成本。5月份，國內(nèi)54家信托公司共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品47款，其中26款募集資金達(dá)到96.24億元，其承諾給投資者的預(yù)期收益率普遍在10%以上。

另一方面，除積極營銷的碧桂園、中海外，主流房企前5月銷售去化率難言樂觀。6月13日，綠城中國行政總裁壽柏年于股東大會上表示，公司目前的銷售受限購政策的影響較大，今年1至5月新盤平均去化率僅約40%至50%。

諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述因素疊加，會迫使開發(fā)商加快項目銷售回流現(xiàn)金。張大偉預(yù)計，下半年開發(fā)商將面臨銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力。北京等城市很可能率先出現(xiàn)市場調(diào)整，而二三線城市可能明顯滯后。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉預(yù)計，從6月中下旬開始，會有更多的樓盤加入到打折降價的行列。“存款準(zhǔn)備金率的再次提高，也將成為壓倒房價的最后一根稻草，三季度房價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌已毫無懸念。”胡景暉認(rèn)為，這也對購房人的資金實力提出了更高的要求，購房需求會繼續(xù)萎縮。

萬科5月銷售電話會議信息認(rèn)為，未來幾個月供給增加推動的成交量回升可能會被市場解讀為回暖跡象，從而引發(fā)政策進(jìn)一步緊縮。公司認(rèn)為在土地流拍大量出現(xiàn)之前，政策不會放松。

6月15日，中國指數(shù)研究院最新內(nèi)參報告也指出，CPI上漲壓力仍較大，預(yù)計短期內(nèi)貨幣政策繼續(xù)收緊的可能性加大，而房企5月銷售指標(biāo)回升，可能導(dǎo)致更嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道