據(jù)南方都市報(bào)消息，今年年初，廣州、深圳等珠三角城市都出臺(tái)了2013年房?jī)r(jià)年度調(diào)控目標(biāo)，普遍提出新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于全市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅，被視為與中央簽下了“軍令狀”。佛山、珠海、中山等城市雖未公布目標(biāo)，但仍強(qiáng)調(diào)會(huì)加強(qiáng)調(diào)控。

一年即將過(guò)去，廣深就像終場(chǎng)鈴聲即將響起卻還未答完卷的考生，情急之下拿出了一些臨時(shí)性策略，他們能順利過(guò)關(guān)嗎？無(wú)獨(dú)有偶，11月22日至11月26日間，武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、南京6個(gè)城市均出臺(tái)了調(diào)控新規(guī)。他們的答題“策略”，在十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的背景下，顯得矛盾重重。

廣深房?jī)r(jià)調(diào)控“不可能完成的任務(wù)”？

完成年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱了近一整年的廣州而言，似乎已經(jīng)是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。但是，它似乎同時(shí)還是一個(gè)必須完成的任務(wù)。

今年年初，廣州常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂在新聞發(fā)布會(huì)上正式對(duì)外公布了廣州市房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)，即房?jī)r(jià)漲幅不高于GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

11月底，陳如桂表示，目前廣州全市十區(qū)二市房?jī)r(jià)均價(jià)為13100元/平方米，同比增長(zhǎng)8%；如果只算十個(gè)區(qū)，均價(jià)是15200元/平方米，同比增長(zhǎng)12.8%�！皩�(duì)比此前的數(shù)據(jù)可以看到房?jī)r(jià)調(diào)控成效顯著�！卑凑战衲昵叭�季度廣州GDP增速為12%測(cè)算，看起來(lái)廣州似乎很有希望完成年度房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)。

但按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，2013年10月份廣州房?jī)r(jià)同比上漲20.7%，位居第三。按照中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，剛剛過(guò)去的2013年11月，廣州市新建住宅價(jià)格指數(shù)為17871元/平方米，同比上漲了26.66%，兩個(gè)數(shù)據(jù)都與調(diào)控目標(biāo)相差更遠(yuǎn)。

同為一線城市的深圳也不好過(guò)，12月1日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站公布了深圳房地產(chǎn)11月成交數(shù)據(jù)，其中新建住房成交均價(jià)為21685元/平方米。雖然官方數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)已連續(xù)下降5個(gè)月，不過(guò)這一價(jià)格對(duì)比1月份19694元/平方米的均價(jià)，上漲幅度已達(dá)到10.1%。

今年深圳房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是全市商品房房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)低于市民人均可支配收入增長(zhǎng)。如參考2012年的深圳居民可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)速度為8.6%，如今距離年終政府“房?jī)r(jià)目標(biāo)”的考核不到一個(gè)月時(shí)間，即使規(guī)土委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)錄得房?jī)r(jià)已連續(xù)5個(gè)月下降，但以11月21685元/平方米的均價(jià)，對(duì)比今年1月份19694元/平方米，上漲幅度已達(dá)到10.1%。壓力略小于廣州，但離目標(biāo)仍有距離。

今年3月1日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》正式發(fā)布，要求完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制“制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)�！痹撏ㄖ�中同時(shí)要求，“要建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)�！�

在隨后的3月26日、3月31日，廣州、深圳先后公布了2013年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，被認(rèn)為是地方與中央簽下了房?jī)r(jià)調(diào)控“軍令狀”，如今離期限僅剩一月，廣深“壓力山大”可想而知。相較而言，佛山、東莞、珠海、中山等城市都未在年初提出明確的調(diào)控目標(biāo)。

地方政府“抱佛腳”臨時(shí)政策嚴(yán)控房?jī)r(jià)

重賞之下必有勇夫，任務(wù)重壓之下往往會(huì)有靈光一現(xiàn)的招數(shù)。反應(yīng)最快的深圳在今年10月11日出臺(tái)了“深八條”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)、限貸政策作為第一條主要核心內(nèi)容出現(xiàn)。同時(shí)，“深八條”提出要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。11月6日起，根據(jù)人民銀行深圳市中心支行公告，貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。嚴(yán)控下似乎已有效果，深圳市規(guī)土委錄得的最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)自7月份以來(lái)的連續(xù)下降趨勢(shì)，11月全市新建住房均價(jià)為21685元/平方米，環(huán)比10月份的21740元/平方米小幅下降0.25%。今年深圳規(guī)土委統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽均價(jià)自今年6月份達(dá)到24128元/平方米，成為近三年的單月成交最高峰，從7月份開(kāi)始則掉頭向下，下滑趨勢(shì)延續(xù)至今。

