在2013年即將結束之時，一線城市“逆天”走高的地價，成為房地產市場最熱的話題。在地產股股價屢創(chuàng)新低、房產稅等“利空”預期不斷增強的氛圍下，大中小房企齊上陣爭搶京滬土地資源，其背后是一線樓市的強勁需求和抗跌能力越來越成為業(yè)界共識。

一線土地市場年終“翹尾”

12月份，上海擬出讓土地36幅，規(guī)劃建筑面積近300萬平方米，起始價達到190.91億元。在11月底時，曾有業(yè)內人士測算，加上前11個月上海實現(xiàn)土地出讓收入1800余億元，今年全年上海賣地收入將超過2000億元，創(chuàng)下年土地出讓收入之最。

實際上，12月份上海真實的土地出讓情況，遠比市場想象的要“血雨腥風”。12月4日、5日，華南大鱷恒大地產率先爆發(fā)，拿下五幅地塊，總斥資超過47億元，成為上海歷史上最集中拿地的房企。據(jù)粗略統(tǒng)計，恒大上海拿地的溢價率在130%左右。這是恒大繼127億狂取北京三幅地塊后攻下的又一個核心一線城市。

這只是剛剛開始。最近，在臨港新城主城區(qū)某辦公地塊，上海錦繡投資以490%的溢價率、1.5萬元/平方米的樓板價，令自貿區(qū)概念下的臨港新城土地市場“扶搖直上”。在此期間，超過400%的溢價率屢屢出現(xiàn)。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅上周，全國住宅用地樓板價前十位的地塊中，有五幅來自上海臨港新城主城區(qū)，溢價率分別為445%、427%、424%、407%和379%。

除上海外，北京也是土地炙手可熱的一線城市之一。20日，北京市土地整理儲備中心宣布，其門頭溝新城MC16-073地塊經公開招標，最終由三家公司聯(lián)合體以58.66億元獲得，北京歷史上新的總價“地王”由此產生，溢價率近50%。這三家公司分別是北京住總房地產開發(fā)有限責任公司、北京融創(chuàng)恒基地產有限公司和北京駿洋房地產開發(fā)有限公司。其中，融創(chuàng)中國旗下的北京融創(chuàng)恒基地產有限公司在今年9月曾以總價21億元及異地建設醫(yī)院面積27.8萬平方米競得北京市朝陽區(qū)農展館北路一個地塊，折合樓板價超過7.3萬元/平方米，成為北京單價“地王”。

對此，有業(yè)內人士解讀，目前三四線城市住宅市場供給較大，需求有限，部分出現(xiàn)滯銷，房企越來越看到一線樓市的強勁需求和抗跌能力。因此，盡管地價成本較高，但仍“一頭扎進”。

土地高溢價推高成本

除了地塊越來越受追捧外，上海土地市場還呈現(xiàn)了大中小房企競相入場的局面。如此前從未或幾乎未在上海出現(xiàn)過的重慶隆鑫、深圳天健等。另外，新丹投資、越州投資、錦繡投資等投資管理公司也競相登場。甚至出現(xiàn)了眾多自然人爭相入市，比如自然人熊習生以1.5億總價拿下臨港新城9000余平方米的某地塊，樓板價14526元/平方米。

其結果是上海地價的直線上升。以上海青浦新城一站地塊為例，今年初龍湖、綠地等房企進駐之時，其區(qū)域土地市場入場門檻僅7500元/平方米左右。到年底，重慶隆鑫以9.14億元總價、124%溢價率的成本進入該區(qū)域，樓板價已經達到1.4萬元/平方米，較年初幾乎翻倍。

一個值得關注的跡象是，外來“小伙伴”拿地的總價較低，但溢價率極高。相反，一些大體量、高總價的核心地塊，溢價率均不高。比如，綠地香港在12日以59.5億元的底價獲得上海黃浦五里橋街道商辦用地，折合樓面價24231元/平方米，這也是上海今年總價第二高的經營性用地；第二天，上海分別以招標和掛牌的方式出讓2宗地，其中，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和上海黃金交易所聯(lián)合體以36.57億元中標黃浦區(qū)小東門街道611街坊3/1宗地塊、613街坊2/1宗地塊；中國聯(lián)合網絡通信有限公司上海市分公司以12.19億元底價摘得楊浦區(qū)平涼街道12街坊地塊。兩幅地塊均未出現(xiàn)激烈競價情況。

上海著名土地研究機構CIRC分析指出，一線土地市場正呈現(xiàn)四大顯著特征：一是“面粉”接近“面包”價格，部分甚至已經超出“面包”價格；二是區(qū)域規(guī)劃的利好政策成為地價上漲的絕佳理由，如自貿區(qū)概念下的臨港新城；三是房企搶地情緒不斷高漲，追高勢頭愈發(fā)明顯；四是部分地區(qū)地價年內翻番。

日漸提高的地價無疑也在推高入市風險，一些大型房企又開始抱團拿地，以抵御市場風險。如雅居樂與富力聯(lián)手在南寧拿地；綠城與九龍倉再度合作，以25.76億元在杭州蕭山拿地；北京住總、融創(chuàng)、北京駿洋聯(lián)合在北京門頭溝拿地等。中原地產分析認為，在地價高企、市場風險加大的背景下，未來強強聯(lián)手成為越來越多大型房企的共贏選擇。