據(jù)時(shí)代周報(bào)消息，在業(yè)績(jī)陣痛稍有修復(fù)的時(shí)刻，雅戈?duì)栔貑⒌禺a(chǎn)擴(kuò)張步伐，這個(gè)曾經(jīng)的地王制造者似有卷土重來(lái)之勢(shì)。

日前，雅戈?duì)柛倍�事長(zhǎng)李如剛透露了公司下一步資本動(dòng)作，他稱，公司已完成服裝和地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)板塊組織結(jié)構(gòu)、制度流程以及團(tuán)隊(duì)的梳理，會(huì)向分立上市方面努力。

“雅戈?duì)柣驎?huì)意欲效仿東北高速分立方案，將雅戈?duì)柗�裝和雅戈?duì)栔脴I(yè)分立上市�！睋�(jù)知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露稱，如果明年分立不成，雅戈?duì)栆苍S會(huì)找一家公司注入房地產(chǎn)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)借殼上市。時(shí)代周報(bào)記者多方溝通，仍未獲得雅戈?duì)柗矫娴牟稍L機(jī)會(huì)，其董秘劉新宇及品牌部程姓負(fù)責(zé)人稱上市事宜敏感，不便過(guò)多透露。

分立不成或考慮借殼

所謂的分立，是指分立當(dāng)日在冊(cè)的所有股東持有的每股雅戈?duì)柟煞荩�或轉(zhuǎn)換為一股雅戈?duì)柗�裝的股份和一股雅戈?duì)栔脴I(yè)的股份。據(jù)知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露稱，雅戈?duì)柣驎?huì)意欲效仿東北高速分立方案，將雅戈?duì)柗�裝和雅戈?duì)栔脴I(yè)分立上市。

2010年，原上市公司東北高速分立為龍江交通和吉林高速兩家公司，分別在上交所上市，這是中國(guó)證券史上首例分立上市的兩只個(gè)股。分立后的新公司，在兩年內(nèi)分別持續(xù)獲得地方政府優(yōu)質(zhì)路產(chǎn)注入，新公司獨(dú)立發(fā)展空間不斷擴(kuò)大。

“分立上市，目前并不容易放行�！鄙虾Ｓ腥�商分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)還不完善，殼資源的價(jià)值仍然很高。而分立上市則意味著輕易地送給上市公司一個(gè)殼，這對(duì)那些等候發(fā)行或者還未上市的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，顯然是不公平的。目前國(guó)內(nèi)分立上市的案例并不多，一旦放行上市公司分立，很多公司可能為了獲得分立上市資格而盲目發(fā)展多元化。

“如果明年分立不成，雅戈?duì)栆苍S會(huì)找一家公司注入房地產(chǎn)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)借殼上市�！鄙鲜鲋�情人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，雅戈?duì)栐?a class="baikelink" target="_blank">投資業(yè)務(wù)板塊持有多家上市公司股份，理論上，選擇一家借殼不算難。

雅戈?duì)?013年半年報(bào)顯示，雅戈?duì)柍钟幸丝瓶萍�、廣百股份等23家上市公司的股份。但時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，雅戈?duì)栯m是宜科科技的大股東，但后者主營(yíng)業(yè)務(wù)為服裝布料，今年8月份才配股融資3.35億元投入到漢麻紡紗當(dāng)中，而另外所持22家上市公司股份比例都很少，主要用作“可供出售金融資產(chǎn)”。今年10月份，雅戈?duì)栆慌e奪得工大首創(chuàng)大股東之位，但隨著工大首創(chuàng)董事長(zhǎng)龔東升近日被云南警方拘留審查，公司資產(chǎn)重組也被迫終止。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市具體計(jì)劃，仍舊是雅戈?duì)栆粋�(gè)尚未揭開(kāi)的謎。截至目前，雅戈?duì)柗矫娌⑽赐嘎段磥?lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的地點(diǎn)、方式和具體時(shí)間表。公司董秘劉新宇稱在開(kāi)會(huì)，且未經(jīng)授權(quán)，無(wú)法接受時(shí)代周報(bào)記者的采訪。而雅戈?duì)柶放撇控?fù)責(zé)人程方定也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，分拆上市事宜太敏感，不便多透露。