“深圳政府在力圖沖刺房?jī)r(jià)控制目標(biāo)�！本C合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析，目前一方面繼續(xù)控制需求，依然嚴(yán)格限購(gòu)，提高首付標(biāo)準(zhǔn)，另一方面是控制市場(chǎng)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，“在12月份政府預(yù)售可能不會(huì)批準(zhǔn)高價(jià)樓盤(pán)，以此來(lái)拉動(dòng)全年房?jī)r(jià)水平下跌”。在他看來(lái)，規(guī)土委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的下降就是一個(gè)數(shù)字游戲，是對(duì)房?jī)r(jià)控制的結(jié)構(gòu)性調(diào)整而已，目前連續(xù)下降可見(jiàn)行政手段的效果。

為了壓低房?jī)r(jià)漲幅的數(shù)據(jù)，其實(shí)今年廣州已經(jīng)醞釀了不少辦法。早在今年4月份，廣州市國(guó)土房管局就下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》，要求全面執(zhí)行商品住宅預(yù)(銷(xiāo))售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度。原則上，舊盤(pán)的新貨不能超過(guò)前一期的售價(jià)。

“實(shí)際上，更嚴(yán)厲的措施也早已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行了�！睆V州一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以前限價(jià)也只限中心區(qū)和豪宅，而7月開(kāi)始，連郊區(qū)的剛需盤(pán)都必須遵守指導(dǎo)價(jià)了，連南沙和花都這樣的低價(jià)區(qū)域都逃不開(kāi)，“雙合同”更是從“增城特產(chǎn)”搖身變?yōu)閺V州特色。

記者了解到，目前廣州市國(guó)土局對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)采取了限購(gòu)、限貸、限售、限簽、限價(jià)，可謂“五限”齊下，力壓房?jī)r(jià)漲幅。

11月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2013年10月份廣州房?jī)r(jià)同比上漲20.7%，位居所有監(jiān)控城市的第三位，而20.7%的漲幅也與年度調(diào)控目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。當(dāng)天下午，廣州立馬跟上北上深的步伐，出臺(tái)樓市調(diào)控新政“穗六條”�！八肓鶙l”中規(guī)定，將外地人在廣州購(gòu)房資格從原來(lái)的繳納一年社保提高至三年，同時(shí)提高二套房首付至七成。另外更值得關(guān)注的是，第五條中寫(xiě)明“根據(jù)2013年本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。”

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州這則條款明顯就是為了完成年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)而來(lái)�！爱�(dāng)中特別要注意第五條，這是給開(kāi)發(fā)商很明顯的信號(hào)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對(duì)預(yù)售價(jià)格也實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，可見(jiàn)這個(gè)政策是在向2013年房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)沖刺�！睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文分析。

廣深出臺(tái)短期調(diào)控政策幾天后，從11月22日至11月26日，武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門(mén)、長(zhǎng)沙和南京6個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控新規(guī)，紛紛祭出調(diào)高二套房首付比例的“高招”等。

短期策略飲鴆止渴，長(zhǎng)效機(jī)制尚需時(shí)日

在地方政府連續(xù)出重手調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，市場(chǎng)和購(gòu)房者卻有不同的感受。即使官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降，仍有不少深圳購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)在節(jié)節(jié)上升。有購(gòu)房者就表示，上月底開(kāi)盤(pán)一新盤(pán)就已經(jīng)比同片區(qū)內(nèi)質(zhì)素相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)貴了3000元/平方米。而二手房?jī)r(jià)上漲則感受更加直接，“6月份看的景田一套小戶(hù)型還不到100萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)報(bào)價(jià)115萬(wàn)元以上了�！鄙钲谑忻窈�小姐表示。而廣州在越來(lái)越嚴(yán)厲的指導(dǎo)價(jià)政策下，“雙合同”更是從“增城特產(chǎn)”搖身變?yōu)閺V州特色。

綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁擔(dān)憂，以年底的行政手段控制住房?jī)r(jià)的上漲，但預(yù)計(jì)到明年年初則將是價(jià)格的反彈，迎來(lái)階段性房?jī)r(jià)調(diào)整上揚(yáng)“預(yù)計(jì)到明年年中房?jī)r(jià)一路上漲，然后主管部門(mén)再?lài)?yán)控房?jī)r(jià)�！�

在不久前結(jié)束的十八屆三中全會(huì)上，《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》公布，決定當(dāng)中對(duì)與房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)的土地、金融和財(cái)稅等方面的改革都進(jìn)行了較為詳細(xì)的部署。要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、允許民間資本設(shè)立中小型銀行、推動(dòng)股權(quán)融資等與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的長(zhǎng)效機(jī)制。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，地方政府的臨時(shí)性調(diào)控措施，與三中全會(huì)精神有一定的矛盾，全會(huì)決定要市場(chǎng)化思維、市場(chǎng)化手段，調(diào)控樓市。而最近以來(lái)十多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控新政，比較明顯的共性做法就是較多應(yīng)用行政手段，比如高端樓盤(pán)發(fā)不發(fā)預(yù)售證，漲幅過(guò)大的樓盤(pán)不給備案，更改上市時(shí)間點(diǎn)等，這些肯定是不符合三中全會(huì)市場(chǎng)化改革思路。

但他認(rèn)為地方政府這樣做的必要性和客觀基礎(chǔ)在于，用這樣辦法來(lái)抑制房?jī)r(jià)，成交均價(jià)短期肯定會(huì)下降，滿(mǎn)足了政府房?jī)r(jià)控制目標(biāo)�！皩�(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可能也是好事，因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格可能適度下調(diào)�！�

綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)后提出房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，這與城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)并不矛盾。長(zhǎng)效機(jī)制并非是一兩天就要實(shí)現(xiàn)的，其核心是通過(guò)對(duì)供應(yīng)和需求的調(diào)節(jié)，慢慢調(diào)整到更合理的供求結(jié)構(gòu)。他預(yù)計(jì)3年能搭建起長(zhǎng)效機(jī)制的框架，或許5年后才能見(jiàn)到的一定的成效。

廣深調(diào)控路

●廣州“五限”之余又出新政

目標(biāo)：房?jī)r(jià)漲幅不高于GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

努力：限購(gòu)、限貸、限售、限簽、限價(jià)，出臺(tái)穗七條，規(guī)定外地人在廣州購(gòu)房資格從原來(lái)的繳納一年社保提高至三年，提高二套房首付至七成等。

現(xiàn)狀：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年10月份廣州房?jī)r(jià)同比上漲20.7%，按照中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，11月廣州市新建住宅價(jià)格指數(shù)為17871元/平方米，同比上漲了26.66%，按照廣州陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，11月份廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為11599元/平方米，同比去年11月下跌了8%

能否完成目標(biāo)：主要看統(tǒng)計(jì)口徑，能否做出合理數(shù)字。

●深圳廣東率先提高二套房首付

目標(biāo)：房?jī)r(jià)漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。

努力：限購(gòu)、限價(jià)，提高首付標(biāo)準(zhǔn)，在廣東率先提高二套房首付至七成等。

現(xiàn)狀：據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站11月深圳房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，新建住房成交均價(jià)為21685元/平方米。對(duì)比1月份月度19694元/平方米的均價(jià)，上漲幅度達(dá)10.1%。

能否完成目標(biāo)：較困難。

珠三角房?jī)r(jià)“答卷”

●佛山

佛山市住建管理局統(tǒng)計(jì)顯示，10月一手住宅的成交均價(jià)為7932.5元/平方米，今年前三季度佛山新房成交價(jià)同比漲幅8.11%，即使以去年較嚴(yán)格的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)衡量，也能合格。

●東莞

根據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2013年1至10月東莞市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為8693元/平方米，同比增長(zhǎng)5.94%。東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人表示，今年?yáng)|莞新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，沒(méi)有超過(guò)GDP目標(biāo)，市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。

●中山

中山國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年10月中山樓市一手住宅均價(jià)為5692元/平方米，相比2012年一手住宅均價(jià)5235元/平方米上漲8.73%。如果以年初中山兩會(huì)上提出的預(yù)期生產(chǎn)總值增長(zhǎng)10%為參考，仍有余地。

●珠海

由于網(wǎng)簽系統(tǒng)不完善，目前珠海只有主城區(qū)納入網(wǎng)簽系統(tǒng)，而且無(wú)法查詢(xún)具體房?jī)r(jià)。珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，珠海房?jī)r(jià)穩(wěn)定，現(xiàn)仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2013年10月份珠海房?jī)r(jià)均價(jià)為12764元/平方米，相比2012年底上漲3.62%。

●惠州

7月中旬惠州出臺(tái)相關(guān)要求，讓惠城區(qū)本年度新建住房均價(jià)控制在6725元/平方米以?xún)?nèi)，從此前11個(gè)月惠城區(qū)的住宅成交均價(jià)分析，這一調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。