上市考量由來(lái)已久

值得注意的是，雅戈?duì)枌?duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市考量由來(lái)已久。早在2007年，市場(chǎng)上就曾傳出該公司的分拆意向。而后在2009年，雅戈?duì)栆?7億元自有資金，對(duì)雅戈?duì)栔脴I(yè)進(jìn)行重組，將注冊(cè)資金由15億元增至32億元。2011年，雅戈?duì)柖�事長(zhǎng)李如成曾公開(kāi)表示，雅戈?duì)栒�在著手分拆現(xiàn)有上市公司，初步計(jì)劃是要將其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從目前的上市公司獨(dú)立出來(lái)，金融投資業(yè)務(wù)則準(zhǔn)備剝離出來(lái)注入到母公司雅戈?duì)柤瘓F(tuán)。這背后交織的，是雅戈?duì)栐诘禺a(chǎn)擴(kuò)張上的野心，時(shí)間點(diǎn)與雅戈?duì)枤v次擴(kuò)張都很吻合。早在1992年房改剛剛開(kāi)始時(shí)，雅戈?duì)柧鸵呀?jīng)有了第一家房地產(chǎn)公司雅戈?duì)栔脴I(yè)，從入行時(shí)間算，雅戈?duì)栆咽堑禺a(chǎn)界“老牌企業(yè)”。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2007年，雅戈?duì)栒崎T人李如成就曾懷揣100億元資金，帶著20個(gè)人的團(tuán)隊(duì)，全國(guó)各地找項(xiàng)目，到了2010年雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)鼎盛之時(shí)，更是全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額118億元。

而進(jìn)入持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控的敏感期，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)也嘗到了消化不良的苦果，雅戈?duì)?011年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線大跌，當(dāng)年總計(jì)完成的30多億元業(yè)績(jī)只占到了期望值的1/3，而李如成在當(dāng)年提到的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單獨(dú)上市計(jì)劃也一再擱置。

直到今年房企再融資有開(kāi)閘跡象，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)上市呼聲再度響起。

公司業(yè)績(jī)回暖，為再度提出上市計(jì)劃增加了些許底氣。2013年開(kāi)始，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，前三季度預(yù)售額已達(dá)107億元，超過(guò)年初100億元的銷售目標(biāo)。

“從內(nèi)部管理來(lái)看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市也應(yīng)該提上日程。這幾年，服裝行業(yè)不是特別景氣，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)逐漸增長(zhǎng)，兩業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到一定程度后，矛盾日益凸顯，公司內(nèi)部管理面臨嚴(yán)峻問(wèn)題�！毖鸥�?duì)杻?nèi)部人士在接受媒體采訪時(shí)表示，同級(jí)別的崗位，在服裝那邊的年薪僅七八萬(wàn)元，而在房地產(chǎn)那邊則翻數(shù)倍，這種差距在公司員工當(dāng)中引起不少抱怨，雅戈?duì)栯y以處理這兩大板塊的資源分配和管理矛盾。此外投資者和資本市場(chǎng)也難以給公司準(zhǔn)確估值，來(lái)自股市的壓力比較大。”

在盛富資本總裁黃立沖看來(lái)，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)如果選擇在國(guó)內(nèi)上市，目前機(jī)會(huì)并不明顯。黃立沖對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，A股IPO開(kāi)閘在即，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市還不是政策鼓勵(lì)范圍，輪到雅戈?duì)柟烙?jì)要很久。

或?qū)㈥P(guān)注剛需市場(chǎng)

事實(shí)上，2013年是雅戈?duì)柛哒{(diào)復(fù)出的一年。然而，雅戈?duì)柣蛟S正遭遇更大一輪的調(diào)控波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。日前，上海、杭州等地相繼頒發(fā)的升級(jí)版樓市調(diào)控政策，其中二套房首付提升至七成，限購(gòu)條件加嚴(yán)等內(nèi)容，已讓樓市降溫跡象初有體現(xiàn)。以上海為例，11月新房成交量環(huán)比下跌8%。

“從市場(chǎng)角度來(lái)講，雅戈?duì)柈a(chǎn)品定位中高端，以改善型客戶群為主，隨著調(diào)控政策效力開(kāi)始發(fā)酵，今年12月到明年第一季度有可能會(huì)受到一定的影響�！蓖�策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，公司近期可改變推盤策略，這個(gè)時(shí)候積極積累客戶就可以。劉新宇并沒(méi)有向時(shí)代周報(bào)表態(tài)公司未來(lái)會(huì)否開(kāi)啟促銷大戰(zhàn)。高庫(kù)存帶來(lái)的消化難題，該如何解決？

其實(shí)，在地產(chǎn)版圖擴(kuò)大的同時(shí)，高庫(kù)存壓力在近年來(lái)一直困擾著雅戈?duì)�。公司歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司的存貨近幾年一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中2010-2012年，雅戈?duì)柕拇尕浄謩e為187.27億元、233.07億元和234.73億元。2013年中報(bào)顯示，雅戈?duì)栐诘禺a(chǎn)板塊的庫(kù)存仍高達(dá)220多億元，占雅戈?duì)柈?dāng)期流動(dòng)資產(chǎn)的七成。

雅戈?duì)栂Ｍ�通過(guò)改變戰(zhàn)線的思路，來(lái)實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。“公司將每年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收益的一半拿出來(lái)作為股東分紅和分配，剩下繼續(xù)投入發(fā)展房地產(chǎn)板塊。”公司掌門人李如成在投資者會(huì)議視頻中提出，未來(lái)要結(jié)合國(guó)家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，改變過(guò)去專門做豪宅的路線，可能更加關(guān)注剛需市場(chǎng)。